Bytová výstavba v letech 2021 a 2022
Zatímco v roce 2021 se podařilo po covidu opět započít bytovou výstavbu ve fázi zahajování, dokončování rozestavěných bytů vázlo z důvodu nedostatku stavebních kapacit a zvyšování cen stavebních materiálů. V roce 2022 byla situace opačná – bytovou výstavbu se vloni dařilo spíše dokončovat než zahajovat.
V roce 2022 byla zahájena výstavba 41 546 bytů a tento počet meziročně klesl o 7,7 %. K růstu přispěly výsledky z 1. čtvrtletí, ovlivněné nižší základnou ze začátku loňského roku, poznamenaného covidem. V dalších čtvrtletích pak počty bytů klesaly. V rodinných domech počty zahájených bytů letos klesly pod úroveň roku 2021 o 5,5 %, u bytů v bytových domech byl zaznamenán pokles o 15,2 %. Nejvíce bytů se zahájilo ve Středočeském kraji (převážně rodinné domy) a v Praze (bytové domy).
Během roku 2022 bylo dokončeno 39 460 bytů, což je nejvyšší hodnota od roku 2007, a tento počet se meziročně zvýšil o více než desetinu (+14,1 %). Obě hlavní kategorie výstavby byly v růstu, ale vývoj byl rozdílný. Zatímco v 1. čtvrtletí se zdálo, že dokončování rodinných domů se podařilo po nepřesvědčivých výsledcích z loňského roku rozběhnout a bytové domy stagnovaly, ve 2. čtvrtletí byla situace opačná. Počet dokončených bytů se zvyšoval díky kategorii bytových domů, ale dokončování rodinných domů vázlo také z důvodu růstu cen materiálů a nedostatku stavebních kapacit. V druhé polovině roku se pak obě kategorie dostaly nad loňskou úroveň a zejména u bytových domů byl tento růst výrazný. Nejvíce se dokončovalo ve Středočeském kraji a Praze.
Chceme-li detailnější informace za bytovou výstavbu, pak je potřeba vycházet z roční statistiky, ve které jsou aktuálně k dispozici data za rok 2021, přičemž se zaměříme na základní sledovanou statistickou jednotkou, kterou je byt. V roce 2021 se postavilo na našem území 19 tisíc bytů v rodinných domech a 11 tisíc bytů v těch bytových. Tyto dva typy bytů mají několik specifik.
V roce 2021 činily průměrné investiční náklady na výstavbu jednoho bytu v rodinném domě 4,1 mil. Kč a oproti bytu v bytovém domě vyjde cca o 1,15 mil. Kč dráž. Mezi kraji existují relativně velké rozdíly. Konkrétně v Ústeckém kraji se staví nejlevnější byty v bytových domech – investiční náklad na takový byt činí v průměru 1,8 mil. Kč. Jsou tedy průměrně o milion levnější než ve zbytku republiky. Byty v rodinných domech jsou nejlevnější také na severu, a to v Karlovarském kraji, kde takový byt přijde na 3,6 mil. Kč. Není překvapením, že Praha drží prvenství v nejvyšších investičních nákladech na byt jak v bytovém domě (3,9 mil. Kč), tak v rodinném domě (6,8 mil. Kč).
Dispozice bytů
Mezi další důležitou odlišnost patří velikost a dispozice bytu. Byty dokončené v roce 2021 v bytovém domě měly průměrnou obytnou plochu 51 m2 a užitnou 66 m2, oproti bytům v rodinným domech jsou téměř poloviční. Rozdíl je samozřejmě rovněž i u dispozice – u bytů v bytových domech je nejčastější 2+1. V případě rodinných domů je dispozice v průměru o dvě místnosti větší. Pokud bychom dali do souvislosti velikost bytu a odpovídající investiční náklady, 1 m2 obytné plochy v rodinném domě vyjde na 45 tis. Kč, oproti tomu v bytovém domě stojí 58 tis. Kč/m2. Z toho vyplývá, že investiční náklady na byt v rodinném domě vycházejí v přepočtu na metry čtvereční levněji.
