Superštíhlé rezidenční mrakodrapy na Billionaires’ Row v New Yorku, 2. díl

Sedm let budování této možná rozporuplné, architektonicky a konstrukčně však výjimečné věže provází řada technických obtíží, soudních sporů, protestů části veřejnosti i mocných stavebních odborů. Na její výstavbu působí kolísání realitního trhu, vývoj mezinárodní politiky a nakonec i dopad pandemie covid-19. S několikaletým zpožděním a velkým navýšením nákladů je věž stavebně dokončována až nyní, v prvních měsících roku 2021. V létě letošního roku by měla být otevřena.

Historie zrodu budovy 111 West 57th Street

Dvanáct let sdružování stavebních parcel a kumulace vzdušných stavebních práv
Jak historie opakovaně učí, i ty největší a nejtěžší zkoušky, kterými společnosti procházejí, ať už se jedná o hospodářské krize, epidemie, dokonce i války, nemají jen veliké množství poražených, trpících a zchudlých, ale vždy i skupinku vítězů, posílených a prosperujících. Chtělo by se to napsat v uvozovkách, ale ti psychologové a sociologové, kterým je snad opravdu možno věřit, nevesele konstatují, že uvozovky velmi často nejsou na místě. A tak ještě nebyly na Ground Zero ani odklizeny všechny trosky ze zničených „dvojčat“ World Trade Center a tisk se nepřetřestával „strachovat“, zda je vůbec bezpečné pracovat a bydlet ve vysokých budovách, a bystří developeři už konali. Dobře věděli, že se ty největší příležitosti většinou skrývají v tom, co jde jakoby v protipohybu k momentálním trendům a aktuálnímu výkyvu mínění většinové společnosti, a už připravovali nové, ještě vyšší a odvážnější mrakodrapy.

V květnu 2002 tak zakoupila dvojice developerů, globálně působící investiční skupina Investcorp a realitní společnost Ceebraid-Signal, za 23 mil. USD poněkud už chátrající budovu na adrese 107 West 57th Street, která léta patřila firmě Ritz obchodující s módními kožešinovými oděvy, a dokoupila za 8,75 mil. USD i práva ke vzdušnému prostoru (air rights – tzv. vzdušná práva) nad sousedním pozemkem č. 105 umožňujícím budoucí výstavbu v tomto prostoru nebo i v sousedství. Noví majitelé nechali koupený dům záhy zbourat s tím, že na jeho pozemku postaví výškovou rezidenční budovu o 35 podlažích se 37 luxusními byty a kancelářemi i obchody na nejnižších čtyřech podlažích. Proklamované plány však nenaplnili a v říjnu 2006 volnou stavební parcelu č. 107 i vzdušná práva č. 105 a 107 prodali za 52 mil. USD investičnímu fondu Starwood Capital Group miliardáře Barryho Sternlichta. Sternlicht, jehož fond v roce 2005 koupil luxusní pařížský Hôtel de Crillon, v té době prezentoval úmysl postavit na koupeném pozemku luxusní hotelový mrakodrap Starwood Crillon, který by byl prvním „výsadkem“ nového hotelového řetězce „francouzského šarmu“ Crillon Hotels na severoamerickém kontinentu.

V roce 2007 ovšem propukla Velká recese a následný propad nemovitostního trhu donutil Sternlichta k investičnímu vystřízlivění. Po prodeji pařížského hotelu Crillon saudskoarabské královské rodině prodal Starwood Capital Group v květnu 2012 za 40 mil. USD i většinový podíl na vlastnictví parcel č. 105 a 107 ve West 57th Street na Manhattanu, a to přesto, že u stavebního úřadu města New York (NYC Department of Buildings {DOB}) už ležela žádost o schválení projektové dokumentace budoucího luxusního mrakodrapu. Kupcem podílu a novým většinovým vlastníkem se stala firma JDS Development Group (dále i JDS) založená a ovládaná mladým (32 let) agilním developerem Michaelem Sternem (obr. 4) a Starwood Capital Group se stal jejím menšinovým partnerem. Navržený mrakodrap měl mít výšku 209 m a 55 nadzemních podlaží. Na nich mělo být pouhých 28 luxusních apartmánů, z toho ovšem hned čtrnáct dvojpodlažních (duplexy) a na samotném vrcholku budovy jeden čtyřpodlažní penthouse (quadruplex). Autorem návrhu byla newyorská architektonická kancelář CetraRuddy Architecture (obr. 2). Výrazným stylotvorným prvkem věže posazené na pozemku o šířce pouhých 13,1 m (!) okoseného tvaru byla její severní stěna, orientovaná k Central Parku, jejíž plochu pokrývaly velkorysé balkony. Budova už měla nosnou konstrukci se stejnými základními rysy, které pak byly použity rovněž u výsledného řešení: masivní boční smykové stěny orientované kolmo k 57. ulici a otevřené, prosklené fasády orientované severně na Central Park a na centrum Manhattanu na jihu. Úřad DOB vydal stavební povolení v polovině června 2012, s výstavbou věže se mělo začít na počátku roku 2013. Dokončení se plánovalo na konec roku 2014.

