Právo stavby

Právo stavby bylo známo již v právu římském. Oprávněná osoba měla oprávnění postavit na příslušném pozemku stavbu. S touto stavbou mohla volně disponovat. Oprávnění bylo široce využíváno a bylo úplatné. Platil se pravidelný plat – tzv. solárium.

Na území dnešní České republiky byl vydán kodex – Všeobecný zákoník občanský (ABGB) v roce 1811. V návaznosti na tuto úpravu a v souladu s potřebami praxe se hledalo řešení, jak umožnit stavebníkům oprávnění odpovídající právu stavby.

Zákon č. 86/1912 ř. z., o stavebním právu

Řešení se posléze nalezlo ve vydání zákona č. 86/1912 ř. z., o stavebním právu. Tímto zákonem bylo pro české země jako rakouské části Rakousko-Uherska konstituováno stavební právo, tedy právo odpovídající dnešnímu právu stavby.

Toto právo věcné, zcizitelné a zděditelné mít stavbu pod nebo nad cizím pozemkem však nemohlo zatížit všechny pozemky obecně. Mohlo zatížit jen pozemky ve vlastnictví státu, země, okresu, obce, veřejného fondu, kostela, obročí, církevního ústavu nebo společenstva, obecně prospěšného ústavu a za určených podmínek i sdružení.

Zákon o stavebním právu považoval stavební právo za věc nemovitou. Stavební právo se zřizovalo na dobu určitou v rozmezí třiceti až osmdesáti let. Při zániku stavebního práva připadla stavba vlastníkovi pozemku a stala se součástí pozemku. Stavebníkovi se pak platila určená hodnota stavby.

Po vzniku Československé republiky mělo právo stavby rozdílný právní režim podle jednotlivých území státu. Československá republika sice obecně recipovala rakouský právní řád, na Slovensku však platilo nadále uherské zvykové právo. Na některých částech území republiky platilo právo německé, což se vztahovalo zejména na území Hlučínska.

Vzhledem k tomu, že popsaný stav nebyl žádoucí, přistoupilo se k přípravě československého občanského zákoníku. Návrh byl připraven v roce 1937. Tento návrh, v němž byl již použit pojem právo stavby, v ustanovení § 241–259 obsahoval i úpravu práva stavby. Druhá světová válka pak práce na československé kodifikaci zastavila.

Zákon č. 88/1947 Sb., o právu stavby

Po válce byl přijat zákon č. 88/1947 Sb., o právu stavby. Vycházel z úpravy připravené pro československý kodex. Vznikla možnost práva stavby na jakémkoli pozemku, a to ať byla vlastníkem pozemku jakákoli osoba. Tato úprava zrušila i minimální a maximální dobu trvání, jen bylo konstituováno, že jde o právo dočasné. Přitom bylo určeno zákonné předkupní právo vlastníka pozemku k právu stavby a předkupní právo stavebníka k pozemku.

Občanský zákoník, úprava vzájemného předkupního práva

V roce 1951 nabyl účinnosti občanský zákoník. Byl vydán zákonem č. 141/1950 Sb. I v tomto případě bylo upraveno právo stavby. Zásada supeficies solo cedit zde nenašla svoje uplatnění. Výslovně bylo určeno, že stavba není součástí pozemku. Stavby byly samostatnými věcmi nemovitými. Obecně bylo upraveno vzájemné předkupní právo. Výjimka z tohoto vzájemného předkupního práva byla stanovena pro socialistické právnické osoby, např. pro zemědělská družstva. Zákon chtěl dále mj. umožnit stavět stavby zemědělským družstvům na pozemcích jiných vlastníků.

Socialistické právnické osoby byly oprávněny zřídit stavbu na pozemku, který jim byl odevzdán do trvalého užívání. Zde se však nejednalo o právo stavby.

V ostatních případech bylo možno zřídit na cizím pozemku trvalou stavbu jen na základě práva stavby. Právo stavby mohlo vzniknout ze zákona, na základě úředního výroku nebo smlouvy. U smluvního řešení bylo pro platnost smlouvy potřebné souhlasné vyjádření okresního národního výboru. Právo stavby mohlo být zřízeno jako trvalé, pokud si strany neujednaly vzájemně jinak.

