SMO ČR: řešení dostupného bydlení je nutnost

9. března 2020

Mgr. Radka Vladyková

Stavby pro bydlení Vyšlo v čísle 03/2020

Potřeba bydlet je jednou ze základních potřeb člověka. Každý chceme bydlet kvalitně, pokud možno co nejlevněji a v lokalitě, kde je zajištěna základní občanská i dopravní obslužnost. Současně sledujeme hygienické podmínky bydlení.

Autor:

Mgr. Radka Vladyková

Vystudovala Metropolitní univerzitu Praha, obor evropská studia a veřejná správa. V uplynulých čtyřech letech byla starostkou Jesenice u Prahy, pracovala i jako členka Legislativní komise Svazu měst a obcí České republiky. V současnosti je výkonnou ředitelkou SMO ČR.

Dlužno dodat, že co do formy bydlení v České republice je stále dávána přednost, i přes veškerá úskalí spojená například s hypotečními úvěry, bydlení vlastnickému. Jaký je pohled Svazu měst a obcí České republiky na bydlení, aktuální vývoj a v jakém směru iniciuje svá jednání, si dovolím předestřít krátce v následujících řádcích.

Je zjevné, že řada metropolí prožívá až přetlak zájemců o bydlení, což jednoznačně deformuje trh s nemovitostmi a neúměrně zvyšuje cenu bydlení. Příčinou je zajisté i pestrá nabídka pracovních příležitostí, dopravní dostupnost, široká škála občanské vybavenosti, počínaje mateřskými školkami a školami. Jako podstatné je vnímáno i zajištění lékařské péče v místě bydliště a možnost volnočasového vyžití či v neposlední řadě i zohlednění bezpečnosti lokality. Nejen tato kritéria pak vedou řadu zájemců o bydlení k vytváření tlaku na trh nemovitostí ve městech. Odvrácenou stranou je pak odliv obyvatelstva z venkova a prohlubování fenoménu vylidňování určitých částí naší republiky. Tento stav nevede a ani nemůže vést k ničemu dobrému. Na trhu s nemovitostmi jsme dospěli již nyní do fáze, kdy člověk s průměrným příjmem má problém dosáhnout dostupného bydlení. Je jím dotčena již i střední sociální vrstva, nemluvě o sociálních vrstvách nižších či o znevýhodněných osobách. Problém bezdomovectví není jen okrajový. Obchod s chudobou, kdy jsou lidé využíváni, a přitom jsou pak nuceni bydlet v nevyhovujících podmínkách, nabyl na intenzitě a vyžaduje si nutně co nejrychlejší řešení.

Oproti tomu, jaký je tlak na bydlení ve městech, existují problémy rozvoje jednotlivých měst a možnosti rozšiřovat podmínky bydlení. Objevuje se řada bariér, které rozvoj bydlení brzdí. Řada měst musí přepracovávat a měnit své územní plány, což je činnost vyžadující dostatek času a informací, o finanční nákladnosti nemluvě. Ceny stavebních pozemků se vzhledem ke zmíněným okolnostem zvyšují do astronomických částek. Délka stavebního řízení je zatížena zdlouhavým procesem, často s nečekanými výsledky. Není snadné vyhovět ani technickým požadavkům na výstavbu. Růst tzv. satelitních částí měst a obcí je pak doprovázen i projevy nevole starousedlíků a na bedra místních samospráv je vždy naloženo řešení přetížené infrastruktury.