Micheal Stern a jeho JDS měli však co do vysněného nového rezidenčního mrakodrapu, který je v téměř ideální poloze v ose jižního okraje Central Parku, podstatně větší ambice a snažili se proto dál navýšit jak rozlohu stavebního pozemku, tak i nashromážděná vzdušná práva. V březnu 2013 podlehla firma Steinway Musical Instruments patřící slovutnénu výrobci klavírů, společnosti Steinway & Sons, opakovaným nabídkám JDS a souhlasila s tím, že za 46,3 mil. USD prodá své historické newyorské sídlo na adrese 109–113 West 57th Street. Tím sídlem byla památkově chráněná budova Steinway Hall z roku 1925 (obr. 3) navržená ve slohu art deco kanceláří Warren and Wetmore, mj. autory slavného newyorského podzemního nádraží Grand Central Terminal. JDS Development Group se stala kupcem nemovitosti sousedící s jejími parcelami 105–107 už jako společník nově založeného obchodního sdružení, společnosti 111 West 57th Partners LLC (dále i sdružení), jež projekt výstavby věže 111 West 57th Street (dále i 111 W 57) od té doby realizuje a také ho vlastní. Své zájmy a prostředky v ní spojily JDS a další developerská společnost Property Markets Group (dále i PMG) ovládaná Kevinem Maloneyem a Flintem Josephem. Provoz historické budovy o šestnácti podlažích, která už před lety byla pro Steinway zbytečně velká, představoval pro jejího dosavadního majitele každoroční ztrátu 5 mil. USD. Pro sdružení developerů JDS a PMG byla možnost včlenit revitalizovanou noblesní Steinway Hall, v níž svého času koncertovaly legendy typu Sergeje Rachmaninova a Vladimira Horowitze, do vznikajícího rezidenčního komplexu naopak příležitostí ke zvýšení jeho prestiže. Kupní smlouva byla uzavřena v červenci 2013, firma Musical Instruments si v ní však vymínila, že bude prodanou budovu ještě čtrnáct měsíců užívat. V souladu se smlouvou ji uvolnila až v závěru roku 2014, což mimochodem značně komplikovalo v té době už probíhající stavební práce. Spolu s koupí samotné Steinway Hall odkoupilo na jaře 2013 sdružení developerů od dosavadního vlastníka, investiční společnosti Wexford Capital, za 131,5 mil. USD i pozemek pod touto budovou a získalo tak plnou kontrolu nad řadou pěti sousedících parcel 105 až 113 včetně vlastnických práv ke vzdušnému prostoru nad nimi. Sdružení developerů financovalo koupi nemovitostí a práv spojených se Steinway Hall z akvizičního úvěru ve výši 230 mil. USD, který jim poskytl realitní investiční fond (real estate investment trust – REIT) Annaly Capital Management.

Pro developery JDS a PMG (dále i developeři) znamenala koupě Steinway Hall zásadní strategický počin. Jejich dosud jen velmi úzký pozemek pro výstavbu plánovaného mrakodrapu se tím podstatně zvětšil, a protože spolu s budovou zakoupili i vzdušná práva nad plochou 4 181 m², umožňovalo jim to začít připravovat o něco širší a podstatně vyšší budovu než tu o 209 m, která byla již povolena. Do koncepční přípravy nového, výrazně vyššího markodrapu se pustili prakticky ihned, už řadu měsíců před očekávaným uzavřením koupě Steinway Hall. Hned na počátku roku 2013 se proto obrátili se žádostí o nový návrh svého mrakodrapu na architektonickou kancelář SHoP Architects, s níž už spolupracovali na veleúspěšné revitalizaci mrakodrapu Walker Tower i jiných stavebních projektech, a na renomovanou inženýrskou kancelář WSP Cantor Seinuk, která se specializuje na statické výpočty a konstrukčně-technologická řešení velmi vysokých budov. V květnu 2013 se developeři dohodli s newyorským památkovým úřadem (New York City Landmarks Preservation Commission, LPC) o zásadách sanace a revitalizace památkově chráněné Steinway Hall a v té souvislosti také o nových podmínkách koncepčního řešení připravovaného rezidenčního mrakodrapu v její těsné blízkosti. V té době se už počítalo s tím, že výška budovy přesáhne 900 stop (274 m) a že se počet v ní nabízených bytů zvýší na minimálně 42.

