Výběr optimální varianty výstavby RD

V současné době lze řešit bytovou otázku mladých rodin několika způsoby:

• výstavba rodinného domu na vlastním pozemku;
• zakoupení bytu v bytovém domě formou osobního vlastnictví se zakoupením adekvátního podílu pozemku;
• zakoupení bytu v rámci státem dotované výstavby (dvacetiletý nájemní poměr se současným splácením úvěru), pozemek zůstává v majetku města;
• získání nájemního bytu s věcně usměrňovaným nájemným.

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), do jehož kompetence spadá bytová politika státu, provedlo v roce 2001 průzkum představ o bydlení mezi mladou generací. Z jeho výsledků vyplývá, že 59 % dotázaných by chtělo bydlet v rodinném domě na vlastním pozemku. Z těchto 59 % by 75 % dotázaných chtělo samostatně stojící domek s volným okolním pozemkem do všech čtyř světových stran a 54 % by volilo formu dvojdomku opět s volným okolím na vlastním pozemku. Dále z průzkumu vyplývá, že pro uskutečnění této představy jsou mladí lidé ochotni opustit i velká města (kde mají zaměstnání) a odejít i s malými dětmi do příměstských aglomerací a menších vesnic, ovšem v časové dosažitelnosti města do 45 minut a při dobrém dopravním spojení.

Pokud je dána forma bydlení, tedy rodinný dům, je třeba ještě zvolit variantu jeho výstavby a potom variantu jeho financování. Varianty výstavby musí mladí lidé posuzovat z několika hledisek. Prvním z nich je, zda budou volit výstavbu domu podle individuálního, nebo typového návrhu. Dále se musí rozhodnout, z jakého materiálu dům postavit, zda půjde o dům zděný, nebo montovaný. Každé takové rozhodnutí závisí většinou na dvou základních rozhodovacích kritériích; čas a peníze. Tato dvě kritéria spolu úzce souvisí a můžeme se na ně dívat ve dvou souvislostech. Jednak kolik času a peněz máme na výstavbu domu a potom kolik času potřebujeme na zajištění dostatku financí na výstavbu.

Mladá generace volí variantu rychlého pořízení bydlení bez osobní účasti na výstavbě. Volba tohoto řešení má několik důvodů. Mezi hlavní důvody patří skutečnost, že většina mladých rodin nedisponuje dostatečnou hotovostí na výstavbu, a tudíž pro financování budou využívat některého z bankovních produktů. Proto je pro ně podstatná rychlost výstavby, protože po nastěhování jim z rodinného rozpočtu odpadá nájem v náhradním bydlení a zůstávají pouze splátky bankovního produktu. Další dilema, před kterým rodina v roli investora stojí, je rozhodnutí, zda dům vystavět klasickým, dříve běžným způsobem, nebo zvolit variantu tzv. hotového domu, tedy domu montovaného.

Možnosti financování

Podle průzkumu MMR si mohou vlastní bydlení pořídit bezprostředně z peněžního kapitálu rodiny s měsíčním příjmem větším, než je 2,5 násobek životního minima, což v naší republice představuje 7-8 % mladých rodin ve věku do 35 let. Další skupinu tvoří rodiny s měsíčním příjmem 1,5 až 2,5 násobku životního minima; jedná se o 68-69 % mladých lidí do 35 let. Tato skupina musí na pořízení bytu využít některý z dostupných bankovních produktů. Poslední skupina má měsíční příjem menší než 1,5 násobek životního minima; jedná se o cca 25 % domácností. Rodiny patřící do této skupiny musí řešit svou bytovou situaci jiným způsobem, než je stavba rodinného domu, například státem dotovanou výstavbou bytů.
Mezi investory nejvíce využívané bankovní produkty pro pořízení rodinných domů patří v současné době především stavební spoření, hypotéka a státní podpora poskytovaná při vzniku nové bytové jednotky.

