Obnova bytového domu Francouzská 66, Brno

Úvod

Primárním požadavkem investora bylo opravit dům v dezolátním stavu, navýšit kapacitu bytů – zvýšit rentabilitu projektu a přistupovat maximálně zodpovědně k finančním nákladům stavby. K dosažení tohoto cíle investor ponechal naší architektonické kanceláři Tomáš Dvořák architekti s.r.o. volnou ruku při návrhu a zadal nám projekt ve všech fázích včetně výběru zhotovitele a funkce technického dozoru, jako odpovídající nutné prostředky k úspěšnému dosažení cíle. My jsme potom jako nositelé zakázky k zadání investora, kromě splnění technicko-ekonomických parametrů, přidali navíc požadavek na architektonickou kvalitu díla.

Architektonické řešení

Ulice Francouzská v Brně rozhodně nepatří mezi exkluzivní místa k bydlení. Zároveň však celá lokalita v poslední době prochází intenzivní přestavbou, s čímž souvisí i postupné zvyšování celkové úrovně této oblasti (obr. 2). Cílová skupina nájemních bytů tedy patří spíše k nižší části realitního trhu. Nejedná se však o sociální bydlení v nejnižší kategorii, jde spíše o základní standard. K danému standardu jsme se snažili přidat důraz na nestandardní architektonické řešení a právě to odlišuje tento projekt na trhu od běžné stavební produkce.

Na začátku před námi totiž stál dům umístěný v řadové uliční zástavbě 19. století mezi budovami s historickými fasádami. Tato budova však měla fasádu osekánu, dům byl v technicky dezolátním stavu, s několika dochovanými historickými prvky v interiéru (obr. 9). Z historického charakteru původního domu vlivem předchozích stavebních úprav prakticky nic nezbylo, a proto objekt ani nebyl památkově chráněn. Hlavním motivem pro architektonickou práci tedy dále bylo hledání charakteru nových prvků, ať už v interiéru, či exteriéru, a jejich ukot­vení nebo provázání s prvky historickými, průběžně objevovanými na stavbě až během stavebních prací. To vše vždy ovšem s ekonomickým podtextem.

Dispoziční řešení
Při respektování obecných regulativů v ochranném pásmu městské památkové rezervace bylo možno objem stavby půdorysně rozšířit pouze do vnitrobloku o jeden malý byt. Pro malometrážní nájemní byty se dále mohlo využít podkroví a zvednout střechu do vnitrobloku (obr. 3, 7, 8). Tím byly vyčerpány všechny možnosti pro objemové rozšíření stavby požadované investorem. Naproti schodišti byl navržen nový výtah. Nová dispozice vycházela z možností nosných stěn a z rámce stávající dispozice domu (obr. 4–6). Základní objem stavby byl dále limitován posouzením na oslunění a osvětlení okolních objektů, kde jsme postupovali obráceným způsobem – nechali jsme si nadefinovat objem, který sousedy neovlivní, a ten byl následně vyplněn smysluplně navrženou dispozicí.

Interiérové řešení
V průběhu stavebních prací se po osekání omítek v interiéru na schodišti postupně objevovaly zajímavé prvky a povrchy – cihelné zdivo a pískovcové stupně schodiště. V místech, kde prvky měly alespoň základní řemeslnou kvalitu, byly ponechány odkryté, a schodiště se následně stalo novým srdcem domu s historickou duší (obr. 15). Všechny použitelné historické prvky v tomto prostoru byly ponechány nebo opraveny – původní pískovcové stupně, kované zábradlí, historická betonová probarvená dlažba (obr. 14, 15). Nově bylo doplněno pouze osvětlení – navrženy byly tenké svíticí trubice levitující v prostoru pod klenbou. Díky využití historických prvků a cihelného zdiva v interiéru schodiště dům získal svou novou identitu. Cihelné zdivo bylo následně ponecháno viditelné i v některých nájemních bytech (obr. 12, 13).

Exteriérové řešení
Historické plastické prvky na fasádě do ulice dávno podlehly zubu času a již dříve byly odstraněny. Nebylo tedy na co navazovat nebo co opravovat, a proto byla navržena moderní fasáda, která ovšem musela být v přijatelném řešení v kontextu historických fasád okolních staveb (obr. 1, 10). Původní tvar okenních otvorů se neupravoval, pouze se novým členěním oken zvýraznil jejich vertikální charakter. Šambrány jako typický historický architektonický prvek okolo oken jsme navrhli v živé kompozici hravým rozposunováním jednoho stejného tvaru. Omítka použitá na šambránách s povrchem podobným pískovci v kontrastu se základní omítkovinou na fasádě jako celku vytváří jemný materiálový detail. Červenohnědá kontrastní barva na oknech byla navržena podle dochované historické barvy původních oken (obr. 11). Do vnitrobloku bylo zvoleno již čistě ekonomické řešení, kde jediným nadstandardem k bílé omítce je promyšlená kompozice oken.

