Vývoj rezidenčního trhu v České republice

V roce 2019 rezidenční trh navázal na trend předchozích let a ceny nemovitostí pokračovaly ve stabilním růstu. Byty zejména v důsledku růstu ekonomiky, nízkých úrokových sazeb a přetrvávajícího převisu poptávky nad nabídkou meziročně zdražily o 10 %. Na konci roku se průměrná transakční cena bytu v Praze a krajských městech pohybovala na úrovni 63 000 Kč/ m². Rok 2020 ale přinesl nečekaný otřes v podobě pandemie Covid-19, která na jaře dočasně paralyzovala trh. Prodeje se zpomalily, trh vyčkával a ceny se na chvíli stabilizovaly. Česká národní banka (ČNB) však ve snaze podpořit ekonomiku na pandemii zareagovala zásadním snížením úrokových sazeb, což v druhé polovině roku vedlo k podstatnému oživení poptávky po koupi bytů. Lidé využili levných peněz v podobě dostupných hypoték k investicím do bydlení. Meziročně tak průměrná transakční cena vyrostla o více než 16 %. 

V roce 2021 došlo stále ještě pod vlivem Covidu k nejvýraznějšímu růstu cen v novodobé historii českého rezidenčního trhu. Hlavními faktory byly rekordně levné hypotéky s úrokovými sazbami okolo 2 % ročně, obavy z inflace a přetrvávající nedostatek bytů. Průměrné ceny bytů v Česku vzrostly téměř o pětinu, což bylo nejvyšší tempo růstu v celé Evropské unii. V Praze se průměrná cena přehoupla přes 110 000 Kč/m², v Brně se dostala na 90 000 Kč/m² a v dalších vybraných velkých městech vyšplhala přes 60 000 Kč/ m². Investoři i domácnosti kupovali byty ve velkém s vidinou dalšího zdražování. Rok 2022 pak ale znamenal zásadní zlom. Začátek konfliktu na Ukrajině a prudký růst úrokových sazeb, který ČNB zavedla v reakci na nepříznivý vývoj inflace, dramaticky omezil dostupnost hypoték a výrazně ochladil poptávku. Po euforii předchozího roku nastal propad objemu sjednaných hypoték o desítky procent. Ceny bytů se však dramaticky nepropadly, protože majitelé nemovitostí nebyli nuceni prodávat či prodávat pod cenou. V první polovině roku ještě dozníval růst, avšak ve druhé polovině ceny začaly spíše stagnovat a meziročně vykázaly pouze mírný nárůst na úrovni 6 %.

V roce 2023 pokračovalo ochlazení trhu a došlo i k prvnímu skutečnému poklesu cen nemovitostí po více než deseti letech nepřetržitého růstu. Zejména kvůli vysokým úrokovým sazbám hypotečních úvěrů (5–6 %) se dostupnost bydlení zhoršila a poptávka po vlastnickém bydlení výrazně zeslábla. To vedlo k poklesu cen bytů. Nejvíce zlevňovaly starší byty v panelové a cihlové zástavbě a nemovitosti v horším stavu, zatímco novostavby a atraktivní lokality si ceny spíše držely. Ve třetím čtvrtletí se pokles zastavil a trh se začal stabilizovat, přičemž ke konci roku bylo patrné, že kupující znovu získávají důvěru a přestávají s nákupy bytů vyčkávat.

Loňský rok znamenal návrat k růstu cen. Oživení poptávky, včetně odložených nákupů z předchozích let a první náznaky poklesu úrokových sazeb hypoték přispěly k obnovení růstového trendu cen. Již v první polovině roku průměrné transakční ceny překročily hranici 100 000 Kč/m² a do konce roku dále rostly. Ve čtvrtém čtvrtletí byly byty meziročně dražší o přibližně 15 %. Nejvýraznější růst byl patrný v Praze, kde prodej novostaveb zvýšil celkový průměr, zatímco v menších městech se ceny zásadněji nezvyšovaly. Celkově tak rok 2024 potvrdil, že český rezidenční trh se rychle z překotných změn vzpamatoval a poptávka opět převažuje nad nabídkou.

Průměrné roční tempo růstu cen bytů v České republice činilo ve sledovaném období 14 %.

Graf 1 Vývoj transakčních cen a objem trhu (zdroj: Deloitte Real Index)

Proč ceny rostou?