Pohybujeme se v začarovaném kruhu

V kontrastu s výše uvedeným fenoménem stojí, jak jsem již výše uvedla, problém odlivu obyvatelstva z venkova. Je pochopitelné, že mladí lidé v současnosti očekávají řadu benefitů, jež jim v místě jejich bydliště – natož pokud plánují založení rodiny – zajistí příjemné a bezpečné bydlení. Jejich očekávání nemůže venkov vždy zajistit v míře odpovídající nabídce měst. Výhoda v podobě přímého kontaktu s přírodou a větší bezpečnost pak jen stěží mohou vykompenzovat výhody městského bydlení. Situace na trhu s bydlením se tak dostává do spirály, kdy města jsou přelidněna, čehož často zneužívají subjekty nabízející bydlení, a venkov je vylidňován, v důsledku čehož klesá možnost zvýšení jeho občanské vybavenosti. Vzniká tak začarovaný kruh, uvnitř kterého se nacházejí obyvatelé – zájemci o bydlení – a v němž jsou i obce a jejich představitelé, na které apelují právě obyvatelé s tím, aby tento kruh změnili z kruhu rukojmí na kruh spolupráce.

Všechny výše uvedené problémy si Svaz měst a obcí České repub- liky intenzivně uvědomuje a snaží se k nim odborně a zodpovědně přistupovat a řešit je. Pro získání představy o iniciaci svazu v tomto ohledu troufale představím několik problémů a současně cílů, na nichž dennodenně intenzivně pracujeme.

Svaz svůj postoj k novele stavebního zákona nemění

Bohužel nelze říci, že by spásu svaz spatřoval v celkové rekodifikaci stavebního práva, v tomto ohledu je náš postoj neměnný. Plně si uvědomujeme nutnost zrychlení procesů a jejich zjednodušení tak, aby výstavba nových objektů k bydlení, ale i rekonstrukční činnosti mohly probíhat co nejsnadněji a nejrychleji, ale nejsme přesvědčeni o tom, že by k tomu napomohla předložená rekodifikace stavebního práva, která by ve svém výsledku v minimalistickém pojetí pouze složitost procesů prohloubila, navíc za účasti těch, kteří nevládnou znalostí místního prostředí. V tomto směru proto neustále apelujeme na zvážení alternativ řešení spočívajících například pouze v novelizaci stávající právní úpravy a v tomto směru diskutujeme i naše návrhy, přinejmenším kupříkladu v ohledu snížení počtu dotčených orgánů vyjadřujících se k tomu či onomu stavebnímu řízení. Nicméně otázka rekodifikace stavebního práva je vám, čtenářům, jistě podrobně známa. Pojďme tedy pokračovat, abychom neopomněli jiné důležité body.

Obnovme popularitu družstevního bydlení

Vedle snahy o zlepšení právního prostředí ve stavebnictví je naším dalším cílem zvýšení dostupnosti bydlení pro všechny sociální vrstvy obyvatelstva a zamezení obchodování s chudobou. Z posledních aktivit v tomto směru je nezbytné zmínit účast na diskusích a pracích při formulování koncepce bydlení 2021+ v gesci Ministerstva pro místní rozvoj a koncepce dostupného bydlení České republiky 2019–2025, která je v gesci Ministerstva práce a sociálních věcí. V obou případech jsme primárně namítali, že by bylo vhodné sjednocení nastavené dvojkolejnosti v nastavení koncepce politiky bydlení tak, aby byl určen za tuto oblast jeden odpovědný gestor a odpovědnost nebyla takto rozdrobena. Toto je však otázkou budoucnosti a dlužno poznamenat, že oba gestoři této oblasti jsou v ní aktivní a otevření diskusi. K oběma zmíněným koncepcím se svaz podrobně vyjádřil a účastnil se řady jednání a je na nich přítomen, kdy diskutujeme se všemi zúčastněnými aktéry a snažíme se prosazovat své závěry učiněné na předmětných komisích svazu.

Současným trendem se tak podle zmíněných koncepcí stává přiklonění se k družstevnímu bydlení a ke zvýšení podpory nájemního bydlení. Svaz vnímá jakési, v uvozovkách řečeno, obnovení formy družstevního bydlení, která má v tuzemsku historicky velkou tradici a v minulosti zaznamenala velké úspěchy jako vhodný doplněk k vlastnickému a nájemnímu bydlení. Oživit myšlenku družstevního bydlení, zvýšit pozitivní přístup k němu ze strany veřejnosti, podpořit větší medializaci této formy bydlení a být součástí legislativního nastavení i úprav je jedním z cílů svazu. Družstevní bydlení by mohlo pomoci i zvýšení dostupnosti bydlení pro ty sociální vrstvy obyva- telstva, které nemají dostatek naspořených financí a současně buď nedosáhnou na hypoteční úvěr, či na něj ani dosáhnout nechtějí.