Energetická náročnost
Byty v rodinných a bytových domech se liší také mírou energetické náročnosti. V bytové statistice rozlišujeme tři třídy: A (mimořádně úsporná), B (velmi úsporná) a C (úsporná). Obecně lze říci, že byty v rodinných domech jsou v průměru méně energeticky úsporné, avšak z dlouhodobého hlediska u nich dochází k relativně rychlému snižování energetické náročnosti. Pro srovnání před jedenácti lety převažovala u těchto bytů kategorie C a tvořila 65 %. V současné době převládá kategorie B, do níž spadá 68 % bytů. Kategorie C je zastoupena jen z 24 % a 9 % bytů splňuje nejpřísnější podmínky, a patří tak do kategorie A. Rozložení energetické náročnosti bytů v bytových domech se liší zejména dominantnějším zastoupením třídy B (81 %) a naopak nižším zastoupením třídy A (4 %). Vzhledem k tomu, že jsou pravidla pro stavby přísnější než dříve a také rostou ceny energií, dá se v dalších letech očekávat nárůst výstavby mimořádně úsporných domů.
Nosná konstrukce
Posledním významnějším rozdílem mezi bytem v rodinném a bytovém domě je v zastoupení typu materiálu nosné konstrukce. U dokončených bytů v bytových domech v roce 2021 mělo zděnou nosnou konstrukci 55 %. Panely a monolity představovaly 36 %, jiné materiály nebo jejich kombinace tvořily 9 %. Dřevěnou nosnou konstrukci měly bytové domy jen v řádu jednotek. V případě bytů v rodinných domech je dominance cihel a tvárnic patrnější, v roce 2021 tvořila zděná nosní konstrukce 83 %. Panely a jiné stavební materiály u bytů v rodinných domech nehrají významnější roli (2 %).
Naopak právě dřevo je druhým nejvyužívanějším stavebním materiálem rodinných domů (14 %). Lze říci, že v posledních letech význam dřevostaveb neustále roste. Byty v rodinných domech-dřevostavbách v roce 2021 dosáhly oproti roku 2000 dvacetinásobku, konkrétně se jich postavilo 2 732, kdežto před dvaceti jedna lety jich bylo pouhých 136.
U dřevostaveb rozlišujeme různé druhy svislé nosné konstrukce. Nejvíce je zastoupen lehký rámový skelet, který se dlouhodobě pohybuje kolem 80 %, přičemž rozlišujeme staveništní a panelovou montáž; jejichž zastoupení je zhruba půl na půl. Dalších 10 % připadá na sruby a roubenky, které se vyskytují především v horských oblastech a nabízejí dlouhou životnost a minimální nároky na údržbu. Zbylá procenta tvoří těžké skelety a panely z masivního dřeva.
Výstavba dřevostaveb je prostorově podmíněná, promítá se do ní jak dostupnost materiálů, což nahrává podhorským oblastem, tak také výskyt firem, které jsou schopny dřevostavby realizovat. Zřejmě největší výhodou dřevostaveb jsou nižší investiční náklady a rychlost výstavby. V extrémním případě může na základové desce vyrůst takový dům během jednoho dne a přibližně za tři měsíce může být kompletně dokončen. Pokud budeme posuzovat celorepublikové průměry, pak se pohybujeme kolem dvou let a dvou měsíců mezi vydáním stavebního povolení a dokončením stavby. To se nezdá jako závratně nízké číslo, ale i přesto je výstavba bytů ve dřevostavbách o rok a měsíc kratší než u bytů ve zděných rodinných domech.
Investiční náklady jsou v takovém případě obecně nižší a v čase rostou pomaleji než u zděných domů. V roce 2021 vyžadoval byt ve dřevostavbě investiční náklady v hodnotě 3,5 mil. Kč, což je o 600 000 Kč méně než u zděné. U energetické úspornosti stejně jakou u předchozích typů konstrukcí dochází k přechodu z dominantní třídy C (úsporné) na třídu B (velmi úspornou) a zároveň se v uvedeném případě dlouhodobě vyskytuje nejvyšší podíl mimořádně úsporné třídy A (10,5 %).
Omezená výstavba bytových domů ze dřeva je ovlivněna také omezením čtyřmi poschodími stanoveným zákonem. V poslední době je však patrný zájem o dřevostavby ve veřejném sektoru, například o školy, školky a kanceláře. Vzhledem k dramatickému růstu cen stavebních materiálů, zejména těch jílovitých, je pravděpodobné, že růst podílu dřevostaveb by mohl pokračovat nejen u rodinných domů.
Celý článek naleznete v archivu čísel 03/2023.
Ilustrační foto: Metrostav a.s.