Superštíhlé rezidenční mrakodrapy na Billionaires’ Row v New Yorku, 4. díl

Článek se zaměřuje, na pozadí prvních fází přípravy výstavby věže Central Park Tower (CPT), na specifický kontext kulturně-sociálních a technických podmínek, podmiňujících a provázejících výstavbu víceméně všech nových superslims v New Yorku po roce 2005. Snaží se vystihnout hlavní motivační aspekty, které vedly k aktuálnímu boomu jejich budování v posledních deseti letech jak na straně poptávky koupěchtivých klientů, tak na straně nabídky agilních developerů.

Motivace výstavby věže Central Park Tower v podmínkách newyorského trhu luxusních nemovitostí po velké recesi 2008

Probuzení a růst zájmu velmi bohatých osob o bydlení ve výškách od začátku tisíciletí
Současná vlna výstavby vysokých a velmi štíhlých rezidenčních mrakodrapů na Manhattanu je výsledkem mimořádné situace, kdy se protnul vystupňovaný zájem velmi bohatých lidí z celého světa o investování do luxusních bytů ve velkých výškách nad centrem New Yorku s obdobně vystupňovaným obchodním zájmem finančně silných developerů nabídnout urychleně možnost investovat do tohoto typu nemovitostí – a co nejvíce na tom vydělat.

Už v letech 1975 až 1985 bylo sice na Manhattanu postaveno několik prvních moderních rezidenčních mrakodrapů, které nabízely v nejvyšších podlažích drahé „vyhlídkové“ byty, jednalo se však o izolovaně vnímané budovy, které ještě žádný trend „výškového bydlení superboháčů nad městem“ nespojoval. Do té doby byly newyorské mrakodrapy výhradně kancelářskými budovami a forma bydlení kolem jižní části Central Parku a v Midtownu spočívala převážně ve specifické, luxusní variantě „družstevních“ bytových domů (tzv. co-ops) a raných formách kondominií (condos). Žádný z bytových domů zároveň nepřesahoval 150 m výšky. Nejznámějšími z tehdy postavených pionýrských rezidenčních věží jsou Olympic Tower z roku 1976 (189 m), Trump Tower otevřená v roce 1982 (202 m) a Metropolitan Tower (218 m), která byla spolu s Museum Tower (179 m) dokončena v roce 1985. Skutečně enormní zájem o byty v těchto věžích ale začal být teprve o dvacet, pětadvacet let později. V současnosti se obchodují za mnohamilionové částky.

To už začalo být zřejmé, že se zhruba od přelomu tisíciletí formuje více než zajímavý trh nového typu luxusních nemovitostí, který pohání zájem sice úzké, zato však velmi solventní a velmi motivované vrstvy globálních boháčů o nákup výškových apartmánů v nejatraktivnějších metropolích světa. Prvními plnohodnotnými superslims současné éry se staly elegantní, jedinečně situované mrakodrapy The Summit (220 m) a Highcliff (252 m) dokončené v Hongkongu v letech 2001 a 2003 (obr. 2). Velmi drahé apartmány v nich byly rozprodány okamžitě. Podobný úspěch se v Hongkongu dostavil rovněž o pět let později v případě souboru rezidenčních věží komplexu Union Square, mezi nimiž vynikají high-tech budovy ostře řezaných tvarů The Cullinan I a II (obr. 3), dokončené těsně před nástupem velké recese 2008. Prvními srovnatelně luxusními rezidenčními mrakodrapy postavenými v New Yorku byla dvojice věží Time Werner Center (228 m) na náměstí Kryštofa Kolumba dokončená v roce 2003 a pak především stylová budova 15 Central Park West (168 m) architekta Roberta A. M. Sterna z roku 2008 (obr. 4). Na jejích nejvyšších podlažích si za horentní částky zakoupila byty hned celá řada sportovních, kulturních a podnikatelských celebrit, čímž si tento typ luxusního bydlení „ve výškách“ nad centrem New Yorku, navíc s atraktivním výhledem do zeleně Central Parku, definitivně získal pozornost dalších potenciálních zájemců – a také developerů prahnoucích po komerčně nejlukrativnějších projektech.

Hlavní důvody, které stojí za vrcholícím zájmem velmi bohatých osob o luxusní výškové byty v rezidenčních superslims v New Yorku, lze shrnout následně.
■ Bohatí lidé dostali po roce 2000 z více důvodů chuť na bydlení ve výškách nad centry světových metropolí. Takové bydlení se stalo vysoce prestižní, a navíc „cool“. V psychologické rovině je schopno mimořádně uspokojivě naplnit potřebu pocitu výjimečnosti, až nadřazenosti mnoha superbohatých osob, navíc „pěkně na očích“ všech těch méně úspěšných, kteří žijí „někde tam dole“.
■ Po roce 2000 narostl počet členů superbohatých elit, kteří disponují takovým množstvím volných peněz, že jsou ochotni akceptovat v případě luxusních výškových bytů v newyorských rezidenčních supertalls jejich extrémní ceny.
■ Od počátku nového tisíciletí setrvale narůstá poptávka členů globálních elit po tzv. pieds-à-terre, tedy po vlastních bytech v nejatraktivnějších místech světa za účelem luxusního krátkodobého privátního ubytování.
■ Zvlášť od velké recese 2008 se staly newyorské luxusní výškové apartmány předmětem intenzivního zájmu velmi bohatých elit z USA, ale i z dalších států a částí světa (zejména z Ruska, Číny, z oblasti Perského zálivu a ze západní Evropy, ale i odjinud) jako investiční aktivum.

