Užívání a kvalita staveb
Začátkem listopadu loňského roku uspořádala Oblastní kancelář Praha České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) konferenci na téma Jakost staveb. Jakost či kvalita je zásadní vlastností každého produktu, žádný uživatel ani producent se proto neubrání posuzování spokojenosti s užíváním, které lze označit za hodnocení kvality, jakosti. Stavba, společný výsledek mnoha stavebních profesí, je typickým představitelem produktu, který má naplnit uživateli jeho očekávání.
Stavby chrání uživatele před chladem, horkem, deštěm nebo sněhem – ohrožujícími projevy klimatu, a proto mají nabízet pobyt bezpečný, příjemný, bez závad a velkých výkyvů požadovaných vlastností.
Je-li zájmem stavebníka – pořizovatele stavby, architekta, inženýra a zhotovitele tyto požadavky naplnit, je nutné se podrobně zabývat všemi postupy přípravy a realizace zajišťujícími kvalitní uživatelské prostředí s potřebnou spolehlivostí.
Článek se věnuje postupům v životním cyklu stavby, které vedou k zajištění vyšší úrovně splnění uživatelských očekávání, provozní kvality a spolehlivosti staveb.
Úvod
Rostoucí poznání, technologický vývoj a soudobé možnosti s množstvím dat přinášejí komplexní návrhové a ověřovací postupy podporované aplikacemi a technologiemi využívajícími informace postupně shromážděných jednotlivými stavebními profesemi po dobu životního cyklu. Současné postupy umožňují pracovat i s daty – informacemi, které bývaly při běžném vývoji projektu v pozadí, ač mohly při včasnému použití výrazně ovlivnit kvalitativní dlouhodobou úroveň užívání. Jejich základem jsou analýzy dostupných provozních informací a nastavení jejich priorit.
Provozní náklady stavby mají nejvyšší podíl v nákladech vynaložených na stavbu během životního cyklu (obr. 1). Pro návrh zaměřený na vysokou jakost užívání stavby spojenou s dlouhodobou spolehlivostí provozních funkcí je proto nutné se podrobně zabývat i provozními informacemi technických a technologických zařízení i celkového provozu stavby.
Právě tyto informace mají klíčový význam pro jakost sledovanou nezávislými hodnotiteli. Je nutné je definovat, strukturovat a především včas použít v přípravě a realizaci k naplnění oprávněných očekávání uživatelů, ale především i pro vyšší efektivitu všech procesů životního cyklu stavby.
Pro porozumění postupům a možnostem současného zázemí stavebníka (hybatele stavebního trhu), architekta, inženýra i stavitele je klíčová motivace pro vznik návrhových aplikací, jejich rozvoj a užívání. Je to především vyšší účinnost a efektivita aktivit účastníků stavebních projektů a následně vyšší výnosy budovaných aktiv – staveb. Především objednatel má zásadní zájem na bezchybné funkci nezatížené neplánovanými výdaji na předčasné opravy nebo vyvolanými náklady a na dosažení předpokládané návratnosti a ziskovosti investice – stavby.
Kvalita neboli jakost (výraz jakost je preferován odbornými standardy a právními předpisy, veřejnost běžně používá výraz „kvalita“/ ČSN EN ISO řady 9000 používaly dříve název Systémy managementu jakosti, nyní jej nahradily názvem Systémy management kvality, snad proto, že se nový termín více blíží anglickému originálu Quality management systems) provozu stavby, která je zdrojem spokojenosti jejích uživatelů, je podmínkou pro ekonomickou úspěšnost stavebního projektu. Zájem na kvalitě mají tedy i poskytovatelé kapitálu vkládaného do stavebního projektu.
Dovolme si proto dále rozvést úvahu na téma kvalita staveb a možná i šířeji kvalita stavebního procesu.
Kvalita stavby – její příprava a hodnocení
Pokud o kvalitě stavby začnou diskutovat projektanti, zhotovitelé a objednatelé (investoři), pozornost zaměří zejména na základní technické parametry, použité výrobky, technologické detaily a samozřejmě i na estetické vnímání a působení stavby na pozorovatele a uživatele. Pokrokovější do svých úvah zařadí také problematiku udržitelnosti (energetickou efektivitu, uhlíkovou stopu, spotřebu vody atd.).
Provozní kvalita stavby
Je to však především provozovatel a uživatel stavby, kdo skutečně může posoudit kvalitu (úspěšnost) návrhu a realizace, a to po zkušenostech s užíváním anebo řízením provozu. Takový pohled bude velmi praktický, založený na zkušenostech s jednotlivými částmi a zařízením i se stavbou jako celkem. Potom původní úvaha stavbařů o kvalitě stavby v průběhu návrhu a její realizace vykrystalizuje u uživatele a správce do podoby hodnocení spokojenosti/nespokojenosti koncového uživatele a provozovatele.
Provozní zkušenosti a jejich uplatnění
To vybízí k úvaze kdy, kde a kým jsou uplatňovány zkušenosti provozovatele a uživatele stavby v procesu přípravy, návrhu a realizace stavby. Obvyklá odpověď zní – jsou to zkušenosti architektů inženýrů (tedy projektantů), respektive stavebníků z minulých projektů. Jsou to však opravdu rozhodující informace?
Přínos provozních znalostí
Pokud jsou uvažovány standardní postupy přípravy stavebního projektu a účastníků, tj. architekta, inženýra a technika, je na místě se ptát, jakým způsobem a především které informace načerpali, jak je vyhodnotili a zejména uplatnili ve vznikajících projektech.