Sociální byty by mohli získat i dlužníci

Otázkou, bez jejíhož vyřešení se nelze obejít, je sociální bydlení. Svaz prosazuje svůj názor, že pokud Ministerstvo pro místní rozvoj bude dotačně podporovat výstavbu sociálních bytů, měla by být nastavena kratší doba udržitelnosti, nežli je nastavena nyní. Nastavení podmínek tak, že by sociální byt mohli získat i ti, kteří mají dluh vůči obci, by též přispělo k celkovému řešení nepřiznivé situace, neboť řada těchto tzv. obecních dlužníků v běžné praxi nemá dostatek prostředků na to, aby svůj dluh vůči obci uhradila a jejich situace se tak stává neřešitelnou.

Pracovníci chybějí i ve stavebnictví

Svaz rovněž vnímá nezbytnost provedení legislativních úprav v několika rovinách. Nastavení jasného pojmosloví a definic, kupříkladu jasné definice sociálního bydlení, systému prevence ztráty bydlení, ale i podmínek například pro kvalitativní požadavky na poskytované byty či definice, co je to vlastně standardní bydlení – to vše by mohlo napomoci výraznou měrou k celkové sanaci neutěšeného stavu. Nelze opomíjet ani boj proti obchodu s chudobou a nastavení takových nástrojů, které zamezí zneužívání dávek. Naprostou samozřejmostí je taková legislativní úprava povolovacích procesů, kdy je třeba se zaměřit na jejich délku a pokusit se eliminovat různé obstrukční techniky, ke kterým dochází. Jako jednu z důležitých podmínek pro zlepšení celkového stavu dostupnosti bydlení svaz vnímá i zlepšení podmínek a zrychlení procesů při pořizování změny územního plánu. Samostatným problémem je pak nedostatek pracovních sil ve stavebnictví na současném trhu, na nějž je třeba se rovněž zaměřit, a je třeba řešit příliv i odliv pracovníků ve stavebnictví tak, aby nebylo problémem obsadit jednotlivé základní, avšak naprosto nezbytné profese.

Dotační tituly by měly odpovídat praxi

Bez zajištění financování je však vše výše uvedené pouze teoretickým východiskem, tezemi bez opory. Jak se říká, bez peněz to prostě nejde. Současné nastavení dotačních podmínek pro výstavbu dostupného nebo sociálního bydlení je pro obce svazující, a to jak z hlediska výběru nájemců, tak z hlediska podmínek pro výstavbu. V dotačních podmínkách je, mimo jiné, často stanovena maximální výše dotace přepočtená na 1 m2 podlahové plochy bytu. Tyto hodnoty nejsou v přímé interakci s rostoucí cenou stavebních prací, jež se v posledních letech enormně zvýšily. Do ploch také nejsou zahrnuty ostatní společné prostory. Výzvy ze strany donátorů jsou pro žadatele často termínově nesplnitelné. Je to například poměrně krátká lhůta pro přípravu velice rozsáhlé žádosti a podkladů, kdy při podání je vyžadována prakticky kompletní projektová dokumentace pro realizaci včetně položkového rozpočtu stavby. Ten je vyhotoven až současně s dokumentací pro provedení stavby. Po podání žádosti však nejsou stanoveny žádné termíny, kdy bude o dotaci rozhodnuto, a tento proces trvá i bezmála rok. Následně je žadatel povinen realizovat výběrové řízení na zhotovitele a provést realizaci ve lhůtách, které jsou neakceptovatelné. I tyto problémy svaz vede v patrnosti a upozorňuje na ně v diskusích a připomínkových řízeních.