Realita je ovšem taková, že se u zájemců o luxusní výškové newyorské apartmány, kteří patří vesměs k těm nejbohatším z bohatých, hranice mezi výše uvedenými motivačními faktory často stírají. Snaha o obezřetné investování se pojí s chutí užít si, alespoň čas od času, božský pocit výlučného bydlení v dechberoucí výšce a s ohromujícím výhledem a také s marnotratnou potřebou okázale trumfnout kolegy a přátele v puzení daném vlastním psychologickým a sociokulturním nastavením. Utracení 100 000 USD za 1 m² výškového apartmánu nad centrem New Yorku se tak velmi podobá koupi jednoho karátu růžového diamantu nebo půlky obrazu Akce I (Vajíčko), dosud nejdražšího prodaného díla Mikuláše Medka. S tím, že na rozdíl od šperků nebo obrazů nemůže hodnotný byt jeho majiteli nikdo ukrást…

Slibný růst počtu členů superbohatých elit v období 2011 až 2021 a limity jejich zájmu o byty v newyorských superslims
Londýnská realitní agentura Knight Frank, která sleduje dlouhodobě a v globálním měřítku rozvrstvení potenciálních kupců realit podle různých kritérií, zveřejňuje pravidelně i studie The Wealth Report zaměřené na tu úplně nejbohatší multimilionářskou a miliardářskou klientelu. Tedy tu, která prakticky jako jediná připadá v úvahu co do skutečně seriózního zájmu o koupi výškových bytů v nových rezidenčních supertalls v New Yorku. Podle studie [1] bylo v roce 2011 na světě cca 190 000 osob s disponibilním majetkem nad 30 mil. USD (nad 650 mil. Kč) a očekávalo se, že jejich počet během deseti let vzroste o dalších 95 000 (tj. o 50 %) na 285 000 osob. Skutečný vývoj předpoklady studie více než naplnil, protože pro rok 2021 uvádí Knight Frank [2] těchto osob už 522 000! Jádro těchto boháčů tvoří skupina dolarových miliardářů (aktuálně s majetkem nad 21,7 mld. Kč). Těch bylo podle renomovaného časopisu Forbes [3] v roce 2012 celkem 1210 a v roce 2021 už 2755, o 73 % více. Ve vývoji těchto počtů hraje roli i kumulovaná inflace, v případě USA a USD činí téměř 22 %. Naprosto bezprecedentní nárůsty zaznamenávají ovšem počty velmi bohatých osob v meziročním srovnání posledních dvou let 2020 a 2021, tj. po vypuknutí pandemie covid-19! Dolarových miliardářů přibylo 32 %, plných 660 osob. Během jediného roku, prvního roku covidové éry, vzrostlo kumulované bohatství této skupiny 0,0035 % obyvatel světa o 5,1 bilionu USD, tj. o 64 %!!! O částku, která je 20× větší než současné HDP celé České republiky…

Předpoklady socioekonomických studií a z nich plynoucí očekávání developerů a finančních investorů, že nejbližší vývoj přinese podstatný nárůst počtu členů superbohatých elit, kteří si extrémní ceny bytů v luxusních rezidenčních mrakodrapech budou moci dovolit, se tedy splnily, rezervoár potenciálních kupců je z tohoto hlediska více než dostatečný. Dlouhodobě jich 30 až 35 % pochází z USA a v samotném městě New York City jich žije nejvíce ze všech měst na světě. V roce 2014 bylo například v New Yorku evidováno 103 dolarových miliardářů, tj. 21 % všech tehdejších miliardářů v USA.

Studie Kight Frank dále potvrdila, že se superbohatí lidé celého světa zajímají z hlediska pořízení zahraničního luxusního bytu skutečně především o New York, s jistým odstupem o Londýn a teprve pak o další destinace (Singapur, Hongkong, Paříž, Sydney). Průzkum realitních agentur dále ukázal, že až do roku 2015, kdy míra bezprostředního zájmu boháčů o byty v newyorských superslims vrcholila, tvořili občané USA dvě třetiny zájemců (z toho celá jedna třetina byli boháči z New Yorku) a zbývající třetinu tvořili cizinci, v pořadí podle počtu z Číny, Ruska a Jižní Ameriky. V zájmu cizinců sehrává významnou roli i fakt, že za posledních třicet let většina těch, kteří dosáhli velkého bohatství, ovládla angličtinu a získala univerzitní vzdělání v USA. Na Harvardu studovala například v letech 2010 až 2014 – pod nepravým jménem a ve vší tichosti – i Si Ming-ce, dcera a jediné dítě čínského vůdce Si Ťin-pchinga. Miliardáři a bohaté, vlivné osobnosti z jiných zemích se zvlášť v New Yorku cítí velmi dobře, protože je na ulici běžně nikdo nepozná, nikdo je neobtěžuje, mohou se zcela volně pohybovat a kdekoliv a kdykoliv se setkávat. Komplexní infrastruktura města je kvalitní a velmi robustní, což posiluje bezpečnost jejich vlastní investice do luxusní výškové nemovitosti.