Při obvyklém postupu přípravy a realizace je většina neshod a konfliktů obvykle odstraněna během výstavby nebo v počátku provozování během záruční doby. Jen málokteří projektanti sledují svá díla při delším užívání, a tak by mohli být po letech překvapeni, jak majitelé, uživatelé a provozovatelé jejich návrhy upravili k lepší využitelnosti, provozovatelnosti a dokonce k vyšší bezpečnosti a efektivitě užívání.
Tradiční přístup ke kvalitě a jeho nedostatky
Dlouhodobá provozní zkušenost architekta a inženýra s dokončenou stavbou není obvykle velká, a proto omezuje znalost problematiky denního provozu stavby. Ta bývá příčinou návrhových a realizačních nedostatků. Pokud se má skutečná provozní zkušenost uplatnit v nových projektech, je nutné mít k dispozici provozní a uživatelské informace z obdobných předchozích projektů.
V tradičním postupu navrhování a zajišťování provozní kvality je velmi málo reflektována zkušenost uživatele / správce stavby s provozem, s vyspělostí a spolehlivostí aplikovaných řešení. Výstupem zhotovitele pro objednatele při realizaci projektu je mimo samotné stavby dokumentace skutečného provedení, návody k obsluze, ovládání a údržbě zařízení, ze kterých správce stavby vytváří FM dokumentaci a plány údržby i oprav.
Soudobé systémy přípravy stavebních projektů využívající informační modely staveb dovolují funkční propojení potřebných informací během celého životního cyklu a mohou zahrnout i zpětnou vazbu – provozní informace ze stavby. Dovolují informace vyhodnocovat a využívat pro návrh už od počátečních fázích přípravy projektu a také průběžně prověřovat jejich dopady do konečné podoby a provozu stavby.
Chceme-li proto připravit a realizovat skutečně kvalitní projekt se spolehlivým a efektivním provozem, je nutné k profesím architekta, projektanta a zhotovitele včas přiřadit na straně objednatele stavby i provozovatele/uživatele s potřebnými znalostmi a zkušenostmi z provozování stavby.
Provozní i ekonomickou efektivitu objednané stavby prosazuje za objednatele zástupce provozovatele, který má zájem na dosažení definované kvality a podmiňující spolehlivosti návrhu a řešení. Je k uplatnění svých poznatků a zkušeností zaštítěn autoritou objednatele od počátku projektu tak, aby jeho náměty byly zapracovány do návrhu a využity při realizaci.
Commissioning
Tato činnost, spojená s uvedením stavby do provozu a označovaná jako Commissioning, vznikla ve snaze potlačit rizika nedostatečné kvality a provozní spolehlivosti velkých investic ve vyspělých ekonomikách s vysoce kvalifikovanými objednateli – klienty. Její autorita vychází z detailní znalosti provozu stavby a jeho rizik.
Commissioning Agent – dozor provozovatele stavby
Osoba, která tuto činnost vykonává, je Commissioning Agent, česky dozor provozovatele stavby. Pracuje obvykle jako komisionář vlastním jménem na náklady komitenta – objednatele jeho služeb a stavby. Pro komitenta provádí specifický, definovaný dozor nad návrhem i realizací zaměřený na dokončování, zprovoznění (systémů) stavby a provozní optimalizaci cílenou na kvalitní, spolehlivý a ekonomicky efektivní provoz investice (aktiva).
Využívání jeho služeb se objevuje v ČR na stavbách zahraničních objednatelů a zhotovitelů, kteří tuto činnost znají z mezinárodních zakázek.
Dozor provozovatele spolupracuje s týmy objednatele, architekta, inženýra a zhotovitele a vnáší do jejich výstupů provozní zkušenosti. Činnost postupně rozvíjí od rozhodnutí o projektu přes jeho přípravu, realizaci až ke zprovoznění stavby tak, aby provoz investice byl co nejkvalitnější, nejspolehlivější a provozně i nákladově nejefektivnější. Předchází a potlačuje provozní rizika stavby na základě auditů a analýz provozu obdobných staveb a jejich technických a technologických zařízení.
Spolu s ostatními účastníky projektu sleduje, oponuje, navrhuje změny a ověřuje uplatněná řešení. Účastní se zprovozňování systémů i stavby jako celku do provozu, navrhuje úpravy z hlediska provozní efektivity, spolehlivosti a udržitelnosti budoucího užívání stavby.
Commissioning Agent je určitou obdobou facility manažera (podpora provozu a užívání stavby či zajištění zázemí uživatelské organizace je jen jednou částí jeho profese) s přesahem znalostí procesů navrhování a realizace.
Při předávání stavby je se znalostí vývoje projektu partnerem budoucího správce budovy a facility manažera budoucího uživatele, asistuje při předávání dokumentace, kontrolách a revizích, zprovoznění technických zařízení i stavby jako celku a sleduje stavbu po dobu zkušebního provozu. Po předání stavby po určitou dobu zůstává na místě a sleduje se správcem / facility manažerem počáteční užívání a provoz budovy včetně systémů TZB a případně provozních souborů.
Během životního cyklu sleduje stavbu a její provoz, ověřuje soulad záměru objednatele a návrhu s realizací i parametry provozu stavby. Je tedy dlouhodobým průvodcem stavbou přes její zásadní milníky. Jím vykonávané provozní audity přinášejí nejvíce poznatků pro nové projekty.
Ve vyspělých ekonomikách se silným, ekonomicky podloženým vědomím objednatelů o nezbytnosti efektivního navrhování, budování a spolehlivého provozování stavby je jeho dozor povinný pro veřejné stavby. Objednatelé staveb a především poskytovatelé projektového kapitálu mají zájem minimálně na souladu předpokládaných a skutečných provozních záměrů a parametrů (operačních a provozních nákladů), tedy ekonomických výsledků nových i užívaných projektů.