Zahrada ve vnitrobloku
Součástí obnovy stavby byla revitalizace vnitrobloku (obr. 10). Zadání znělo opět jednoduše, levně, efektivně. Dvůr je obehnán zídkami z lícového cihelného zdiva, které byly z velké části ponechany stávající, pouze byl proveden nátěr proti nasákavosti vody. Celá plocha byla rozdělena na část určenou k parkování a na část zahradní. Povrch parkovací plochy je zpevněn zatravňovacími dlaždicemi, je zatravněn a tvoří alternativní herní plochu. Ve výsledku nelze téměř poznat hranici mezi parkováním a zahradou. V centru zahradní části je situována víceúčelová zpevněná mlatová plocha s masivními dřevěnými prvky z dubu k sezení. Lze tam hrát pétanque, kuličky, grilovat, zabavit děti nebo jen tak posedět. Celý prostor byl nově osázen stínomilnými rostlinami. Návrh na zahradu zpracoval zahradní architekt Ing. Ján Augustín, Ateliér Divo, v kooperaci s naším ateliérem.

Konstrukční a technologické řešení

Dodatečná ochrana před zemní vlhkostí
Dům byl kdysi postaven bez jakékoliv ochrany před zemní vlhkostí, přesto byl v překvapivě dobré kondici. Suterén byl zasažen vlhkostí jen částečně, 1.NP s byty již téměř vůbec. Byla realizována standardní ochrana podřezáním stavby s lokálně aplikovanou chemickou injektáží. Na stěny do ulice i do zahrady byly navrženy dodatečně prováděné svislé hydroizolace z asfaltových pásů po odkopání zásypu. Ochrana proti vodě byla realizována bez drenáží, které nebylo kam odvodnit, a vzhledem k daným podmínkám nebyly ani třeba. Suterén je stále provětráván kvůli zbytkové vlhkosti, která je nicméně relativně nízká.

Základní nosné konstrukce
Původní nosná struktura domu podélného cihelného zdiva a dřevěných stropů s příčnými nosnými trámy zůstala zachována, v celém rozsahu stavby byl však kontrolován stav těchto trámů po odstranění podhledů. Část trámů musela být vyměněna kvůli dřevokazným broukům, část trámů byla vzhledem k nedostatečnému průřezu zesilována příložkami. V jednom podlaží budovy bylo detekováno napadení dřevomorkou – po vyhodnocení specializovanou firmou se tato část uzavřela, dekontaminovala, napadené prvky se odstranily a strop byl pro jistotu realizován z nových kovových prvků. V jednotlivých případech bylo třeba celé části stropů měnit vzhledem k degradaci nosných trámů v čase nebo kvůli předchozím amatérským stavebním zásahům.

Nový strop nad posledním stávajícím podlažím jsme navrhli jako hřebíkovou spřaženou betonovou desku s dřevěným trámy. Bohužel přesnost rozměrů a uložení konstrukcí u starého domu nebyly dostatečné, a tak bylo nutno kvůli celkové hmotnosti betonu všechny nosné trámy výškově poměrně přesně vyrovnávat nebo s ohledem na jejich špatný stav rovnou měnit. Sanace nosných částí stropů byla jednou z náročných částí stavby, kde bylo nutno rychle reagovat na různé požadavky generálního zhotovitele ohledně konkrétních míst a příslušného řešení v reálném čase tak, aby na stavbě nedocházelo ke zdržení.

Příčky
Příčky byly navrženy ze sádrokartonu, zejména pro jejich nízkou hmotnost a požadavek na minimální zatížení stávajících stropních konstrukcí.

Podhledy
Veškeré podhledy byly po opravách nosné konstrukce realizovány nově, jako protipožární, ze sádrokartonu.

Podlahy
Podlahy v bytech jsou nové, na stávající záklopy byly realizovány lehké suché plovoucí podlahy na násypu z Liaporu. Finální nášlapová vrstva je z vinylu. V bytech proběhlo vyrovnání podlah, mezi byty v rámci patra však vzhledem k vysoké nepřesnosti původních konstrukcí realizováno nebylo.