Z hlediska portfolia států, z nichž pocházejí zájemci o výškové apartmány v New Yorku, došlo ovšem od roku 2011 ke třem výrazným vývojovým zvratům. První se týká kupců z Číny. V první polovině desátých let vzrůstal podíl čínských boháčů na počtu dolarových miliardářů, což souviselo jak s koncentrací majetku v rukou špiček čínských byznysmenů, tak s posilováním čínského jüanu vůči americkému dolaru v období 2005–2014 (kurz RMB/USD posílil z 8,3 na 6,1), viz obr. 6. Tehdejší pragmatická politika vůči Číně navíc zvyšovala pocit bezpečnosti investice Číňanů v USA, což se odráželo i v jejich velkém zájmu o apartmány v superslims na Manhattanu. Vstřícná atmosféra vzala však oficiálně brzy za své po nástupu Donalda Trumpa do prezidentského úřadu v lednu 2017. Formálně sice nikdo čínským boháčům investování do luxusních bytů v New Yorku nezakázal, množství realizovaných obchodů tohoto typu se však už řadu let zdá být nicotné.

Druhým zvratem ve skladbě zájemců se stal dramatický propad kurzu rublu vůči dolaru, k němuž došlo po roce 2013 v souvislosti s připojením Krymu k Rusku a podivnou válkou-neválkou na východní Ukrajině. V období 2014–2016 poklesla síla rublu vůči dolaru o 150 %! (Kurz RUB/USD oslabil z 30 : 1 na 75 : 1), což znamenalo citelný nominální pokles koupěschopnosti ruských oligarchů na dolarových trzích (obr. 6). Vzhledem k tomu, že se po neúspěchu setkání prezidentů USA a Ruska v červenci 2018 navíc v USA vyhrotila protiruská nálada, někdejší četní ruští zájemci z obchodů s newyorskými výškovými byty, zdá se, vymizeli.

Třetím momentem, který negativně ovlivnil a dosud silně ovlivňuje počet i strukturu osob jednajících o koupi luxusních newyorských apartmánů, je pandemie covid-19. Vzhledem k tomu, že už od 13. března 2020 nepřetržitě platí zákaz vstupu cizinců do USA z mnoha oblastí světa, mj. z 26 evropských států schengenského prostoru a zemí oblasti Perského zálivu, je „přímý“ nákup bytů prakticky všemi zahraničními zájemci značně ztížen i ryze technicky – a ve výsledku určitě značně poklesl. Připočte-li se k dopadu opatření kolem covid-19 i znatelný útlum, k němuž došlo na trhu luxusních nemovitostí v New Yorku i jinde už na začátku roku 2016, a který do nástupu pandemie nestačil odeznít, potýkají se developeři dokončovaných rezidenčních superslims na Manhattanu hned s celým komplexem obtíží, které – navzdory globálně rostoucímu počtu superbohatých osob – velmi komplikují dříve používané způsoby prodeje luxusních výškových bytů zájemcům ze zahraničí.

Nárůst zájmu boháčů o pořízení pieds-à-terre na newyorském Manhattanu
Pieds-à-terre, doslova „stopa na povrchu země“ ve smyslu „tvoje (malé) útočiště, kde můžeš spočinout na svých toulkách světem“, je na trhu nemovitostí světových metropolí a vyhlášených rekreačních destinací dávno zavedeným pojem. Představuje byty, které si na těchto místech pořizují zpravidla velmi bohatí lidé za účelem pohodlného ubytování „ve vlastním“ během přechodného pobytu, často jen kratičké návštěvy dané lokality, místo ubytování v hotelu, byť sebeluxusnějším. Vedle pořizování bytů pro vlastní dlouhodobé bydlení a investování do nich jako výhodného, bezpečného aktiva je nákup výškových newyorských apartmánů jako exkluzivních pieds-à-terre třetí hlavní motivací zájmu velmi bohatých osob o tyto byty. Rychlé zbohatnutí spolu s nervozitou z globálně rostoucí ekonomické nerovnováhy a nejrůznějších hrozeb přitahovalo hlavně v první polovině desátých let na trh newyorských pieds-à-terre stále více bohatých lidí. Přicházejí z celého světa a hledají – byť zatím třeba jen přechodně – svůj druhý, často ale už třetí, čtvrtý nebo pátý domov, do něhož se mohou na zeměkouli uchýlit, pokud by se situace začala jinde vyvíjet pro ně nežádoucím směrem...