V dalším období byl platný občanský zákoník vydaný pod č. 40/1964 Sb., který vycházel z řešení, že pozemek i stavba mohly mít různé vlastníky. (V dané době byly vydány tři předpisy: občanský zákoník, hospodářský zákoník a zákoník mezinárodního obchodu; s účinností k 1. lednu 1992 byl na místě dvou posléze uvedených zákonů vydán zákon č. 513/1991 Sb. – obchodní zákoník.)

Současný občanský zákoník

Podstatnou změnu právní úpravy ­přinesl až dnešní občanský zákoník, tj. zákon č. 89/2012 Sb. Ten ve svém ustanovení § 1240 určuje, že pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) a mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou, nebo nezřízenou. Dále určuje, že právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání.

Přitom podle § 506 občanského zákoníku jsou součástí pozemku stavby na něm zřízené i jiná na něm zřízená zařízení, s výjimkou staveb dočasných. Podle občanského zákoníku tedy platí, že stavba tvoří součást pozemku. To však platí, nestanoví-li zvláštní ustanovení jinak. Takovými ustanoveními jsou především přechodná ustanovení občanského zákoníku. Ani po účinnosti občanského zákoníku není vyloučená situace, aby někdo stavěl na cizím pozemku.

Právo stavby

• Je věcným právem k cizímu pozemku.
• Je vždy dočasné (podle ustanovení § 1244 nelze zřídit na dobu delší než 99 let a pokud bylo nabyto vydržením, nabývá se na dobu čtyřiceti let).
• Je oprávněním stavebníka mít na cizím pozemku stavbu, která již existuje, nebo stavbu, která bude teprve v budoucnu zřízena.

Přitom se umožňuje zřídit právo stavby i k sousednímu pozemku – má-li to posloužit lepšímu užívání stavby.

Právo stavby a účel stavby

Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pak pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele.

Právo stavby nelze zřídit např. tehdy, jde-li o ochranné pásmo energetického vedení nebo je-li tam založeno právo vést přes pozemek vodní, energetické či jiné sítě atd. 

Kromě úpravy soukromoprávní je nutno vzít v úvahu i veřejnoprávní omezení, např. stavební uzávěru. Nelze tedy vycházet jen z ustanovení § 1 odst. 1 občanského zákoníku, které upravuje, že uplatňování práva soukromého není závislé na uplatňování práva veřejného.

Co se týká zřízení práva stavby, je-li pozemek zatížen zástavním právem, občanský zákoník v takovém případě zřízení práva stavby zapovídá bez souhlasu zástavního věřitele. Případné zřízení tohoto práva stavby je stiženo relativní neplatností.

Občanský zákoník prohlašuje právo stavby za věc nemovitou. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Právo stavby je jediným právem, které zákon prohlašuje za nemovitou věc.

Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením anebo stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu. Povinnosti zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby zřízené orgánem veřejné moci.

Právo stavby jako smlouva

Pokud se právo stavby nabývá smlouvou, musí mít písemnou formu a vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. Zápis při vzniku rozhodnutím orgánu veřejné moci má jen deklaratorní povahu.

Vydržením se nabývá právo stavby na čtyřicet let. Soud však může, jsou-li pro to spravedlivé důvody, tuto dobu prodloužit i zkrátit.

Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné. Nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu. Toto ustanovení je kogentní, právo stavby nemůže být zřízeno na více let ani případně na dobu neurčitou.

Podle občanského zákoníku lze trvání práva stavby prodloužit se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby. Prodloužit lze trvání práva stavby, byla-li sjednána nebo určena v rozhodnutí na dobu kratší 99 let. Lze to učinit také tehdy, nabyl-li stavebník právo stavby vydržením. Prodloužení nad 99 let možné není.

Právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou

Přitom platí, že právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou. Jestliže by taková podmínka byla sjednána, nepřihlíží se k ní. Jak víme, obecně lze rozvazovací podmínky sjednávat. V uvedeném případě však rozvazovací podmínky nepřicházejí v úvahu.