Ambiciózní nový návrh superštíhlého mrakodrapu
Na jaře 2013 jednali developeři, kteří sami nedisponovali dostatečným kapitálem, o rozšíření okruhu společníků 111 West 57th Partners o vhodné finančně silné partnery. Po jistých peripetiích se jimi staly realitní investiční společnost AmBase Corporation (dále jen AmBase), ovládaná protřelým finančníkem Richardem A. Biancem, a společnost Atlantic 57, za níž stojí newyorský realitní investor Arthur P. Becker a britský obchodník a bývalý automobilový závodník Andrew J. Ruhan. AmBase získala za investovaných 57,25 mil. USD na společnosti 111 West 57th Partners, a tím i na projektu výstavby věže většinový podíl ve výši 59 %, Becker s Ruhanem 26,3 %. Developeři JDS a PMG se spokojili s nejmenším podílem ve výši 14,7 %, uzavřená smlouva jim však zajišťovala silnou „jednatelskou“ pozici a drželi v rukou obchodní i technické vedení projektu. Po těchto transakcích se rozhodl Barry Sternlicht prodat JDS i svůj zbývající menšinový podíl na vlastnictví a právech týkajících se parcel č. 105 a 107 a jeho Starwood Capital Group projekt výstavby nové rezidenční věže na 57. ulici zcela opustil. Ve sdružení tak spojily své úsilí a finanční prostředky společnosti dvou doplňujících se zaměření – což je mimochodem v současnosti, a to nejen v USA, v případech výstavby takto exponovaných budov běžný model. Na jedné straně figurovala skupina „společníků-sponzorů“, která projekt od začátku manažersky připravovala a realizovala – ale ze svých vlastních prostředků jej financovala jen z malé části, nebo jen v nouzi. Na druhé straně figurovali „společníci-investoři“, především finanční skupina AmBase, která se zavázala výstavbu věže podle dohodnutých pravidel dominantně financovat, za což měla na projektu odpovídající obchodní podíl. Kromě zásadních strategických a finančních rozhodnutí společníci-investoři AmBase a Atlantic 57 do výkonného řízení výstavby věže společníkům-sponzorům nezasahovali. Dominantními sponzorskými, tj. výkonnými společnostmi a jednateli byly od počátku JDS a PMG, minoritní účast ve skupině společníků-sponzorů zaručující možnost jisté sebeprezentace a přímé „manažerské“ kontroly tu měla však dlouho i investující AmBase. Skupina sponzorů vlastnila svůj podíl na projektu prostřednictvím „sponzorské“ společnosti 111 West 57th Sponsor, investor AmBase vlastnil projekt přes „investiční“ společnost 111 West 57th Investment, založenou za tím účelem.

Počátkem srpna 2013, po půlroční intenzivní projektové činnosti, podal Gregg Pasquarelli (obr. 5), zakládající partner kanceláře SHoP Architects, spolu s Michaelem Sternem jako zástupcem stavebníka, účelově vytvořené developerské firmy 111 West 57th Developer, novou žádost k newyorskému úřadu DOB o schválení projektové dokumentace a stavební povolení aktualizované podoby výškové budovy na předmětném pozemku. Žádost byla formulována jako výšková nadstavba nad existující Steinway Hall, jejíž zrevitalizované prostory by byly do rezideční věže částečně integrovány. Počátkem září 2013 zveřejnilo sdružení developerů základní informace o budově a první vizualizace připravovaného rezidenčního mrakodrapu na stránkách časopisu The Wall Street Journal. Hlavní rysy tehdy prezentovaného řešení se později už příliš nezměnily. Navržený mrakodrap už nesl současný název 111 West 57th Street, měl při šířce pouhých 17,9 m (58,75 stop) výšku 435 m a 82 nadzemních podlaží. Jeho štíhlostní poměr byl převratný – 1 : 24,3!
Nejnižších osm podlaží mělo obsahovat maloobchodní prodejny, správní kanceláře a společná vybavení pro obyvatele budovy, nad nimi měly být – s výjimkou nutných technických pater – už jen byty, z toho v nejvyšších obývaných podlažích duplexy, tedy apartmány zabírající dvě podlaží nad sebou. Nejvyšší bytové podlaží mělo být na úrovni 366 m (1 200 stop), tedy jen 15 m pod špičkou legendární Empire State Building. Výstavba budovy, jejíž západní stěna a východní stěna byly už od počátku kresleny s obkladem z historizující terakoty a bronzových filigránů, měla být zahájena počátkem roku 2014 a dokončena v červnu 2017.