Udává se, že právě velký nárůst poptávky globálních elit po pieds-à-terre v New Yorku, k němuž došlo po odeznění velké recese 2008, stojí za překotným růstem cen bytů na Manhattanu mezi lety 2012 a 2016 (o 72 %!). Městským orgánům New Yorku se tento vývoj nelíbí, protože vede ke stále většímu počtu budov v centru, v nichž po většinu roku téměř nikdo nebydlí. Studie totiž ukazují, že čím větší je gradient růstu cen bytů v centru, tím vyšší je pravděpodobnost, že vzroste počet takových vlastníků, kteří ve svých newyorských bytech stráví každý rok jen několik měsíců nebo dokonce jen několik dní. Důsledkem tohoto nákladného procesu vylidňování atraktivních částí centra je, že některé z nejdražších obytných budov jsou uvnitř pořád převážně prázdné a po setmění působí temně a pustě. O skutečném počtu pieds-à-terre na newyorském Manhattanu neexistují spolehlivé statistiky, v zájmu silných hráčů na nemovitostním trhu není ochota údaje tohoto typu zveřejňovat. Průzkum Amerického úřadu pro sčítání lidu (US Census Bureau) nicméně už v polovině roku 2014 uváděl, že například v kvadrantu mezi Pátou avenue a Park avenue i mezi East 49th Street a East 70th Street je až 30 % všech bytů prázdných nejméně deset měsíců v roce.

Prohlubující se negativní důsledky fenoménu pieds-à-terre, ale i spekulativního investování, kdy bohatí lidé, resp. jimi ovládané společnosti skupují stále větší počet bytů v atraktivních lokalitách, aniž by je přiměřeně využívali, zvyšují tím jejich cenu a snižují jejich dostupnost pro zájemce o bydlení z nižších majetkových vrstev, ale i to, jaký dopad má tento vývoj na podobu center velkých měst, je na úrovni administrativ velkých světových metropolí diskutován dlouhodobě. Řadu let se připravují i různé podoby daní, kterými by byly luxusní a málo využívané byty charakteru pieds-à-terre zatíženy. Příkladem může být kanadský Vancouver, kde byla v roce 2018 zavedena speciální daň (Empty Homes Tax) zatěžující druhou a další soukromou nemovitost téhož vlastníka, jež jsou využívány méně než šest měsíců v roce, aktuálně ve výši 1,25 % (za rok 2021 už ale 3 %) z jejich úředně stanovené zdanitelné hodnoty [4]. V případě New Yorku leží návrh obdobného daňového zákona ve sněmovně státu New York už od roku 2019, zatím se však v důsledku intenzivního tlaku developerů a jimi najatých lobbistů vždy podařilo jeho projednávání zablokovat.

Superbohaté elity nakupují výškové byty v New Yorku jako bezpečnou investiční komoditu
Ze všech důvodů, jejichž provázání vyústilo ve vlnu výstavby superštíhlých rezidenčních mrakodrapů v New Yorku, je nepochybně nejzásadnějším ten investičněstrategický. Developeři superslims si byli dobře vědomi toho, že vedle probuzené chuti řady boháčů bydlet v prestižních výškách a touze cizinců po atraktivních pieds-à-terre, je tu především rostoucí počet superbohatých osob z nejrůznějších části světa, které hledají bezpečná hmotná aktiva, do kterých by vložili svůj disponibilní kapitál. Faktorů, které generují tento druh zájmu, je hned několik. Výškové apartmány v New Yorku začaly být pokládány za kvalitní komoditu, která je jako investice výhodná jak svým charakterem, tak i lokalitou. Nakup luxusních výškových bytů v New Yorku je vnímán zahraničními boháči všech typů jako bezpečný přístav pro „zaparkování“ jejich volných finančních prostředků před hrozícími ekonomickými a politickými krizemi a z nich plynoucími hrozbami v jejich vlastních zemích. S ohledem na skutečnost, že je velmi diskrétní přístup developerů a makléřů zprostředkovávajících pořízení apartmánů v superslims samozřejmostí, lze tyto transakce do jisté míry použít i jako efektivní způsob ukrytí (až vyprání) diskutabilně nabytých peněz. Možnost jednat zprostředkovaně i přes více společností „s ručením omezeným“, často účelově založených a s nedohledatelnými vlastníky, zaručuje anonymitu, chrání identitu osoby skutečného majitele. V řadě případů tak slouží investiční nákup luxusního výškového apartmánu jako moderní ekvivalent legendární „bezpečnostní schránky ve švýcarské bance“.

Nejvyšší newyorské superslims s nejdražšími apartmány nevyrostly právě podél 57. ulice v jejím úseku pod Central Parkem náhodou. Tato oblast je zvlášť atraktivní pro developery z toho důvodu, že se nachází ve speciální zóně Midtownu, kde zástavba nemá explicitně dané výškové omezení. To začíná severním směrem až od ulice 58th Street. Znamená to, že právě v 57th Street mohou developeři stavět natolik vysoké budovy, aby z nich mohli nabídnout výhledy na Central Park, což je jeden ze zásadních žádoucích atributů luxusních výškových apartmánů. Pojmy „57th Street“ a „Central Park“ mají, jak se v praxi ukázalo, i velký „psychogeografický“ význam, a to zejména pro čínské a ruské investory, kterým mimořádně záleží na co nejprestižněji znějící adrese. Na věhlasu navíc rychle získává relativně nové, exkluzivně znějící pojmenování Billionaires‘ Row (Miliardářský „pruh“), které se rozšířilo v médiích poté, co tu v lednu 2015 zakoupil Michael Dell, celebrita světa počítačů, ve vrcholku prvního dokončeného superslim, mrakodrapu One57 (obr. 5), duplex za 100,5 mil. USD.