Definice problematiky

Model pro výběr optimální varianty by měl být univerzální, tj. použitelný pro oba subjekty obchodního vztahu - investora i výrobce/zhotovitele rodinného domu. S ohledem na splnění tohoto požadavku budou v modelu aplikovány postupy s podporou metod harmonizovaných normami řady ISO 9000, 10000 a 14000. To zabezpečí maximální využitelnost pro výrobce - držitele certifikátu ISO - v procesu projektování a výroby rodinného domu bez nutnosti náročných úprav vnitrofiremních procesů. Univerzálnost modelu by měla rovněž pro výrobce zabezpečit použitelnost po změně hodnotících kritérií pro optimalizaci nákladů v celém komplexu předvýrobní a výrobní přípravy z hlediska posouzení jednotlivých technologických postupů.
Pro investora představuje takto navržený model vodítko pro výběr nejoptimálnější varianty rodinného domu z hlediska jeho náročnosti v závislosti na definici požadavků na rodinný dům. Pro sestavení modelu bylo ve spolupráci s Národním stavebním centrem EDEN 3000 v Brně použito příkladů několika montovaných stavebních domů a jednoho zděného domu. Vybrané rodinné domy pokrývají celé spektrum technologie výstavby od klasického způsobu zdění, přes suché zdění, až po různé formy montáže včetně těžké. Rovněž materiálově je zastoupeno široké spektrum stavebních materiálů použitých pro nosné konstrukce rodinných domů. Rodinné domy byly zvoleny na základě společného rysu - jsou nejčastěji vybírány mladou generací pro řešení otázky bydlení. Jsou to v současné době rodinné domy jednopodlažní s využívaným podkrovím, s užitnou plochou kolem 110 m² a obytnou plochou kolem 75 m².

Charakteristika častěji používaných stavebních systémů

Stavební systémy a vybrané reprezentativní vzory rodinných domů splňují výše uvedená kritéria. Řazení v následujícím textu se snaží seskupit materiálově a technologicky příbuzné varianty. Řazení je voleno od technologií s použitím těžké mechanizace až po technologie, které lze provádět s minimální mechanizací, případně plně svépomocí.

Dům CANABA
Montovaný dům, hlavním stavebním materiálem jsou prefabrikované železobetonové dílce. Svislé nosné konstrukce jsou pojaty jako velkoplošné stěnové dílce na bázi vrstvené konstrukce. Taktéž vodorovná nosná konstrukce - stropní konstrukce - je řešena z materiálového hlediska jako montovaná betonová. Zastřešení je provedeno dřevěným krovem nesoucím betonovou střešní tašku. Vnitřní dělicí stěny jsou opět na bázi železobetonových prefabrikátů, a to ve formě panelů různé tloušťky dle funkce v konstrukci.

Rodinný dům typu NH O.K.
Montovaný dům, hlavním stavebním materiálem je ocel a pórobeton. Výrobce definuje svůj produkt jako stavební systém s nosnou ocelovou konstrukcí a výplňovým pórobetonovým zdivem a díky dosaženým tepelněizolačním vlastnostem řadí rodinný dům do skupiny nízkoenergetických domů. Nosnou konstrukci tvoří ocelový prostorový skelet, a to včetně konstrukce zastřešení. Veškeré zdivo, včetně obvodového, potom plní pouze výplňovou funkci. Ocelová nosná konstrukce rámového charakteru umožňuje variabilitu úprav dispozice i během užívání stavby. Další výhodou tohoto systému je možnost zakládání i na územích poddolovaných, seismicky ohrožených nebo záplavových. Výrobce nabízí celkem 4 varianty rodinných domů, a to buď přízemní, nebo s využívaným podkrovím.