Výtah
Jedná se o typ Schindler 3300, který hodnotím jako velmi kvalitní, s povedeným designem ovládacích prvků.

Fasáda
Hlavní plocha byla navržena z fasádního systému StoLotusan zrnitosti K 1,5, jenž byl zvolen pro jeho unikátní vlastnosti – samočisticí efekt – vzhledem k umístění stavby v prašném prostředí. Na vyhodnocení funkčnosti tohoto systému je ještě brzy. Šambrány, ostění a nadpraží v uliční fasádě byly provedeny ze systému StoTherm Vario 1 s individualizací povrchu omítkou Stolit MP. V tomto případě nepříjemně překvapila skutečnost, že vybraný subdodavatel zajišťující zateplení nebyl schopen zvládnout realizaci podle vybraných, dohodnutých a odsouhlasených vzorků, které jsme poměrně pečlivě připravovali ve spolupráci s firmou STO s.r.o. ještě před zahájením stavby.
 
TZB
Dům je po stránce TZB vybaven v naprostém standardu. Vedení ZTI a VZT bylo někdy náročnější poskládat v šachtách. Větrání je omezeno na nezbytné minimum – tedy odvětrání hygienického zázemí a kuchyní. Dům není vybaven rekuperací ani řízeným centrálním větráním. Cenové navýšení investičních nákladů za tyto systémy nebyl investor ochoten akceptovat. Vytápění je na základě požadavku investora a skutečnosti, že se jedná o obnovu, realizováno elektrickými přímotopy, což zásadně zjednodušuje vyúčtování energií nájemníkům. Vzhledem k velmi kvalitnímu zateplení a novým oknům s trojskly jsou tepelné ztráty minimální a provozní cena nákladů na vytápění není proto vysoká.

Zkušenosti z navrhování a realizace stavby

Pro naši architektonickou kancelář se nejednalo o první realizaci obnovy podobného typu objektu, a tak nenastalo ve fázi přípravy nebo realizace nic, co by nás nějak zásadně překvapilo, s jedinou výjimkou, a to byla jarní covidová krize.

Při realizaci podobných staveb je nutno počítat s potřebou okamžitého řešení problémů vznikajících při odkrývání stávajících konstrukcí a vyžadujících úpravy dokumentace či návrhy dílčích řešení tak, aby nedocházelo ke zdržení a stavba měla hladký průběh. Generální dodavatel se tedy musí vypořádat se spoustou změn a neočekávaných situací a v kooperaci s projektanty je okamžitě průběžně řešit. Při realizaci oprav starých objektů je dále třeba se vypořádat se značnou nepřesností těchto staveb, což někdy není možné bez zvýšených nákladů.

Na tomto místě je třeba vyzdvihnout profesionální přístup generálního zhotovitele, který ve stísněných podmínkách staveniště řešil tuto složitou stavbu s několika nepříjemnými překvapeními v zakrytých konstrukcích.

Jarní covidová krize pak znamenala téměř zastavení stavby, kdy subdodavatelé nenastoupili na dohodnutá plnění a neplnili stanovené termíny. Správná časová koordinace jednotlivých subdodávek pak byla téměř nemožná a celá situace následně vedla k velkým potížím při organizaci stavby a k neplánovanému souběhu dodávek, což musel generální zhotovitel zvládat nad rámec běžných provozních záležitostí.

Zajímavým aspektem bezesporu byla naše role technického dozoru. Nejprve jsme organizovali tendr na generálního zhotovitele, který proběhl v několika kolech a z něhož vyšla vítězně firma Winning PS – stavební firma s.r.o. V průběhu realizace jsme museli hlídat vícenáklady a jejich oprávněnost, což vzhledem k transparentnímu jednání generálního zhotovitele nebylo příliš složité. Největším problémem tak byl požadavek investora na nenavyšování ceny, kdy kvůli špatnému stavu nosných stávajících konstrukcí stropů a z toho vyplývajících neplánovaných víceprací jsme museli hledat úspory v návrhu na jiných položkách a – ač neradi – snížit architektonickou kvalitu u některých truhlářských výrobků tak, abychom zajistili dodržení celkové ceny stavby. Je nutno zdůraznit potřebu finanční rezervy na straně investora, neboť při obnovách staveb prakticky každá realizace přináší navyšování rozpočtu.

Nemile nás zaskočilo kapacitní napětí u subdodavatelů, kteří měli v roce 2020 enormní množství práce na stavebním trhu, což bylo ještě podtrženo jarní covidovou krizí.