O investování do newyorských nemovitosti mají bohatí Američané i movití cizinci samozřejmě velký zájem setrvale, až na občasná období stagnace nebo dočasného poklesu šlo v delším horizontu vždy o lukrativní způsob investování, ostatně jako ve všech metropolích vyspělého světa. Ziskovost obchodování s luxusními byty nejvyšší kategorie může být ovšem ještě podstatně vyšší, což je dalším důvodem investičního zájmu nejbohatších osob. Například v období 2010–2014 dosáhla ziskovost obchodů s luxusními byty (nad 10 mil. USD) v New Yorku 35 %.

Někteří newyorští developeři, mezi nimi právě Gary Barnett, developer věže CPT, a jeho Extell Development Company (dále také Extell), navíc po řadu let lákali zájemce o investování do luxusních bytů ve svých superslims i na výhodu snížené nemovitostní daně. Tato úleva z místně příslušné daně z nemovitosti se ovšem podle zákona týká jen tzv. bytových domů s cenově dostupnými byty (affordable housing) a oficiálně je podmíněna splněním řady zákonem vymezených podmínek. Odpovědné newyorské úřady nicméně po řadu let tolerovaly skutečnost, že developeři „miliardářských“ věží nakupovali certifikáty dokládající souhlas úřadů se snížením daně u bytů zařazených do sociálních programů od stavebníků těchto domů – a používali je jako lákavý benefit při prodeji vlastních ultraluxusních bytů. Předmětné daňové úlevy sice newyorský starosta Michael Bloomberg roku 2007 v rámci úsporných opatření zrušil, nový guvernér státu New York, právě končící demokrat Andrew Cuomo, je ale v lednu 2013 opět obnovil, ovšem pouze pro pět vybraných luxusních rezidenčních budov (v nichž mělo být vybudováno i jisté množství „sociálních“ bytů) nejvlivnějších developerů, mezi nimi právě pro věž One57, první ze superslims, tehdy dokončovanou Gary Barnettem. Cuomo tak učinil krátce poté, co na transparentní účet výboru pro jeho znovuzvolení dorazil legální donátorský příspěvek ve výši 100 tis. USD z účtů dvou společností sídlících na adrese Extellu. Došlo tak k naprosto absurdní situaci, kdy byl institut sociálního snížení daně z nemovitosti aplikován například i na výše zmíněný superluxusní duplex Michaela Della. Dellova úspora na dani činila jen za první rok 187 468 USD (z 205 883 USD klesla na pouhých 18 415 USD!). Souhrnně jde – vztaženo k celkovému počtu apartmánů v těchto pěti zvýhodněných budovách – o snížení daňových výnosů New Yorku v řádu stovek milionů USD ročně.

Výjimečná potenciální ziskovost rezidenčních mrakodrapů přitahuje silné developery a investory
V závěru 20. století se zdálo, že v New Yorku existuje jakási averze developerů vůči stavění do velkých výšek, protože na trhu i mezi lidmi panovala až jakási únava z množství objemných kancelářských mrakodrapů a každodenní práci v nich. O změně paradigmatu v přístupu korporací k vlastnění, ale i k pronájmu dříve běžných velkorozměrových kanceláří ve výškových budovách svědčí i poloprázdné věže 4WTC a 3WTC i dlouhodobě odkládaná výstavba 2WTC v komplexu nového World Trade Center. Změna nastala až po zmíněném roce 2003 a probuzení zájmu bohatých lidí o luxusní bydlení ve výškách. K rozhodnutí pustit se i v New Yorku do komplikované přípravy a nákladné, technicky náročné výstavby rezidenčních superslims přivedlo developery a na ně napojené finanční investory až přesvědčení, že buď už existuje, nebo se reálně vytváří dostatečný rezervoár bohatých a motivovaných zájemců o koupi luxusních výškových bytů v New Yorku. Zájemců natolik bohatých, že budou ochotni – pokud jim budou nabídnuty skutečně špičkové apartmány – zaplatit za každou čtvereční stopu (ft2) jejich podlahové plochy alespoň 5 000 USD (53 800 USD/m²). Teprve tato cenová úroveň byla newyorskými developery reflektována jako „obchodně“ adekvátní enormnímu riziku a všem očekávaným obtížím, když kolem roku 2005 zahajovali často mnohaleté procesy výstavby svých rezidenčních superslims.

Dva výrazné momenty, které potvrdily ochotu velmi bohatých osob zaplatit za 1 m² výškového bytu částky, kvůli kterým se developeři pustili do výstavby luxusních rezidenčních superslims, přišly počátkem roku 2012. Nejdříve prodal finančník Sanford I. Weill, bývalý šéf investiční banky Citigroup, za 88 mil. USD, tedy za do té doby neslýchanou cenu 140 350 USD/m² plochy, ruskému miliardáři Dmitriji Jevgeněviči Rybolovlevovi, bývalému většinovému vlastníku těžební společnosti Uralkali a mj. prezidentu fotbalového klubu AS Monaco, apartmán o 627 m², který si v roce 2007 koupil v budově 15 Central Park West za 43,7 mil. USD. Krátce nato zaplatil známý realitní magnát a majitel kasin Steve Wynn za duplex o 1022 m² v horní části hotelu Ritz na adrese 50 Central Park South 70 mil. USD, tedy 68 500 USD/m². Vzhledem k tomu, že oběma těmto obchodům věnovala média značnou pozornost, dostaly se dosud spíš nepublikované údaje o cenách nejluxusnějších newyorských bytů a trhu s tímto typem nemovitostí do povědomí široké veřejnosti.

