Zpomalí se růst bytové výstaby?

Mezinárodní srovnání

Podíl bytové výstavby na celkové stavební produkci je u nás velmi nízký, činí pouhých 12,5 %. Srovná-li se tento údaj s ostatními evropskými státy, objeví se překvapivá fakta. Ve východní Evropě znamená bytová výstavba asi 25 % produkce (sem spadá i podíl České republiky, který tento výsledný údaj ?ředí?). Intenzita bytové výstavby v západní Evropě je řádově vyšší. Znamená tam téměř polovinu stavebních prací, přesně 49 %. Stejná situace je i u oprav domovního fondu, které u nás zaostávají ještě více než výstavba nových domů a bytů. Porovnání některých charakteristik bytového fondu s většinou starých zemí Evropské unie není pro Českou republiku vůbec lichotivé a staví ji na jedno z posledních míst v Evropě. V počtu bytů na 1000 obyvatel není Česko první ani v nových státech, ze starých předbíhá pouze Irsko, a to jen díky tomu, že v této zemi jsou početnější rodiny. Zatímco Španělsko, Řecko a Finsko mají přes 500 bytů na 1000 obyvatel (tj. svůj byt má každý druhý občan), u nás jich je 374 (přibližně každý třetí). V posledních třech letech dokončují v Portugalsku 11,9 bytu na 1000 obyvatel každý rok, v ČR je to 3,2 bytu. Zatímco průměrná užitná plocha bytu je v ČR 78 m2, v Rakousku je to 95 m2 a v Německu dokonce 121 m2. Obytná plocha v ČR činí v průměru 53 m2, v Rakousku 68 m2 a v Německu 89 m2. V jednom bytě u nás žije v průměru 2,6 obyvatel, v Německu 2,2.
Z hlediska poptávkového rozsahu v oblasti bydlení je pro další léta zvýšení kvality bydlení objektivní potřebou. Přes veškerou snahu dotahovat se na úroveň Evropy ke kvalitativnímu zlomu ještě nedošlo.

Důvody vyšší potřeby

Věková struktura bytů je velmi nepříznivá, před rokem 1945 bylo postaveno 36 % dosud užívaných bytů. V domech vybudovaných panelovou technologií je 1 165 000 bytů, tj. 31 % bytového fondu. Znamená to, že každý třetí občan bydlí v paneláku. Zanedbávaná údržba se na těchto domech projevuje nejvýrazněji. Vykazují statické vady, vady vnitřní rozvodů elektřiny, plynu, vody, mají špatné tepelně izolační vlastnosti a nevyřešenou ochranu proti požárnímu nebezpečí. Celkově mají nízký standard. Zahájené opravy a rekonstrukce probíhají příliš pomalu.
Vývoj v počtu dokončených bytů po roce 1990 zaznamenal velký zvrat. Zatímco ještě v roce 1990 bylo dokončeno 61 000 bytů, již v roce 1993 to bylo pouhých 7450 bytů. Počet se sice každoročně zvyšoval, vrcholu dosáhl v roce 2005 se 32 863 dokončenými byty, ale v loňském roce počet dokončených bytů klesl o 8,1 %. O stejné procento se zvýšil počet zahajovaných bytů. Téměř polovina nových bytů vzniká v rodinných domech.
Nově postavené byty ale zdaleka neznamenají přírůstek domovního fondu. Byty také ubývají - stárnou a bourají se, přeměňují se na nebytové prostory, jsou spojovány do větších. Čisté přírůstky jsou tedy menší v průměru o 10 %. Současně to ale znamená, že vzrůstá kvalita bytů. I když klesá každoročně počet obyvatel, vzrůstají nároky na bytovou výstavbu.