Roubený rodinný dům
Montovaný dům, hlavním stavebním materiálem je dřevo. Výrobce definuje svůj produkt jako dřevostavbu. Z hlediska výroby je třeba rozlišit domy zřizované řemeslnou technologií a průmyslovou technologií.
Řemeslná technologie je založena především na vysokém podílu ruční práce. Každý roubený rodinný dům je originál. Stavba vzniká přímo na staveništi sestavováním stěn z jednotlivých povalů. Sestavování probíhá ukládáním povalů na sebe při současném tvarování dosedacích drážek a těsnění. Nevýhodou je vysoký podíl ruční práce. Dále je nevýhodou již zmíněná skutečnost, že celá realizace probíhá přímo na staveništi bez možnosti přesunout část činností do předvýrobní přípravy stavby.
Průmyslová technologie využívá v maximální míře strojní výrobní zařízení. Část práce je přesunuta mimo vlastní staveniště v rámci předvýrobní přípravy za použití výrobních linek. Výhodou je možnost jednoduchého a přesného napojování jednotlivých prvků, které umožňuje tvarová přesnost jednotlivých dílců. Toto také umožňuje zaměnit jednotlivé díly stejných rozměrů libovolně ve stěně a tím i opakovatelnou výrobu typových domů. Výhodou průmyslové metody je vyšší produktivita práce.
Na snížení nákladů hrubé stavby má vliv jednak rychlost výstavby, jednak menší podíl ruční odborné práce. Nižší cena hrubé stavby nemusí vždy ale znamenat i nižší celkovou pořizovací cenu domu, záleží vždy na podílu, druhu a rozsahu dokončovacích prací. Nevýhodou průmyslové technologie jsou vysoké náklady výrobce na zřízení provozu předvýrobní přípravy, tedy pořizovací náklady na strojní vybavení výrobních linek a cena nákupu nebo pronájmu výrobních prostor, tedy většinou zastřešené výrobní haly. Z důvodu vysokých posledně zmiňovaných nákladů se u nás tato technologie rozšiřovala zpočátku zvolna, ale poté, co si výrobci na trhu ověřili dostatečný počet zakázek, převyšuje produkce průmyslové technologie v poslední době produkci řemeslné výroby. Další nevýhodou jsou zvýšené dopravní náklady.

Dům ATRIUM
Montovaný dům, hlavním stavebním materiálem je dřevo. Výrobce definuje svůj produkt jako dřevostavbu a řadí ji do skupiny nízkoenergetických domů. Nosná konstrukce je pojata jako vrstvený panel s nosnou vrstvou na bázi dřevěného opláštěného roštu s vrstvenou tepelnou izolací. Stropní konstrukce je řešena dřevěným trámovým stropem, aby byla dodržena materiálová jednotnost nosných konstrukcí. Střešní konstrukce je potom tvořena dřevěným krovem a doplněna betonovou střešní krytinou. Vnitřní dělicí stěny jsou řešeny jako roštové s nosným dřevěným rámem a opláštěním sádrokartonovými deskami.

Dům TESUZ
Základními stavebními prvky jsou vibrolisované tvárnice z lehčeného betonu - tvárnice suchého zdění - TSZ, které umožňují výstavbu libovolně členitých domů v modulové síti 300 mm. Výškový modul je 150 mm. Vzhledem k tomu, že se tvárnice kladou do zdi bez jakéhokoliv pojiva, nebo tmelu ve svislých i vodorovných spárách, je tento rodinný dům ještě řazen mezi domy montované, i když způsob výstavby z jednotlivých tvarovek již připomíná výstavbu zděných rodinných domů.
Konstrukční soustava suchého zdění je určena pro výstavbu nízkopodlažních domů do tří nadzemních podlaží, což potřebám rodinných domů zcela vyhovuje. Upevnění jednotlivých tvárnic ve zdivu a ztužení zdí jako celku je zajištěno zámky působícími ve všech vodorovných styčných plochách jednotlivých vrstev zdiva. Systém je určen především ke stavbě svépomocí, výrobce dodává ucelený stavební systém a kompletní technologický předpis pro práci se systémem; na přání investora zajistí smluvní zhotovitelskou firmu podle kraje umístění stavby.