Ukázalo se, že na výstavbě rezidenčních mrakodrapů na Manhattanu a prodeji luxusních výškových bytů v nich je aktuálně možné vydělat mnohem více peněz než kdykoliv dříve výstavbou kancelářských mrakodrapů. Zčásti je to proto, že rezidenční výšková budova nabízí podstatně vyšší poměr prodejné užitné plochy na celkové ploše běžného podlaží. Kancelářská budova vyžaduje mnohem větší počet výtahů a schodišť vzhledem k velkému množství často se přemísťujících pracovníků. Hlavním zdrojem vysoké potenciální ziskovosti nových newyorských superslims je ovšem dříve neexistující ochota mnoha boháčů platit dosud neslýchané ceny za panoramatické výhledy z výšky na město, zejména na ikonický Central Park, a zaplatit navíc ještě bláznivou prémii za apartmány, které zaujímají ve vrcholových částech těchto mrakodrapů celou plochu podlaží, nebo i dvou, tří podlaží nad sebou. Z logiky těchto atributů luxusu vyplývá, jaký typ apartmánu lze prodat za nejvyšší cenu. Tato zákonitost vede k maximalizaci výšky rezidenčních věží a minimalizaci plochy jejich podlaží. Přitažlivost a tržní hodnota rezidenčních superslims roste s jejich výškou a štíhlostí, protože právě tyto vlastnosti umožňují nabídnout apartmány se spektakulárnějšími výhledy a s menším počtem bytů na podlaží. Ideálem je jen jediný byt skýtající kruhový výhled do všech světových stran. Takové věži pak ale stačí mnohem menší, tedy mnohem levnější pozemek, než tomu bývalo u kancelářských mrakodrapů. Pokud se podaří získat potřebný pozemek a dostatek práv k výstavbě levně, může dosáhnout potenciální ziskovost výstavby superslims sta i více procent. V případě věže Central Park Tower se celkové náklady společnosti Extell Development Company na její výstavbu dlouhodobě udávají ve výši 1,95 až 2 mld. USD. Souhrnné výnosy z prodeje luxusních apartmánů, dlouhodobého pronájmu maloobchodních prostor a technických služeb se však předpokládají ve výši 4,0 až 4,2 mld. USD.

Platné právní předpisy umožňují kumulování práv na objem zástavby sdružovaných i okolních pozemků
Přestože ti nejprozíravější a finančně nejsilnější developeři, mezi nimi Gary Barnett se svou firmou Extell Development Company, začali připravovat potřebné pozemky a skupovat práva k výstavbě rezidenčních superslims už několik let před velkou recesí 2008, skutečný boom transakcí spjatých s výstavbou luxusních bytů nastal na Manhattanu až po odeznění ekonomické recese počátkem desátých let. Dobře jej ilustruje srovnání dat realitního trhu z let 2011 a 2012. Vlastníci nemovitostí prodali v roce 2012 developerům o 51 % více stavebních parcel pro výstavbu nových bytových domů a revitalizaci starších budov na rezidenční objekty než v roce předcházejícím. Ve finančním vyjádření stoupla mezi roky 2011 a 2012 souhrnná cena prodaných stavebních parcel o 128 %! Významnou roli v tom sehrála i ochota řady majitelů zastarávajících budov prodat je i s pozemky a nevyužitými právy k zástavbě, a to někdy i relativně levně, protože neměli po krizi prostředky ani vizi, jak s těmito nemovitostmi dál rentabilně nakládat. Developeři často skupovali i navazující sousední pozemky nebo alespoň jejich disponibilní práva k zástavbě, byť někdy jen se záměrem disponovat vzdušným prostorem nad těmito pozemky nebo na nich stojícími budovami. Cílem bylo jednak maximalizovat disponibilní práva k rozsahu užitné plochy jimi budovaného mrakodrapu, jednak zajistit i co nejméně rušený výhled tím nejžádanějším směrem z jejich budovy znemožněním další výstavby na sousedních pozemcích v budoucnosti.

Už šedesát (!) let jsou podstatné parametry výstavby v New Yorku regulovány vyhláškou Zoning Maps and Resolution [5], kterou vydala plánovací komise města New York v prosinci 1961 a kterou nahradila předchozí obdobný dokument platný od roku 1916. Nová vyhláška New York v principu rozdělila na rezidenční, komerční a výrobní oblasti a zavedla mj. stimuly a limity, jež v následujících letech změnily vzhled budov města zásadním způsobem. Jedním z nejdůležitějších tehdy zavedených limitů je FAR (Floor Area Ratio), poměr mezi maximální povolenou celkovou velikostí užitné podlahové plochy budovy a plošnou výměrou pozemku, na níž tato budova stojí. Byla zavedena koncepce tzv. motivačního zónování – jednak navýšením povoleného poměru FAR v zónách, kde na tom měla administrativa města zájem, jednak specifickými pravidly, podle nichž jde s FAR, respektive s právem k objemu zástavby (development rights) na určitém pozemku, který představuje velikost užitné plochy z jeho FAR plynoucí, obchodovat.