Zásadní roli hraje financování bydlení. Na trhu se vystřídalo období velmi levných peněz následované naopak obdobím velmi drahých peněz s vysokými úrokovými sazbami a omezenou dostupností úvěrů. V Česku zároveň dlouhodobě chybí dostatek bytů. Tempo výstavby zejména ve velkých městech zdaleka nestíhá držet krok s poptávkou. Jako důvod jsou obvykle uváděny zdlouhavé povolovací procesy a komplikovaná stavební legislativa. Nízká nabídka nových bytů způsobuje převis poptávky, což tlačí ceny bytů vzhůru. I v letech 2022–2023, kdy poptávka dočasně oslabila, zabránila omezená nabídka výraznějšímu poklesu cen​. Prodávajících nebylo tolik a kupci si stále vybírali z omezeného množství nemovitostí.

Do velkých měst se totiž stěhuje stále více lidí. Urbanizace a migrace mladých za prací vede ke koncentraci populace ve větších městech, a tím i k tlaku na růst cen bytů​. Současně se výrazně zvyšuje počet domácností, čímž je potřeba více bytů. Žijeme déle, žijeme déle sami a pořád stejně se rozvádíme (úspěšnost je zhruba 50 %).

Růst ekonomiky a mezd obecně zvyšuje kupní sílu obyvatel. Pandemie sice krátce utlumila trh, ale díky vládním podporám a odkladu splátek nedošlo k propadu cen. Naopak nízké sazby hypoték a úspory nahromaděné během lockdownů poté vedly k dalšímu růstu poptávky. Inflace v letech 2021–2022 dosáhla rekordních úrovní a mnoho lidí hledalo ochranu úspor právě v nemovitostech. Nemovitosti jsou často vnímány jako bezpečné aktivum, takže v nejistých dobách roste zájem je vlastnit. Mnozí lidé i firmy tak kupovali byty na investici.

V neposlední řadě mají na vývoj cen nemovitostí vliv také regulace a změny v legislativě. Důležitou změnou bylo na příklad zrušení daně z nabytí nemovitosti v roce 2020, které koupi bytů mohlo o něco zlevnit. Podmínky na trhu zásadněji ovlivnily i zásahy ze strany ČNB, nový stavební zákon či změny DPH.

Kombinace těchto vlivů vedla v průběhu času ke značnému rozkolísání trhu a růstu cen nemovitostí, který byl v jednotlivých segmentech trhu i v různých regionech odlišný.

Regionální rozdíly

Cenový boom se projevil ve všech regionech, avšak regionální trhy se liší úrovní cen. Nejdražší byty jsou dlouhodobě v Praze, která jako hlavní město České republiky výrazně vyčnívá nad ostatní krajská města. Průměrná transakční cena v Praze koncem roku 2024 dosahovala k 140 000 Kč/m², zatímco celorepublikový průměr činil 110 000 Kč/m². Druhou nejdražší lokalitou je Brno s průměrnou cenou okolo 108 000 Kč/m². Na opačném konci žebříčku stojí města v ekonomicky slabších regionech. Nejlevněji vyjde bydlení v Ústí nad Labem, kde se byty prodávají v průměru kolem 38 000 Kč/ m². V porovnání s metropolí jsou nízké ceny k nalezení i v Karlových Varech nebo v Ostravě, kde metr čtvereční bytu stojí 51 000  – 52 000 Kč. Rozdíl mezi nejdražší Prahou a nejlevnějším Ústím nad Labem tak činí téměř čtyřnásobek.

K regionálním rozdílům přispívá mimo jiné kupní síla a atraktivita dané lokality. Praha jako hlavní město a ekonomické centrum láká nejvíce lidí. Více než 60 % objemu trhu prodaných bytů v ČR připadá právě na Prahu​. Vysoká poptávka spolu s omezenou nabídkou nových bytů a vysokým podílem nových nemovitostí znamená, že Praha si udržuje nejvyšší cenovou hladinu. Naopak Ústí nad Labem, Ostrava či Karlovy Vary patří k nejlevnějším, neboť jejich regiony mají slabší ekonomiku, méně pracovních příležitostí a projevuje se zde i odliv části obyvatel. Poptávka po bydlení zde tedy není tak vysoká. I v těchto městech však ceny bytů v posledních letech výrazně vzrostly, jen vycházejí z nižší základny.

Tab. 1 Průměrné transakční ceny, regionální rozdíly (zdroj: Deloitte Real Index)

Novostavby vs. cihla vs. panel

Cenový vývoj se liší také podle typu nemovitosti. Trh bytů lze zjednodušeně rozdělit na nové developerské projekty, starší cihlové domy a panelové domy. Každý segment má jiný vývoj, jinou cenovou hladinu a trochu jiné trendy.