Příslušná žádost o souhlas s navrženou budovou byla předložena i newyorskému památkovému úřadu (New York City LPC). Ten se počátkem září 2013, ve vazbě na předloženou žádost developerů, rozhodl zařadit prostory parteru Steinway Hall – které obsahují i známý novorenesanční osmiúhelníkový sál, vyzdobený alegorickými freskami – někdejší hlavní předváděcí a prodejní prostor klavírů Steinway, mezi památkově chráněné interiéry. Developeři tak byli zavázáni při revitalizaci budovy tyto prostory zrenovovat a trvale je udržovat v původní podobě. S předpokladem dodržení této podmínky vydali městští památkáři v polovině října 2013 s projektem nového mrakodrapu souhlas a otevřeli tím cestu k vydání stavebního povolení. Hlavní stavební povolení, povolení k výstavbě vlastní výškové budovy, vydal úřad DOB 6. ledna 2015. Její výška měla dosáhnout 1421 stop (433,1 m), věž měla mít 82 podlaží a pojmout šedesát bytů. Mrakodrap je budován v režimu „podle platného práva“ (as-of-right project), tedy jako apriori splňující všechny zákonné podmínky. To především znamená, že jeho výstavbu už není nutné projednávat s žádnými třetími stranami, například s veřejností dotčenou touto výstavbou nejen ve věcném, ale i morálním smyslu slova.

Veřejnost proti novým stínům na ploše Central Parku
První den roku 2014 zveřejnila Městská umělecká společnost (Municipal Arts Society, MAS) alarmistickou studii Nahodilé panorama (Accidental Skyline), jejímž záměrem bylo co nejrazantněji odprezentovat „negativní dopad dlouhých stínů“, které budou vrhat nové štíhlé rezidenční mrakodrapy z Billionaires’ Row na plochu Central Parku (obr. 8), a to zejména okolo zimního slunovratu, kdy jsou všechny stíny nejdelší (a nejtemnější). Komunitní rada Manhattanu č. 5, samosprávná komunitní jednotka místně příslušná k oblasti Billionaires’ Row, uspořádala v únoru 2014 v návaznosti na tuto studii v Newyorské veřejné knihovně (New York Public Library) první velké shromáždění všech „dotčených a rozhořčených“, které zformulovalo a projednalo zásadní aspekty „pohromy“, jež na oblast Midtownu v podobě výstavby superštíhlých vysokých rezidenčních věží podél 57. ulice dopadla. Mezi nejpalčivějšími formulovanými hrozbami figurovaly nanávratná ztráta veřejného prostoru, kterého se developeři těchto budov neoprávněně zmocnili, temné stíny, které budou tyto budovy vrhat na plochu Central Parku, nárůst dopravy v okolí těchto nových mrakodrapů, který jejich výstavba a následný provoz způsobí, a konečně negativní dopad těchto nových věží na památkově chráněné budovy v místě.

Komunitní rada zřídila nakonec ve spolupráci s několika místními aktivistickými organizacemi pracovní skupinu Central Park Sunshine Task Force a pověřila ji výzkumem dopadu výstavby štíhlých mrakodrapů Billionaires’ Row na „rovnost přístupu obyvatel k čerstvému vzduchu a slunečnímu záření“ v této oblasti Manhattanu. Tato pracovní skupina pak v květnu 2015 vydala a administrativě města New Yorku předala zprávu, v níž bylo formulováno několik doporučení, kterými by byly stávajících procesy přípravy a výstavby takto vysokých budov z pohledu občanské komunity významně zlepšeny. V listopadu 2015 se uskutečnil protestní pochod odpůrců výstavby po třídě Central Park West. Průvod protestoval transparenty a skandováním proti nežádoucím stínům a proti zničení stávajícího panoramatu zástavby, která si svou vyrovnanou výšku (tzv. Midtown plateau) vzhled zachovává už osmdesát let. Účastníci protestovali proti svévoli a aroganci, s níž developeři stavějí tyto věže určené jen těm nejbohatším, skupují práva na výstavbu do výše i nad sousedními parcelami, aby zůstaly jimi stavěné budovy už trvale výškovými dominantami, zcela absurdně využívají i pro tento typ staveb daňových úlev, které byly zamýšleny pro jiný typ výstavby, nepřihlížejí žádným způsobem k názorům obyvatel města a nerespektují žádoucí zásady udržitelné výstavby.

To, kvůli čemu protestující část veřejnosti byla ovšem rozezlena především, byla frustrace z toho, že proti výstavbě těchto výškových budov kousek od jižního okraje Central Parku nemohou udělat legálně vůbec nic. Žádná z budovaných věží totiž podle platných zákonů nebyla podmíněna územní změnou, oficiálně se na ni nevztahovaly žádné daňové úlevy, nevyžadovala žádné zvláštní povolení, nevedla k demolici žádného památkově chráněného objektu, nemusela svoje rozměry a hlavně výšku „vykupovat“ budováním žádné reciproční občanské vybavenosti atd. Jejich developeři jednoduše celá dlouhá léta promyšleně a trpělivě, krok za krokem odkupovali budovy, které nebyly nijak památkově chráněny, od jejich dosavadních majitelů, nákladně je vystěhovávali a pak bourali, aby mohli následně sloučit jejich vzájemně sousedící pozemky do jediné dostatečně velké stavební parcely – a obdobně skupovali a hromadili i vzdušná práva (air rights), vlastnická práva ke vzdušnému prostoru nad nově vzniklou parcelou a jejím bezprostředním okolím. To vše proto, aby vyhověli všem podmínkám platných zákonů – a ty jim pak umožnily stavět „as-of-rights“, tedy mj. právě bez nutnosti dalšího projednávání jejich staveb s veřejností.