Magické číslo

Z demografického vývoje, z věkové struktury bytů, ze samozřejmé snahy o vyšší kvalitu bydlení vyplývá vypočtená potřeba výstavby přibližně 50 000 bytů ročně. Při optimistické životnosti 100 let činí jenom prostá reprodukce 38 000 bytů ročně. Toho samozřejmě není zdaleka dosaženo, současná výstavba tedy nepokrývá ani tuto reprodukci.
Dalším parametrem jsou sociologické faktory - zvyšuje se potřeba bytů, i když počet obyvatel nemá rostoucí tendenci. Je to dáno vyšším počtem jednočlenných domácností (vyšší rozvodovost, nesezdané partnerské vztahy, každý se svým bytem), ale i vyšší průměrný věk obyvatelstva a příliv cizinců.
Má-li se tedy zdůvodnit toto vysoké, dnes téměř nepředstavitelné číslo 50 000 bytů ročně, je řeba vzít v úvahu, že je to součet několika faktorů - technického stavu a stáří budov, demografických a sociologických faktorů a zvyšujících se nároků na úroveň bydlení. Toto mnohdy zpochybňované číslo je nezbytnou nutností pro to, aby Česká republika mohla být rovnocenným partnerem Evropě.

Bytová politika státu

Vláda ve svém prohlášení otázku bytové politiky staví mezi priority státu. Stanovuje si věnovat pozornost všem aspektům bydlení, přičemž základním cílem bytové politiky má být vytvoření takové situace, kdy si každá domácnost bude moci najít a udržet finančně dostupné bydlení v odpovídající kvalitě.
V mnoha mezinárodních dokumentech i v bytové politice vlády je formulováno právo občanů na přiměřené bydlení. To není nárokové, takže stát neposkytuje přímo bydlení, ale vytváří podmínky, aby si lidé mohli zajistit bydlení buď sami, nebo s určitou pomocí státu.
Stát v zásadě nemá zasahovat do ekonomického fungování trhu s byty, na druhé straně musí vytvářet podporu pro takové skupiny, které nejsou schopny se samy o své bydlení na trhu postarat.
Proto má Ministerstvo pro místní rozvoj ČR několik podpůrných programů pro bytovou výstavbu, které jsou financované jednak ze státního rozpočtu a také ze Státního fondu rozvoje bydlení.
Ze státního rozpočtu to jsou:

• podpora výstavby sociálních nájemních obecních bytů pro znevýhodněné osoby (pro věk nebo pro zdravotní stav);
• podpora výstavby technické infrastruktury pro následnou výstavbu rodinných domů i bytových domů;
• podpora regenerace panelových sídlišť (jde o revitalizaci veřejných prostranství, dostavbu občanské vybavenosti).

Státní fond rozvoje bydlení zajišťuje programy:

• podporu výstavby nájemních bytů pro příjmově vymezené osoby, jde o nájemní obecní byty;
• poskytování nízko úročených úvěrů mladým lidem do 36 let na výstavbu nebo pořízení bytu, nebo na opravu bydlení;
• poskytování úrokových dotací k úvěrům;
• podporu oprav havarijních vad panelových bytových domů (program ?Panel?).

Samozřejmě je to rovněž stát, kdo podporuje individuální výstavbu, a to formou stavebního spoření, nebo výhodnými hypotékami, kterých velmi rychle přibývá.