Novostavby jsou ze všech porovnávaných segmentů nejdražší. Za metr čtvereční nového bytu se na konci roku 2024 v průměru platilo 130 000 Kč, a to bez ohledu na region. Nové byty si drží cenový odstup díky moderním dispozicím, standardům, energetické úspornosti a také proto, že jich je na trhu málo. Developerské firmy v posledních letech prodávaly byty často už ve fázi výstavby a díky vysoké poptávce projekty vyprodávaly. Ani během ochlazení trhu většinou novostavby nezlevnily. Developeři spíše nabízeli incentivy (např. kuchyň či parkovací stání zdarma), ale ceníkové ceny drželi. Ve 3. čtvrtletí 2023 klesly ceny nových bytů jen symbolicky, ale u starších bytů více​. Kupující totiž nové byty preferují kvůli minimálním starostem s provozem a opravami, takže poptávka zůstala i přes méně dostupné hypotéky relativně silná.

Starší cihlové byty mají střední cenovou hladinu. Průměrná cena cihlového bytu napříč ČR činila na konci loňského roku téměř 106 000 Kč/m². Tyto byty jsou často ve starších domech či vilových čtvrtích a představují kompromis mezi luxusem novostaveb a levnějším panelem. V posledních letech zdražovaly rovněž výrazně, protože pro mnoho kupujících byly dosažitelnější než dražší novostavby. Nicméně během slabší poptávky v roce 2023 to byly právě starší byty, kde prodávající šli s cenou dolů nejčastěji. Obecně však platí, že byty v cihlové zástavbě v žádaných lokalitách, jakými jsou např. centra měst nebo místa s omezenou možností nové výstavby, si dál udržují vysokou cenovou hladinu.

Panelové byty byly vždy považovány za nejlevnější segment trhu, ale i ty v poslední době výrazně zdražily. Průměrná cena panelového bytu v ČR na konci roku 2024 překročila hranici 80 000 Kč/m². Paneláky lákaly zejména kupce s omezeným rozpočtem. S vyšší cenou ostatního bydlení více lidí vzalo zavděk bytem v panelové zástavbě, a tím jejich ceny rostly. Jedná se aktuálně o nejdostupnější vlastnické bydlení. V některých městech (Ústí nad Labem či Ostrava) se panelové byty díky nízké ceně staly hitem investic pro pronájem. Během realitního boomu v letech 2020–2021 rostly ceny bytů v panelových domech procentuálně podobně nebo i rychleji než u nových bytů, byť z nižší cenové základny. V roce 2023 ale zaznamenaly rychlejší cenový pád, neboť představují segment citlivější na dostupnost hypoték. Rozdíl mezi novým a panelovým bytem může být i desítky procent. Do budoucna lze očekávat, že kvalitní novostavby si svou cenovou prémii udrží a u méně kvalitních starších bytů bude více záležet na lokalitě a stavu. Trh se tak může více cenově odlišovat podle atraktivity konkrétní nemovitosti.

Tab. 2 Průměrné transakční ceny podle typu nemovitosti (zdroj: Deloitte Real Index)

Co čekat dále?

Rezidenční trh v ČR má za sebou období mimořádného cenového růstu cen, který zhoršil dostupnost vlastnického bydlení. Z aktuálního vývoje faktorů, které ovlivňují trh a sentiment kupujících, je čím dál více patrné, že na začátku roku 2025 rezidenční trh opět nabírá dech, a předpokládat lze tedy i pokračující růst cen, i když pozvolnějším tempem než v rozmezí let 2019–2024. Zásadním faktorem je oživená poptávka. Mnoho kupujících, kteří nákup odkládali kvůli drahým hypotékám a nejistotě spojené s válkou, se na trh vrací. Očekávání klesajících úrokových sazeb zároveň zvyšuje jejich jistotu. Hypoteční trh ožívá a banky hlásí výraznější nárůst poskytnutých úvěrů. Úrokové sazby hypotečních úvěrů postupně klesají pod 5 %, což zlepšuje dostupnost financování a podporuje růst poptávky. Nabídka bytů však zůstává omezená. Developeři byli v letech 2022–2023 opatrnější a výstavba stále nestačí pokrýt poptávku. To vytváří tlak, zejména v atraktivních lokalitách. Investoři zůstávají na trhu aktivní zejména v Praze a Brně, kde rostoucí nájmy činí nemovitosti atraktivní investicí. I přes vysoké ceny tak pokračuje zájem o koupi bytů jako ochrana před inflací. Na druhé straně však rostoucí náklady na financování vlastního bydlení mohou část kupujících přesměrovat na nájemní trh.