FAR dosahuje ve vybraných zónách New Yorku až hodnoty 15. Konkrétně to znamená, že budovy na pozemku v této zóně mohou obsahovat souhrnně patnáctkrát víc užitné podlahové plochy, než je plocha pozemku. Jinými slovy, pokud by byl daný pozemek celoplošně zastavěn budovou o shodném tvaru všech podlaží a pro jednoduchost bychom uvažovali veškerou podlahovou plochu místností budovy jako užitnou, mohla by mít taková budova maximálně patnáct podlaží. Maximální disponibilní užitná plocha odvozená z FAR může být ovšem na daném pozemku uspořádána libovolně. V případě FAR = 15 je tak např. možné zastavět jen polovinu pozemku a dosáhnout třiceti podlaží, pokud budova zabere jen jeho pětinu, lze jít zjednodušené až na 75 podlaží (obr. 7). Právě úsek ulice 57th Street pod Central Parkem, na němž stojí věže 111 West 57th Street a Central Park Tower popisované v tomto článku, je z hlediska FAR vůbec tou nejvýhodnější zónou na Manhattanu, protože tu do zóny s FAR 15 spadají obě strany ulice, a to v celé její délce (obr. 9).

Vedle odstupňování FAR v různých zónách New Yorku obsahuje platná vyhláška z roku 1961 i pravidla možného přeskupování předepsaných FAR mezi sousedícími pozemky (obr. 8). Důsledné využívání těchto pravidel a různé „triky“ s tím spojené se staly víceméně pro všechny developery nových rezidenčních superslims klíčem k maximalizaci výšky jejich budov. Platná pravidla totiž umožňují navýšení objemu užitné plochy daného FAR pro vlastní pozemek o nedočerpaný objem užitné plochy na „sousedících“ pozemcích (air rights), tedy přesně těch, s nimiž má vlastní pozemek hranici dlouhou alespoň 10 stop (cca 3 m). Úsek ulice 57th Street pod Central Parkem je i z tohoto pohledu výjimečně lákavou oblastí pro developery superslims, neboť kromě toho, že nabízí nejvyšší FAR (15), jeho stávající zástavba tento limit využívala až na výjimky jen z malé části. Velmi mnoho disponibilní plochy tak zůstávalo „k dočerpání“ pro agilní developery luxusních rezidenčních věží, jimž právě odkup práv ke zbývajícímu, dosud nerealizovanému objemu zástavby „ze sousedství“, a jejich agregace umožnily dosáhnout žádoucího rozsahu nově budovaných mrakodrapů.

Developer Gary Barnett se vrhá na newyorský trh luxusních nemovitostí a zahajuje přípravu výstavby mrakodrapu Central Park Tower

Rok 2003, v němž zaznamenaly přesvědčivý obchodní úspěch hong­kongský Highcliff a manhattanský Time Werner Center, znamenal také začátek dnes už osmnáct (!) let trvající cesty tehdy sedmačtyřicetiletého Garyho Barnetta, jednoho z nejvýznamnějších a nejvlivnějších newyorských developerů současnosti, k vybudování mrakodrapu Central Park Tower, nejvyšší rezidenční budovy světa. Gary Barnett zbohatl v osmdesátých letech obchodováním s diamanty v Antverpách, a když se vrátil do USA, založil v roce 1989 realitní společnost Extell Development Company, kterou od té doby vlastní a řídí. Extell se na realitním trhu rychle etabloval jako jeden z nejdravějších newyorských developerů a posléze i jako jeden z největších vlastníků realit. V současnosti vlastní budovy o úhrnné podlahové ploše přes 2,4 mil. m² a v jeho portfoliu je kromě dvou vlajkových lodí, miliardářských superslims Central Park Tower a mrakodrapu One57 (306 m) z roku 2014, ještě dalších více než třicet (!) rezidenčních a hotelových budov, mj. mrakodrapy One Manhattan Square (258 m, 2019) a Brook­lyn Point (220 m, 2020). Naprostá většina Barnettových realit jsou nové budovy postavené po roce 2005 na území Manhattanu. Jejich souhrnná tržní hodnota je tedy obrovská.