Dům POROTHERM
Ucelený konstrukční systém vyvinutý pro stavbu domů klasickým způsobem, tedy zděním z jednotlivých tvárnic. Systém obsahuje prvky pro celý nosný systém stavby, tedy vodorovné i svislé nosné konstrukce, dále prvky pro nenosné konstrukce, tj. především nenosné výplňové a dělicí zdivo, a dále je doplněn tvarovkami doplňkovými, které usnadňují práci se systémem. Výrobce svůj systém doplňuje i o škálu maltových a omítkových materiálů pro zdění a pro omítání. Základ systému tvoří zdicí tvarovka, jejíž šířka a výška umožňuje zdění v modulu 250 mm. Délkový rozměr tvárnice se liší podle výrobního sortimentu, tedy především podle fyzikálně-mechanických vlastností, které jsou od stěny zhotovené z tvarovek očekávány. Systém je možno využít i ke stavbě svépomocí; výrobce dodává kromě uceleného stavebního systému kompletní technologický předpis pro práci se systémem. Výrobce může zajistit dodávku domu na klíč.

Model výběru optimální varianty stavby

Model hodnocení variant je sledem základních aktivit procesu výstavby.
Vymezení požadavků a cílů:
Je třeba vytvořit tým, který bude provádět hodnocení variant, zjišťovat požadavky a jejich priority. Jako tým byli použiti respondenti ankety probíhající v Národním stavebním centru v Brně. Respondentům byla formou dotazníku položena sestava otázek, na jejichž základě lze usuzovat na požadavky a priority potencionálních zákazníků. Způsobilost respondenta je určována strukturou použitých argumentů a také skutečností, do jaké míry je respondent seznámen s posuzovanou otázkou. Obecně lze respondentovu způsobilost ohodnotit dvěma koeficienty:

• objektivní ukazatel kompetentnosti respondenta KO,
• ukazatel relativního vlastního hodnocení respondenta KR.

Vzhledem k velmi problematickému stanovení a vyhodnocení ukazatele relativního vlastního hodnocení KR je obvykle dále využito pouze objektivního ukazatele kompetentnosti respondenta KO. Ukazatel je stanoven na základě dosaženého vzdělání a oboru působnosti v zaměstnání. Uvažované ukazatele jako váhové koeficienty pro další analýzu obsahuje tabulka č. 1.

tab. 1: Ukazatel kompetentnosti

Stanovení kritérií
Použití týmu pro hodnocení variant je účelné zejména pro výrobce rodinných domů, hodnocení a výběr variant si budoucí investor provádí sám.
Dotazovaní respondenti v anketě hodnotili následující parametry:

Kvalitativní parametry:

• svislé nosné konstrukce;
• vodorovné nosné konstrukce;
• střešní konstrukce;
• vnitřní nenosné konstrukce.

Zvolené kvalitativní parametry mají popisný charakter ve vazbě na použitou technologii výstavby a zajišťují identifikaci domu v procesu modelování a hodnocení.

Kvantitativní parametry:

• zastavěná plocha;
• užitná plocha;
• obytná plocha;
• obestavěný prostor.

Tento soubor kvantitativních parametrů slouží pro stanovení prostorové využitelnosti domu a jako vztažné hodnoty pro stanovení dílčích nákladů.

Finanční náročnost pořízení
Parametry zahrnují finanční náročnosti jednotlivých etap od fáze předinvestiční a fáze přípravy návrhu, přes všechny stavební práce a dodávky, až po kolaudaci. Na jejich podkladě lze stanovit dílčí náklady jednotlivých etap.

Energetická náročnost domu na vytápění
Tento parametr reprezentuje dlouhodobé provozní náklady. Z hlediska rozdílnosti cen podle použitého paliva a lokality je pro jednotnost vyjádření vhodné kritérium vztáhnout na roční spotřebu plynu na vytápění domu. Tím je zajištěna souměřitelnost jednotlivých variant v procesu modelování.