Ještě na konci roku 2015 sice Útvar městského plánování na základě protestů veřejnosti a nátlaku lokálních politiků platné právní předpisy mírně upravil a dosažitelné daňové úlevy pro tento typ budov zredukoval, v principu se však za další výstavbu vysokých a štíhlých miliardářských rezidenčních věží veřejně postavil s tím, že Midtown Mannhattan vždy měl a stále má výjimečné ekonomické a sociokulturní postavení doslova v globálním měřítku a administrativa města New York je toho názoru, že by tomu tak mělo být i v budoucnosti.

Zahájení stavebních prací a spor o nutnost odborové organizovanosti stavebních dělníků a techniků
Koncem května 2014 byly na staveništi zahájeny výkopové práce, v září 2014 začala výstavba základů budovy. Budování základů bylo pracné, protože probíhalo ve stísněném prostoru za současného bourání a rekonstruování historické Steinway Hall (obr. 10) a trvalo řadu měsíců, přičemž muselo být rozděleno do několika fází, mezi nimiž byly i delší časové prodlevy. Patní plocha nové věže mohla být pro novou výstavbu zpřístupňována jen po etapách, po postupné demolici těch částí komplexu Steinway Hall, jež do ní zasahovaly. Bourací a zemní práce musely být navíc v celém průběhu roku 2014 prováděny až na výjimky jen s malou mechanizací, často doslova ručně, aby průběh výstavby nadměrně neobtěžoval chod společnosti Steinway Musical Instruments, která byla v budově Steinway Hall až do prosince 2014 v nájmu. Vytěžený materiál musel být provizorně ukládán dovnitř stávajících budov, ze staveniště začal být odvážen až v lednu 2015.

V lednu 2015 vešel ve známost úmysl sdružení developerů obejít se při výstavbě věže v co největší míře bez odborově organizovaných stavebních dělníků a techniků. Šlo o bezprecedentní postup, protože byly dosud všechny nejvyšší newyorské budovy budovány firmami, jejichž pracovníci, vesměs dobře vyškolení stavební specialisté, byli sdruženi v odborech. Členství v odborech vede standardně už po mnoho let k vyjednání vyšší mzdy (v průměru o 20 %), lepších podmínek ohledně pracovní doby, ale i vyšších standardů bezpečnosti práce včetně speciálních ochranných prostředků, např. pro práci ve výškách. Ceny práce odborově organizovaných dělníků jsou tak v průměru o 20–25 % vyšší než dělníků odborově neorganizovaných. Na jednotkových nákladech (na 1 čtvereční stopu) běžné budovy na Manhattanu se osobní náklady odborově organizovaných stavebních dělníků podílejí částkou 325 USD, neorganizovaných částkou 250 USD, tj. o 23 % méně. Kromě vyšší základní hodinové mzdy požadují však odbory ještě mj. 100% přirážku za práci přesčas a příspěvky na sociální (důchodové) pojištění hrazené „paušálně“, tj. ve výši odpovídající smluvní pracovní době, nikoliv skutečně odpracovaným hodinám. Speciálně v New Yorku mají odborově organizovaní stavební dělníci mzdy, které jsou mimořádně vysoké dokonce i na americké poměry. Odbory také po léta cíleně omezují nabídku pracovních sil, aby dosáhly zvyšování svých mezd. Průměrná měsíční mzda stavebního dělníka v New Yorku činila v roce 2015 podle US News and World Report 4 510 USD (cca 100 000 Kč). Zkušenosti ze staveb však ukazují, že se „odborová práce“ stala postupem času nejen mnohem dražší než práce dělníků odborově neorganizovaných, ale bohužel příliš často i mnohem pomalejší a problémovější. Pozn.: průměrná hodinová mzda „neodborového“ stavebního dělníka na stavbě věže 111 W 57 byla v roce 2018 25 USD/hod., tj. cca 200 USD/den a cca 4 500 USD/měsíc, tedy cca 54 000 USD/rok.

