Panel SCAN 2009 - studie stavu bytového fondu v bytových panelových i nepanelových domech

Pro kvalitní a cílené nasměrování jakéhokoliv typu veřejné podpory, pro tvorbu konkrétních podpůrných programů a jejich následné vyhodnocování zatím nebyla k dispozici kvalitní statistická data. Státní fond rozvoje bydlení se proto na počátku roku 2009 rozhodl získat adekvátní informace a data prostřednictvím Studie Panel SCAN 2009, jejímž zpracováním pověřil o.s. CERPAD. Studie vznikla za finanční pomoci partnerů ČSOB, a.s., a Wüstenrot stavební spořitelna a byla dokončena v září 2009.
Předmětem studie je popis stavu bytového fondu v bytových domech České republiky k 31. 12. 2008 s odhadem prognózy dalšího vývoje. Statistická data tohoto charakteru nebyla dosud k dispozici. Žádný subjekt průzkum v tomto rozsahu dosud nerealizoval. Studie Panel SCAN představuje unikátní soubor informací, zcela aktuálních a členěných podle jednotlivých regionů ČR.

¤ Graf 1. Struktura bytového fondu ČR

Bytový fond České republiky
Bytový fond České republiky je tvořen z bytových jednotek v rodinných domech (do 3 b. j. v jednom domě) a bytových domech (od 4 b. j.). Studie Panel SCAN 2009 nepojednává o stavu bytů v rodinných domech a soustředí se jednak na bytové domy postavené panelovou technologií, jednak na bytové domy nepanelové, resp. bytové domy obecně.

Přehled státních podpor určených do bytového fondu
Graf 2 ukazuje průběh celkové intenzity státních podpory (roční součet objemu všech programů) směřované do oblasti revitalizace bytového fondu.

¤ Graf 2. Přehled státních podpor pro revitalizaci bytového fondu v letech 1992-2008 (Kč)

¤ Graf 3. Srovnání výkonů jednotlivých dotačních titulů (Kč)

Programy podpory z hlediska generovaných investic
Nejsilnějším a zároveň nejvýkonnějším dotačním titulem ve sledovaném období byl program Panel, který svým objemem 10 miliard Kč generoval investice 45 miliard Kč při 22% podílu dotací na investicích.

Počet rekonstruovaných bytů v panelových a nepanelových bytových domech
Níže uvedené množství rekonstruovaných bytů (graf 4) nelze považovat za komplexně zrekonstruované. Proto považujeme za vhodné označení těchto bytů jako dotčených rekonstrukcí. Z celkového počtu 1,2 mil. bytů je v panelových domech dotčeno rekonstrukcí cca 55 %. Z celkového počtu 960 tis. bytů je v nepanelových bytových domech dotčeno rekonstrukcí cca 12 % (graf 5).

¤ Graf 4. Panelové domy - počet bytů dotčených rekonstrukcí a bytů zanedbaných

¤ Graf 5. Nepanelové bytové domy - počet bytů dotčených rekonstrukcí a bytů zanedbaných

Komplexnost provedených rekonstrukčních kroků v panelových domech
Průzkum studie Panel SCAN ukázal, jak se postupně od začátku 90. let spektrum oprav rozšiřovalo až do období po roce 2001-2003, kdy se začal stále více - také díky stimulačnímu efektu podmínek programu Panel - projevovat odpovědnější, komplexní přístup investorů k prováděným opravám.
Komplexnost prováděných rekonstrukčních kroků je významným parametrem při hodnocení stavu panelových bytových domů ČR. Pro potřeby studie Panel SCAN bylo sledováno deset základních rekonstrukčních kroků v průběhu uplynulých 16 let na trhu revitalizací panelových bytových domů.

Opravené byty z hlediska jednotlivých regeneračních kroků Za období 1992-2008 bylo rekonstrukcí dotčeno 659 414 panelových bytů v ČR. Komplexnost provedených oprav je parametrem, který určuje míru, jakou se jednotlivé rekonstrukční kroky - činnosti na realizovaných opravách podílely a jakou měrou od 0-100 % rozsahu provedení byly tyto rekonstrukční kroky na jednotlivých akcích realizovány. Výsledkem je zjištění, že žádná z kategorií se dosud neblíží ani polovině komplexnosti.

¤ Graf 6. Náklady na regenerační kroky v panelových domech. Uvedené náklady se týkají pouze společných prostor panelových domů a jejich obálky.