Gary Barnett rychle rozeznal obrovskou obchodní příležitost, která se s probuzeným zájmem boháčů o výškové luxusní byty na Manhattanu objevila, a s příslovečným důvtipem, nasazením i pověstnou obchodní tvrdostí, jež leckomu nemusí být po chuti, začal v roce 2003 budovat pozemek pro svůj „životní“ mrakodrap. Pro výstavbu věže CPT vybudoval Barnettův Extell postupnými odkupy jednotlivých sousedících pozemků stavební parcelu ve tvaru nepravidelného T poblíž nároží třídy Broadway a ulic West 57th Street a West 58th Street o celkové výměře 8 446 m². První nemovitostí zakoupenou v roce 2005 za 67,5 mil. USD se stala dvanáctipodlažní budova na adrese 225 West 57th Street, v jejíž spodní části sídlilo stylové Hard Rock Cafe. Nadpraží jeho vchodu zdobil legendární černý cadillac z konce padesátých let, jako symbol mizejících „starých dobrých časů“. Celkem bylo po desetiletém úsilí spojeno devět původně jednotlivých pozemků. Stávající budovy na nich bylo nutno, leckdy velmi složitě, uvolnit od firemních i privátních nájemníků a následně je demolovat. Současně s pozemky pod nimi byla odkupována a podle platných pravidel tzv. zónování agregována i k nim příslušející práva na objem zástavby (development rights) a dále i velké množství nevyužitých disponibilních práv k objemu zástavby (air rights) nad budovami sousedících cizích pozemků. Barnettovi se tak podařilo do konce roku 2011 shromáždit práva k výstavbě rezidenční věže v impozantním rozsahu 120 770 000 m² (1,3 mil. ft²) užitné podlahové plochy. To umožňovalo dosáhnout – při apriorně předpokládané velké štíhlosti – zcela mimořádné výšky mrakodrapu. Společnosti Extell se přitom podařilo odkoupit, díky značné houževnatosti a obchodní obratnosti, většinu pozemků i práv k výstavbě na nich za relativně velmi výhodné ceny, a to i díky recesi, která provázela trh nemovitostí v New Yorku v období 2008 až 2011. Důsledkem poměrně nízkých výdajů, které měl Extell s pořízením cílového pozemku a potřebného objemu práv k výstavbě, je mimořádná míra potenciální výsledné ziskovosti celého projektu věže CPT. Velmi opulentní obchodní rozpětí poskytuje Garymu Barnettovi do budoucnosti značný prostor pro potřebnou flexibilitu prodeje apartmánů.

Pečlivě připravená a s mnoha tahy dopředu promýšlená šachová partie, jejímž cílem bylo vytvoření pozemku potřebné velikosti a potenciálu k výstavbě věže žádoucí výšky, se dostala v letech 2008 až 2009 do kritické fáze ohrožení poté, co Newyorský památkový úřad (New York City Landmarks Preservation Commission, NY LPC) nečekaně oznámil, že má v úmyslu zařadit sto let staré budovy na dvou pozemcích zakoupených Extellem mezi památkově chráněné stavební objekty. Šlo o domy na adresách 1780 Broadway a 225 West 57th Street (dále i 225 W 57), které byly oba cennými stavebními připomínkami New Yorku dvacátých let 20. století, kdy se přiléhajícímu úseku Broadwaye přezdívalo Automobile Row a lemovaly ji autoservisy a obchody s automobily a náhradními díly. V obou budovách měla tehdy obchody a sklady firma B.F. Goodrich Company, legendární výrobce pneumatik. Pokud by bylo, byť u jediné z obou budov, rozhodnuto o památkové ochraně kladně a nesměla by být zbourána, jednalo by se vzhledem k jejich umístění o fatální úder, který by výstavbu Central Park Tower v její zamýšlené podobě znemožnil. Byla by tím zmařena i velká část úsilí a prostředků, které Barnettův Extell už do projektu investoval. Excell a Gary Barnett osobně proto vyvinuli v měsících předcházejících hlasování úřadu značné úsilí, aby o kvalitách svého investičního záměru přesvědčili nejen předsedu komise NY LPC a některé její členy, ale – jako pojistku, pokud by památkáře přece jen napadlo hlasovat pro jejich projekt nepříznivě – i řadu volených členů Rady města New Yorku (New York City Council), kterým Extell mj. finančně přispěl na volební kampaň. Právě newyorská rada má totiž právo taková rozhodnutí městských památkářů, s nimiž nesouhlasí, ještě přehlasovat. Rada, s přiznaným vědomím Extellu, dokonce poslala památkářům naléhavý dopis, v němž ohledně případného vyhlášení památkové ochrany budovy na 225 West 57th Street „vyzývala k uvážlivosti“ s tím, že pokud památkáři rozhodnou ve prospěch ochrany, rada bude jejich rozhodnutí nejspíš vetovat. NY LPC proto v listopadu 2009 nakonec nepřekvapivě rozhodl, že budova 225 W 57 mezi památkově chráněné objekty zařazena nebude vůbec a že ohledně budovy na Broadway postačí, když zůstane zachována její uliční fasáda. To bylo velké Barnettovo vítězství, protože se tím uvolnila cesta k demolicím těchto dvou historických budov a tím k uvolnění veškerého potřebného prostoru pro plánovaný nový mrakodrap. Celý tento případ očividné intervence městské rady do jindy autonomního rozhodování památkového úřadu završené rozhodnutím, které vyšlo vstříc potřebám vlivného developerovi, sice vzbudil veřejné rozhořčení a vyvolal několikadenní polemiku v médiích, na přijatém rozhodnutí to už však nic nezměnilo.

Zdroje:
[1] Knight Frank. The Wealth Report 2013. The Global Perspective on Prime Property and Wealth. London, 2013.
[2] Knight Frank. The Wealth Report. The Global Perspective on Prime Property & Investment 2021. London, 2021.
[3] DOLAN, A. Kerry. Forbes World's Billionaires List – The Richest in 2021, Jersey City, New York, 2021.
[4] City of Vancouver. Empty Homes Tax [cit. 2021-08-24]. Dostupné z: https://vancouver.ca/home-property-development/empty-homes-tax.aspx.
[5] Zoning Maps and Resolution, The City of New York, City Planning Commission, December 1961.