Sdružení developerů se však rozhodlo posílit svoje vlastní technické, koordinační a kontrolní kapacity, aby bylo možné najmout na stavební práce především firmy s odborově neorganizovanými, tedy potenciálně „horšími“ (a samozřejmě levnějšími) pracovníky, jejichž kvalifikace nemusí být ve všech případech zaručena. Cílem bylo nejen snížení osobních nákladů na výstavbu budovy, ale i snaha vyhnout se mnohdy úpornému (a úmornému) vyjednávání s odborovými předáky a hrozbě protestů organizovaných odbory při konfliktních situacích, k nimž během náročné výstavby běžně dochází. Největší newyorská odborová organizace působící ve stavebnictví, Building and Construction Trades Council, která sdružuje přes 100 000 pracovníků, označila však Michaela Sterna, šéfa JDS, veřejně za nezodpovědného a chamtivého developera a vyčetla mu, že opakovaně najímá „neseriózní subdodavatele“, jejichž pracovníci nemají dostatečnou odbornou kvalifikaci a neprocházejí patřičným bezpečnostním školením. Vedení odborů se obrátilo o pomoc při „zjednání nápravy znepokojivého vývoje“ na Letitii Jamesovou, tehdejší newyorskou veřejnou ombudsmanku (New York City Public Advocate), současnou (od ledna 2019) generální prokurátorku města New Yorku (Attorney General of New York), a na Galeu Brewerovou, starostku městské části Manhattan. Obě dámy, příznivě vnímané obyvateli New Yorku a respektované členky Demokratické strany, se postavily za rozhořčené odbory a obě poslaly, každá z moci svého úřadu, v lednu a únoru 2015 developeru Michaelu Strenovi příslušně „apelující“ otevřené dopisy obsahující patřičná „zneklidnění a výzvy“. Ty směřovaly hlavně k tomu, aby byli na pro výstavbu věže najímáni pracovníci jen takových firem, které své zaměstnance odpovídajícím způsobem školí, chrání proti úrazu – a také odměňují.

Michael Stern nicméně zachoval chladnou hlavu a za developery JDS a PMG pevný postoj. Stal se tak patrně prvním významným developerem, který se nebál postavit mocným newyorským stavebním odborům. Především prohlásil, že s odbory nechce vést žádnou válku, a ujistil nejen je, že na stavbě věže jsou dodržovány všechny platné zákony, městské vyhlášky a technické normy. Odborům doporučil, aby slevily z přehnaných platových a sociálních požadavků, které v současných podmínkách stavebního trhu už neobstojí, protože znamenají až 40% zvýšení osobních nákladů a developerům neúměrně komplikují výstavbu i jinak. Jmenovitě se mají spokojit s 50% příplatkem za přesčasy, ustoupit od vymáhání přemrštěných příspěvků na důchody – a také zredukovat počet svých placených funkcionářů a různých kontrolorů. „Gary (je myšlen Gary LaBarbera, předák stavbních odborů) se pořád chová stejně, jako se dlouhou dobu chovali ředitelé půjčoven Blockbuster Video (pozn.: kdysi prosperující síť půjčoven videokazet a videoher, která nezachytila nástup streamování po internetu a po roce 2010 zkrachovala),“ prohlásil na adresu odborů Stern. „Musí prostě najít způsob, jak se přizpůsobit a stát se Netflixem.“

Financování zdražující se výstavby věže
V březnu 2015 zveřejnili developeři JDS a PMG, že plánované stavební náklady komplexu budou překročeny o více než 50 mil. USD, a to především kvůli komplikacím při rekonstrukci Steinway Hall a vynuceným vícepracem při zakládání věže v průběhu roku 2014. Aby pokryli rostoucí vícenáklady, vydali vedoucí partneři sdružení mezi dubnem 2014 a březnem 2015 vůči svému společníku-investorovi AmBase Corporation šest kapitálových výzev v celkové výši 63,6 mil. USD k doplnění disponibilních finančních prostředků. AmBase, která už však neměla dostatek volných prostředků, byla schopna uspokojit jen první tři výzvy a díky mobilizaci osobních finančních zdrojů Richarda A. Bianca a jeho rodiny ještě i poslední, šestou výzvu. Do sdružení tak AmBase dodatečně vložila „jen“ 8,75 mil. USD, největším kapitálovým výzvám č. 4 a 5 nebyla schopna vyhovět. Výkonné vedení sdružení začalo vzápětí hledat jiné, externí investory, přičemž avizovalo, že o poskytnuté finanční prostředky bude navýšeno základní jmění společnosti, takže tito investoři získají na projektu adekvátní obchodní podíly. Aktuální nedostatek hotovosti vyřešili však developeři JDS a PMG tak, že už v květnu 2015 do sdružení vložili „v souladu se společenskou smlouvou“ dalších cca 43 mil. USD vlastních prostředků. Tím ovšem „naředili“ dosavadní kapitálové podíly a dosáhli změny obchodních podílů na společnosti a projektu: jejich podíl stoupl ze 14,7 na 37,8 %, zatímco podíl AmBase klesl z z většinových 59 na 43,5 % (a podíl Beckera s Ruhanem z 26,3 na 18,7 %).