Občanský zákoník také určuje, že bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Nepřihlíží se však k ujednání, podle kterého změny výše stavebního platu závisejí na nejisté budoucí události. To pak neplatí, ujedná-li se závislost stavebního platu na míře zhodnocování a znehodnocování peněz.

Pokud by nastala situace, že se stavebník zřekne práva stavby, může pak vlastník zatíženého pozemku přenést na základě listů prokazujících tuto skutečnost právo stavby na dobu, která ještě neuplynula, na sebe nebo na jinou osobu.

Formulace zákona nasvědčuje tomu, že by se snad stavebník mohl svého práva vzdát jednostranným ujednáním. Tak tomu však není. Toto zřeknutí se může dít jen na základě dohody. Pokud tedy k takové dohodě o zrušení dojde, toto právo dále existuje. Z toho důvodu může vlastník pozemku toto právo uvedeným způsobem převést.

Občanský zákoník určuje, že při zániku práva stavby předtím, než uplyne jeho doba, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náležejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznamu zapsáno věcné právo, až zánikem tohoto věcného práva. Jestliže však tato osoba udělí souhlas, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči jejímu věcnému právu již tímto výmazem. Dohodou vlastníka pozemku a stavebníka o zrušení práva stavby a jeho následným výmazem z katastru právo stavby zaniká a např. se zánikem zástavy zaniká i zástavní právo apod. K předčasnému zrušení práva stavby je proto potřeba uvedeného souhlasu. Bez toho nemůže právo stavby zaniknout dříve než věcná práva, která ho zatěžují.

U stavby vyhovující právu má stavebník stejná práva jako vlastník

Návazně je upraveno, že co do stavby vyhovující právu stavby má stavebník stejná práva jako vlastník. Pokud se jedná o jiné užívání pozemku zatíženého právem stavby, má stejná práva jako poživatel, není-li ujednáno něco jiného. Jestliže se tedy jedná o část pozemku zatíženého právem stavby, ale pro stavbu nevyužitého, může ji stavebník nejen užívat, ale i požívat, tj. brát si plody a užitky.

Smlouva může stavebníkovi uložit, aby stavbu provedl do určité doby. Není-li nic jiného ujednáno, má stavebník povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Smluvní ujednání může stavebníkovi uložit povinnost stavbu pojistit.

Vlastníku pozemku může být vyhrazeno schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka, avšak ani tehdy je-li to vlastníku pozemku vyhrazeno, nemůže odepřít souhlas k právním jednání, které není k jeho újmě.

Právo stavby lze převést i zatížit. Vyhradí-li si vlastník pozemku souhlas k zatížení práva stavby, zapíše se výhrada do veřejného seznamu. V takovém případě lze do veřejného seznamu zapsat zatížení práva stavby jen se souhlasem vlastníka pozemku.

Právo stavby přechází na dědice i na jiného obecného právního nástupce.

Občanský zákoník upravuje, že stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu.

Není-li ujednáno něco jiného, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby před uplynutím doby, na kterou bylo to zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak. Zástavní a jiná práva postihují náhradu.

Smluvní volnost

Jak je zřejmé, lze i u práva stavby (kromě určitého počtu kogentních ustanovení) využít smluvní volnosti a upravit dané otázky podle vůle stran.

Zdroje:
[1] CISKO, L. Zodpovedosť za vady plnenia. Praha: Leges, 2020.
[2] ELIÁŠ, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, č. 10/2012. Praha: C. H. Beck.
[3] KINDL, M.; A. ROZEHNAL. Občanský zákoník, 1. díl, Plzeň: A. Čeněk, 2019.
[4] LIŠKA, P. Zákon o bankách a předpisy související. Praha: C. H. Beck, 1999.
[5] MALÝ, K.; L. SOUKUP. Československé právo a právní civilistika, svazek 2. Praha: Karolinum, 2010.[6] RABAN, P. a kol. Závazkové právo. Brno: V Klemm, 2019.
[7] SCHELLE, K.; J. TAUCHEN. Občanské zákoníky. Ostrava: KEY Publishing, 2012.