¤ Graf 7. Počet panelových bytů dotčených jednotlivými rekonstrukčními kroky k 31. 12. 2008

Faktory kvality
Praxe ukázala, že řada rekonstrukčních kroků byla realizovaná nedostatečným nebo dokonce chybným způsobem. Tím vznikl v uplynulých letech od roku 1992 dluh na provedených rekonstrukcích. Faktory, které mají za následek snížení efektu provedené rekonstrukce bytového domu, lze rozdělit do několika základních skupin podle jejich příčiny:

• Měnící se požadavky na tepelně-technické vlastnosti stavebních konstrukcí v průběhu sledovaného období. Příkladem je tloušťka izolací prováděných při zateplování na začátku 90. let, která tehdy běžně činila 40 mm - v současnosti zcela nevyhovující.
• Nové technologie. Sanace betonových konstrukcí, zateplovací systémy, výměna oken za plastová, to vše jsou technologie, které byly do ČR importovány z vyspělejší části Evropy. Důsledkem byly odchylky od předepsaných technologií s následkem mnoha vad a poruch.
• Slabý investor. V mnoha případech se jedná o zástupce obyvatel a spoluvlastníků domu, který se dobrovolně ujal role, kterou nechtěl přijmout někdo jiný, aniž by měl odbornou průpravu a zkušenosti, které jsou při řízení investice v řádu několika milionů Kč potřebné.
• Kvalita provedení spojená s neodborností, nízkou kvalitou řízení. Rekonstrukce provádějí často stavební firmy, které postrádají střední technické řídicí pracovníky.

Opravené byty v letech 1992-2008, zanedbanost investic
Ke konci roku 2008 bylo investováno do rekonstrukcí bytů v panelových domech 106 miliard Kč. Položme si otázku, do jaké míry tyto investice dokázaly pokrýt skutečnou potřebu již na začátku 90. let objektivně existující. Víme, do jaké míry a v jaké struktuře byly byty opravovány. A na základě zkušeností z posledních let, kdy se začalo k opravám přistupovat systematicky a komplexně, dokážeme i zpětně stanovit potřebnou intenzitu a finanční náročnost, která by vedla ke zcela komplexní a plnohodnotné opravě.
Ze studie vyplývá, že reálný náklad, který v 90. letech vyjadřoval optimální rozsah oprav bytu v panelovém domě, činil 441 630 Kč. V nepanelovém domě činil 286 620 Kč na byt.

Zanedbanost investic v bytových domech v letech 1992-2008
Celková finanční zanedbanost v součtu za panelové a nepanelové bytové domy činí 685 miliard Kč. Dosud bylo investováno 120,1 miliardy Kč. Rozdíl mezi realitou a finanční potřebou dobře ilustruje graf 9.

¤ Graf 8. Zanedbanost investic v panelových domech v letech 1992-2008

¤ Graf 9. Bytové domy v ČR, zanedbanost investic v letech 1992-2008

Prognóza vývoje regenerace bytového fondu v letech 2009-2020
Ze skutečností, zjištěných při zkoumání aktuálního stavu zanedbanosti bytového fondu, vyplývají zákonitosti a vazby, u kterých lze očekávat, že budou platné i pro další období.
Z toho důvodu je vhodné dosavadní poznatky využít a pokusit se modelovat prognózu vývoje bytového fondu v bytových domech pro období 2009-2020. Ze statistiky realizovaných rekonstrukcí za období 1992-2008 vyplývá, že dosud nebylo dotčeno rekonstrukcí 539 754 panelových bytových jednotek a 843 355 nepanelových bytových jednotek. Celkem k opravě zůstává 1 383 000 b. j. z celkového počtu 2 160 730 b. j. v bytových domech.

Potřebnost budoucích investic
Pokud by se v nadcházejícím desetiletí měly opravit všechny opravou dosud nedotčené byty v panelových a nepanelových domech, bylo by k tomu zapotřebí investic v celkové výši 575 miliard Kč.

¤ Graf 10. Potřebné investice pro dosud neopravené bytové domy v letech 2010-2020, PD - panelové; domy; NBD - nepanelové bytové domy

Závěr
Vzhledem k počtu dosud neopravených bytů v bytových domech a s tím spojeným finančním potřebám, které v budoucnu zatíží vlastníky bytů v domech hromadného bydlení, bychom chtěli doufat, že osvědčené formy státní podpory, které navíc generují nezanedbatelné investice a tím podporují hospodářský růst, budou pokračovat i v průběhu budoucí dekády po dokončení programu Zelená úsporám v roce 2012.

Autor: Ing. Tomáš Fendrych
Zdroj: CERPAD, o.s.