Společnost AmBase, dosavadní většinový podílník na společnosti 111 West 57th Partners, a tím i na projektu výstavby věže, proti dramatickému poklesu svého obchodního podílu ihned protestovala. Podle původní smlouvy o partnerství mezi společníky sdružení měli sice společníci-sponzoři právo převést až 26,3 % obchodního podílu na případné nové partnery, tato smlouva však umožňovala společníku-investorovi AmBase s transakcí nesouhlasit, pokud by takový převod „nepříznivě ovlivnil jeho práva, závazky nebo návratnost jeho investice“. Následující měsíc, v červnu 2015, se developerům podařilo zajistit pro sdružení klíčové finanční prostředky umožňující vybudování věže – investiční úvěry ve výši 725 mil. USD splatné „až“ v polovině roku 2019, viz schéma na obr. 12. Úvěry byly původně dva: hlavní, seniorní půjčka ve výši 400 mil. USD od společnosti AIG (American International Group) a doplňující mezaninový úvěr ve výši 325 mil. USD poskytnutý investiční skupinou Apollo Global Management (AGM) prostřednictvím dceřiné společnosti Apollo Commercial Real Estate Finance (Apollo CREF). V červenci 2017 pak vstoupil do úvěrování výstavby věže ještě další významný nový investor, suverénní Katarský státní investiční fond (Qatar Investment Authority, QIA), devátý kapitálově nejsilnější suverénní fond světa (aktiva 2017: 345 mld. USD), který se souhlasem společnosti Apollo Global Management a prostřednictvím jedné její dceřiné společnosti refinancoval rozhodující část její stávající mezaninové půjčky, a to postupně až ve výši 184,6 mil. USD.

Eskalace sporů mezi společníky po ochlazení realitního trhu
Na jaře 2016 došel dech několikaletému růstu newyorského trhu luxusních nemovitostí, poptávka po drahých bytech na Manhattanu se začala snižovat a jejich ceny stagnovat. Zatímco v roce 2014 stačila k úspěšnému prodeji luxusních bytů často jejich pouhá vizualizace, dnes už si boháči dávali na čas s výběrem hned z několika dokončených budov. Jejich řady navíc postupně řídly, protože z nich mezinárodní politický vývoj začal vytěsňovat nejen ruské oligarchy a čínské zbohatlíky. V roce 2016 bylo jen na Manhattanu nabídnuto k prodeji v nově postavených rezidenčních budovách přes 5 100 bytů, což bylo zdaleka nejvíce od roku 2007. Plných 63 % těchto bytů bylo přitom nabízeno v kategorii „luxusní“, tedy za ceny podlahové plochy minimálně 25 800 USD/m2 (2 400 USD/ft2). Developeři věže 111 W 57 se nastupující fázi ochlazení rozhodli čelit houževnatou trpělivostí a odložili prodej bytů až na období, kdy už budou skutečně fyzicky dokončovány. Sdružení developerů tak sice v březnu 2016 nechalo vybudovat klientské centrum (showroom) budovy a zprovoznilo i její webovou stránku s prvními vizualizacemi exkluzivních interiérů, současně však oznámilo, že vlastní prodej bytů v komplexu posouvá nejméně na rok 2017, tedy až na dobu, kdy by se měla rozestavěná věž „pochlubit“ alespoň polovinou své konečné výšky (240 m/800 ft) a nabýt tak pro kupce reálnější, tedy i přitažlivější podoby.

Odložení prodeje bytů, a tím i zmaření naděje na brzkou návratnost peněz vložených do projektu, znamenalo těžkou ránu pro finančně vyčerpaného společníka-investora AmBase. Fáze hořkého vyjednávání mezi developery a AmBase po přesunu obchodních podílů v květnu 2015 vyústila do otevřené právní bitvy. V dubnu 2016 se AmBase obrátila na manhattanskou pobočku Nejvyššího soudu státu New York (Manhattan Supreme Court) se žalobou na developery JDS a PMG za neoprávněné navýšení základního kapitálu společnosti 111 West 57th Partners, kterým před rokem dosáhli snížení obchodního podílu AmBase – a poškodili tak její oprávněné zájmy. AmBase tvrdila, že JDS a PMG úmyslně rozředily vlastnické podíly dosavadních společníků tím, že nejdříve účelově navyšovaly výdaje za stavební práce nad rámec rozpočtu, aby si připravily důvod k následnému vydávání vysokých, úmyslně nafouknutých kapitálových výzev vůči AmBase, jejichž cílem bylo AmBase finančně vyčerpat a její postavení v rámci projektu poškodit. AmBase dále tvrdila, že vzhledem k tomu, jak stavební náklady už údajně vzrostly o více než 10 % nad „schválený“ rozpočet, společenská smlouva ji opravňuje k odstoupení z účasti na společnosti a k vyplacení dvojnásobku jejích dosavadních investic do projektu, které činí 66 mil. USD. Souhrnně požadovala AmBase za zřeknutí se svého obchodního podílu na sdružení a opuštění projektu kompenzaci ve výši 105 mil. USD. Developeři JDS a PMG reagovali na žalobu AmBase protižalobou, v níž mj. tvrdili, že jelikož oficiálně schválený rozpočet nikdy neexistoval, neexistuje ani žádné smluvní ustanovení, které by překročení stavebních nákladů limitovalo. AmBase podle nich jednoduše nedostála svým smluvním finančním závazkům, odmítla dál financovat výstavbu věže, a protože developeři museli projekt „nějak zachránit před krachem“, nezbylo jim nic jiného než sáhnout k doplnění kapitálu z vlastních prostředků.