¤ Bytová výstavba v Prostějově, ilustrační foto

Jak to dopadne s DPH

Česká republika ještě za vlády Jiřího Paroubka žádala Evropskou komisi o prodloužení výjimky na sníženou sazbu DPH pro bytovou výstavbu i po roce 2008, kdy již neměla na základě závěrů přístupových dohod platit. Posledního prosince letošního roku měla skončit 5 % sazba a bytová výstavba měla být zatížena 19 % daní, tedy stejnou jakou má ostatní výstavba již od doby vstupu ČR do Evropské unie. Desetitisíce občanů proto začaly shánět byty nebo stavět domy, ale také je opravovat. Nové domy by od roku 2008 kvůli zvýšené sazbě podražily o statisíce.
Protože vláda se svou žádostí v Bruselu nepochodila, vymyslela jak se dopadu zdražení vyhnout. Letos v únoru schválila definici tzv. sociálního bytu, u kterého by snížená sazba měla platit i nadále. Šlo o většinu bytů, protože hranice byla stanovena velmi příznivě. U rodinných domů to bylo nejvýše 350 m2 podlahové plochy, ale nesměly mít víc než jeden byt. U bytů bylo stanoveno maximum na 120 m2. Současně bylo stanoveno, že bytové domy nesmí mít ani jeden byt přes tuto hranici, jinak se snížená sazba nebude vztahovat na žádný byt, vyšší sazba by platila pro všechny byty.
Evropská komise letos 4. července přijala návrh, kterým se výjimka na sníženou sazbu z daně u bytové výstavby prodlouží až do konce roku 2010. K tomuto rozhodnutí dospěla proto, že by se státy měly dohodnout na novém systému výjimek, aby starší členové nebyli zvýhodňováni před novými. Brusel chce tedy do té doby, než se státy dohodnou, zachovat původní sazbu. Toto rozhodnutí by mělo být potvrzeno na podzimním jednání členských států Unie.

Co může komplikovat bytovou výstavbu

Vláda ve svém reformním balíku, který připravila pro poslaneckou sněmovnu, plánuje zvednout sníženou sazbu DPH z dosavadních pěti na devět procent. Je to součást jejího širokého návrhu daňových a sociálních reforem pro rok 2008. Má tomu být i u bytové výstavby, a to i přesto, že Evropská komise počítá se zachováním původní sazby. Je to rozhodně velká škoda, protože ostatní státy sazbu měnit nebudou. I když zvýšení daně nebude téměř čtyřnásobné (z 5 % na 19 %), i téměř dvojnásobek bude znamenat zvýšení ceny bytu.
Další zvýšení cen bytů přinese i nepochybné zvýšení cen stavebních prací. Bude pokračovat prudký nárůst cen energií, který se promítne především do cen stavebních materiálů. Porostou mzdy, zvýší se finanční náklady, projeví se příprava na přechod na jednotnou evropskou měnu a vliv bude mít i působení zahraničních firem, především developerů, na našem trhu. Podstatnou měrou porostou i ceny pozemků.
Další komplikací pro stavebníky je zvyšování ceny peněz. Česká národní banka zatím jen mírně, ale vytrvale zvyšuje úrokovou sazbu a neopomene vždy připomenout, že máme jednu z nejnižších v Evropě. Tím vysílá signál, že se i ona bude chtít Evropě brzy vyrovnat a že úroková sazba i nadále poroste. To má bezprostřední vliv na hypotéky a jejich přístupnost. O drahé hypotéky bude méně zájemců a tím i méně potenciálních investorů v bytové výstavbě.
Lze také očekávat, že dojde ke změně směrování do jiného poptávkového segmentu z hlediska velikosti bytů. Ukončení regulace nájemného, zdražování energií a služeb bude znamenat zvýšení nákladů bydlení. Ty nebudou pokryty zpomalenými valorizovanými příjmy, především u starších občanů. Bude hodně těch, kteří se svých větších bytů zbaví a vymění je za menší, méně provozně nákladné s těmi, kdo jim budou ochotni takový byt nabídnout. Tím patrně dojde k menšímu zájmu o nové větší byty, ty budou totiž na trhu nabízené výměnou za menší.
I přes vyjmenované předpokládané změny, které budou provázet bytovou výstavbu, nelze očekávat její větší propad v příštích letech. Tak jako spěchali stavebníci, aby stihli konec roku 2007, nebudou chtít zmeškat rok 2010. I v příštích letech bude pořád platit již zmíněné ?magické číslo?. Také je jisté, že Česká republika nebude chtít, ani moci, nechat Evropu se od ní vzdalovat. Lze proto očekávat možná jen krátké oddechnutí, které by se mohlo projevit jen velmi malým a krátkodobým poklesem.
I přesto, že se roční počet dokončených bytů zvyšuje, že budou působit některé nepříznivé vlivy, je bytů stále nedostatek, zájem pokračuje, trh není nasycen, a proto se očekává další nárůst poptávky.