Tvorba variant
Tento krok je opět rozdílný pro oba účastníky smluvního vztahu ve výstavbě. Pro výrobce rodinných domů tento krok představuje převážně předvýrobní přípravu různých úprav typových variant nabídky rodinných domů. Nabídkou variant výrobce reaguje zejména na specifické požadavky trhu a jednotlivých investorů. Pro investora by tento krok bylo vhodnější spíše označit jako výběr akceptovatelných variant, tj. zúžení kompletní nabídky trhu na materiálové varianty, které investorovi nejvíce vyhovují, tj. na varianty, které nejlépe splňují investorovy požadavky na kvalitativní parametry.

Nákladová analýza
Jeden z klíčových kroků modelu. Cílem je výběr souboru kvantitativních parametrů rodinného domu a odpovídajícího stanovení nákladů příslušného parametru. Z praxe se ukazuje, že nejčastěji jsou využívány tyto parametry:

• zastavěná plocha;
• užitná plocha;
• obytná plocha;
• obestavěný prostor.

Z hlediska nákladů se nejčastěji setkáme s následujícími údaji:

• celková cena domu;
• cena hrubé stavby;
• roční spotřeba plynu.

Na základě výše uvedených parametrů je možné provést srovnání domů.

Jako srovnávací parametry se nejčastěji používají:

• míra využití pozemku, obvykle definovaná jako poměr zastavěné plochy a užitné plochy. U tohoto parametru se ukazuje vliv vícepodlažních staveb nebo staveb s využívaným podkrovím oproti jednopodlažním objektům s velkou tloušťkou obvodových stěn;
• míra využití vnitřní plochy k obytným účelům, zaváděná jako poměr užitné plochy a obytné plochy;
• míra využití prostoru v domě jako poměr obestavěného prostoru a užitné plochy;
• míra využití prostoru k obytným účelům, zaváděná jako poměr obestavěného prostoru a obytné plochy;
• míra využití pozemku, tj. poměr zastavěné plochy a obestavěného prostoru;
• cena hrubé stavby vztažená na jednotku užitné plochy;
• cena hrubé stavby vztažená na jednotku obestavěného prostoru;
• celková cena rodinného domu vztažená na jednotku užitné plochy;
• celková cena rodinného domu vztažená na jednotku obestavěného prostoru;
• roční spotřeba plynu vztažená k obestavěnému prostoru;
• roční spotřeba plynu vztažená k užitné ploše;
• roční spotřeba plynu vztažená k obytné ploše.

Hodnocení variant
Toto hodnocení se provádí nejčastěji metodami matematické statistiky. Obecně lze tento krok popsat jako proces, ve kterém jsou jednotlivým výše uvedeným variantám přiřazena váhová kritéria, která vyjadřují vliv daného parametru v rozhodovacím procesu. To znamená, že pro výrobce rodinného domu jde o statistický soubor odpovědí členů výběrového týmu. V případě individuálního investora jde o stanovení důležitosti jednotlivých parametrů na rozhodnutí o volbě rodinného domu.

Výběr varianty
Výběr varianty se provádí na základě minimalizace nákladovosti jednotlivých variant. Tato minimalizační funkce je definována součinem váhových koeficientů jednotlivých parametrů a hodnoty příslušného parametru. Rodinný dům, který dosáhne nejnižšího součtu těchto hodnot, lze pro hodnotitele prohlásit pro dané parametry a jejich význam za optimální.

Literatura
HERALOVÁ, R. Model hodnocení výběrů variant stavebního díla. První vydání, Praha: České vysoké učení technické, 2000. ISBN 80-01-02309-5.
ANDRLE, A.; DUPAL, J.; SRB, V. Rozvoj bydlení I. První vydání, Praha: Česká společnost pro rozvoj bydlení, 2002.
Firemní materiály a technické informace výrobců rodinných domů prezentovaných v rámci Stálé výstavy montovaných rodinných domů EDEN v Brně.