Svaz vnímá rovněž nedostatečné nastavení cílových skupin. Často do nich nejsou vůbec zahrnuti senioři, kteří tvoří jednu z nejvíce ohrožených skupin ztrátou bydlení v České republice. Dotační výzvy také adekvátně a realizovatelně nepočítají s výstavbou bydlení pro mladé a rodiny, které si nemohou dovolit kvůli nízkým příjmům pořídit si vlastní bydlení nebo nájemní bydlení na komerčním trhu. Současný trend zvyšujícího se věku porodnosti u žen není naprosto v dotačních výzvách respektován. Svaz tedy apeluje na oprávněná místa, aby dotační tituly odpovídaly praxi a zkušenostem v jednotlivých městech a obcích. Vždyť dotační programy by měly vycházet mj. i z potřeb a reflektovat na ně; jiné potřeby a možnosti má statutární město, město s počtem obyvatel nad 50 000, jiné město s počtem obyvatel do 10 000 a naprosto odlišené potřeby bude mít obec do 2000 obyvatel.

Současné výzvy

Jednou z možností, jak otázku financování řešit, jsou dotační výzvy Ministerstva pro místní rozvoj. Byť jsem provedla určitou kritiku výše, i tak jsou velice vhodným pomocníkem a nástrojem k řešení bytové politiky. O jaké výzvy se v současnosti jedná? Zajisté je znáte, tedy jen zběžně zmíním některé z nich. Jeden z nejzásadnějších dotačních programů je program Výstavba pro obce, jak co do dotace, tak úvěru. I do nastavení tohoto programu jsme za svaz vznesli několik připomínek vzešlých z naší členské základny, které zohledňují zlepšení podmínek čerpání pro obce. Je otázkou, zda budou aspoň částečně vyslyšeny, ale pevně doufáme, že ano. Další výzvou je Úvěrový program na výstavbu nájemních bytů a domů či na přestavbu budov pro vymezenou skupinu obyvatel (senioři 65+, zdravotně či příjmové vymezené osoby), zletilé osoby do třiceti let a osoby, jejichž obydlí zničila živelní pohroma. Součástí podpory stran zmiňovaného ministerstva je i Úvěrový program na pořízení nebo modernizaci obydlí pro mladé do 36 let pečující o dítě do patnácti let, Úvěrový program na revitalizace bytového fondu bez ohledu na technologii výstavby (Panel 2013+), Úvěrový program na energetickou modernizaci bytových domů či program Regenerace sídlišť, u něhož je třeba upozornit na to, že v průběhu října 2020 je Statním fondem rozvoje bydlení avizováno vyhlášení výzvy pro rok 2021.

Každý člověk by měl mít svůj domov

Otázka dostupnosti bydlení se zaměřením na řešení sociálního bydlení je prostřednictvím Ministerstva pro místní rozvoj řešena i se zástupci OECD. Těchto jednání se svaz rovněž zúčastnil a ve vzájemné diskusi jak se svazem, ale i dalšími zástupci veřejného i soukromého sektoru včetně různých sdružení vyšlo najevo, že mezi oříšky, které je třeba rozlousknout, je jasné a srozumitelné legislativní nastavení v této oblasti, zvýšení informovanosti veřejnosti o možnostech dostupného (včetně sociálního) bydlení, změna vnímání jednotlivých forem bydlení jako „lepších a zaručujících budoucnost“ a naopak, jako „horších, zavánějících nejistotou“. Sami si domyslíte, jakou formu kam přiřadit. Nicméně rozhodně do té horší a nejisté neřaďte vlastnické bydlení, a to ani přes veškerá rizika, která s sebou nese hypoteční úvěrování bydlení. Nedávno jsem si pro zajímavost studovala publikaci Jak zajistit dostupné bydlení? vydanou Sociologickým ústavem Akademie věd ČR z roku 2018, jež nese příznačný název pro naše téma. Zaujala mne v ní řada tezí, které autoři předestřeli. Příkladem lze uvést, jak veřejnost vnímá využití hypotéčního úvěru jako nevyhnutelnosti, kdy autoři správně glosují, že jiné způsoby poskytování půjček a financí na bydlení včetně družstevních bank není diskutováno. Dovolím si citovat editora publikace, sociologa Tomáše Samce, který se zaměřuje na výzkum financializace bydlení a na nové formy poskytování bydlení realizované veřejnými a kolektivními aktéry. Pod jeho slova bych se osobně podepsala, nelze s nimi než souhlasit, podpořit je a zdůraznit jejich význam a dosah. Tomáš Samec uvádí:

Dostupné alternativy k soukromému vlastnickému a nájemnímu bydlení potřebujeme nejen proto, aby měl každý člověk skutečný domov a pocit bezpečí, ale také proto, abychom mohli být svobodní ve svých životních postojích a rozhodnutích. Začít řešit bydlení i jinými způsoby než koupí „vlastního“ nebo soukromým pronájmem a požadovat, abybydlení začalo být řešeno celospolečensky. Můžeme chtít více obecních bytů, zakládat nová bytová družstva, která budou sdílet náklady na výstavbu bydlení, nebo vytvářet kolektivy, které budou bydlet společně. Bydlení se stalo až příliš věcí soukromou, kterou si má každý zařídit, jak nejlépe umí. Ve chvíli, kdy na kvalitní bydlení nedosahují lidé ani s průměrnými příjmy, by bydlení mělo být věcí veřejnou.

Věříme ve spolupráci

Po jeho slovech snad zbývá jen dodat, že spolupráce veřejného a soukromého sektoru je nezbytná, a tak ji i svaz vnímá. Vstupuje proto do diskuse a hledá řešení napříč všemi účastníky v oblasti bytové politiky a jejího nastavení. Nacházíme se v alarmující době, kdy problémy již vznikly a pouze se prohlubují. Nelze akceptovat vyloučení některých skupin obyvatelstva z toho, aby mohli dostupně a kvalitně bydlet. V momentě, kdy lidé s průměrnými příjmy nemají možnost svobodné volby bydlení kvůli tomu, že nedosáhnou vlivem přemrštěných cen a nájmů na to, aby mohli kvalitně bydlet, co potom matky samoživitelky, dospělí po opuštění dětského domova, senioři a další znevýhodněné, slabší skupiny? Současně je třeba s poukazem na již uvedené věnovat dostatečnou pozornost propojení bytové a sociální politiky s respektem k potřebám obcí a jejich občanů, populačnímu vývoji a zároveň i se zřetelem k nutnosti zabránit vylidňování určitých částí území České republiky na úkor přelidnění a zatížení jiných.

Na obce je tak položena povinnost nejen zajistit možnost bydlení určitým skupinám osob, ale současně je motivovat v dané obci vůbec bydlet, což lze pouze tehdy, pokud jsou v té určité obci splněny alespoň základní podmínky občanské vybavenosti 21. století. Všichni, kdo máme možnost podílet se na řešení této zásadní otázky, a to není nadnesené, ale odráží to fakt lidské existence, jsme postaveni před nelehký úkol, který má však až fatální dopady. Jako výkonná ředitelka Svazu měst a obcí České republiky si dovolím ambiciózně za svaz deklarovat, že pevně věřím v úzkou spolupráci všech zúčastněných, v rozvinutí diskusí a vyvození závěrů z nich i jejich respektování a v podporu ze strany státu, která nám je již nyní často poskytována. Hluboce věřím tomu, že naše stesky budou vyslyšeny a dojde k nastavení takových legislativních a dotačních pravidel, která budou řešit efektivně, rychle, dostupně, administrativně nenáročně a jasně současnou situaci. A konečně jsem přesvědčena o tom, že svaz přispěje k tomu všemu díky své neúnavné, mravenčí a vysoce odborné práci a výsledek bude ku prospěchu nejen členům svazu, tj. obcím a městům, ale i obcím a městům nečlenským, a primárně tak dojde k vyřešení existenčních problémů obyvatel České republiky.