V lednu 2017 přiznali developeři JDS a PMG další finanční problémy a prohlásili, že sdružení nebude schopno dál splácet mezaninový úvěr (325 mil. USD) od skupiny Apollo (AGM). Na část stávajícího úvěru ve výši 300 mil. USD byly s AGM velmi rychle uzavřeny nové smlouvy, o něco vstřícnější vůči developerům. Zbývajících 25 mil. USD bylo se souhlasem Apolla refinancováno jiným mezaninovým úvěrem poskytnutým newyorskou realitní a investiční společností Spruce Capital Partners (dále i Spruce), založenou teprve v roce 2007 dvojicí mladých finančníků Joshuou Cranem a Robertem Schwartzem, kteří tímto momentem vstoupili do hry o vlastnictví budovaného mrakodrapu. V průběhu prvního pololetí 2017 se už jasně ukázalo, že nákladová náročnost výstavby věže 111 West 57th Street a výše i podmínky úvěrů, které jsou a ještě budou s tímto krajně riskantním projektem nutně spojeny, přesahují možnosti relativně malého realitního investora, kterým zůstávala AmBase už nemladého, sedmdesátiletého Richarda Bianca a jeho rodiny. Bianco vysoudil v roce 2012 po dvacetileté právní bitvě 181 mil. USD na federální administrativě za poškození společnosti AmBase v prastarém případu nuceného převzetí spořitelny Carteret Federal Savings Bank, které Bianco do roku 1992 šéfoval, jiné větší finanční zdroje ale už neměl. Částka 66 mil. USD, kterou v letech 2013 až 2014 vložil do sdružení budujícího štíhlou rezidenční věž nad Steinway Hall, byla maximem toho, co si mohl dovolit. A když se pak na jaře 2017 roztočil divoký kolotoč stamilionových úvěrů a tušených křížových dohod dravých developerů se stejně agilními a stejně mladými finančníky na perspektivní spolupráci hned na několika velkých realitních projektech najednou, Richard Bianco už na takto vysokou hru neměl. Ve snaze zachránit z peněz investovaných do snu o superluxusní věži 111 W 57 co jen bude ještě možné, uchýlil se k tomu, v čem už jednou uspěl – k soudním žalobám. A tak podala v závěru června 2017 AmBase u Nejvyššího soudu státu New York na svoje partnery ve sdružení, developery JDS a PMG, druhou žalobu. Tentokrát je obvinila ze svévolného překročení dohodnutého rozpočtu stavby, z účelového navyšování nákladů, kterým si vynucují dodatečné úvěry, a snižují tak výnosnost společnosti. Podle soudních dokumentů činil původní „dohodnutý“ rozpočet stavby z června 2015 855 mil. USD. AmBase vyslovila podezření, že developerům JDS a PMG už chybí na financování výstavby podle položek rozpočtu až 100 mil. USD a chystají se velmi pravděpodobně vypůjčit další peníze. Společnost Ambase by prý sice byla – jako společník-investor – ochotna k dalším vlastním investicím do výstavby věže, informovala už však developery, že má zásadní výhrady jak k realizovanému navýšení nákladů výstavby, tak i k jeho důsledkům – a toto vše je třeba vyřešit jako první. JDS a PMG v pozdější nepřímé reakci na žalobu AmBase sice potvrdily, že se původní rozpočet stavby věže skutečně nedávno rozšířil mj. o vyšší náklady na jeřáby, projektu prý však nedostatek provozních finančních prostředků aktuálně nehrozí, protože JDS a PMG kapitál sdružení samy dostatečně navýšily. Novou žalobu podanou AmBase proto pokládají za nedůvodnou.

Soudní spory mezi společníky, eliminace společnosti AmBase a příchod Spruce
V samotném závěru června 2017, v souběhu s podáním druhé žaloby ze strany AmBase, došlo však ke klíčové události, která rozhodným způsobem proměnila „rozložení sil“ mezi společníky a partnery projektu výstavby věže 111 W 57. Ve známost vešlo, že sdružení vedené developery JDS a PMG přestala splácet i mezaninový úvěr 25 mil. USD refinancovaný společností Spruce Capital Partners teprve v lednu téhož roku. Spruce jako věřitel podal 30. června 2017, tedy prakticky obratem, na společnost 111 West 57th Partners, jako na dlužníka v úpadku, insolvenční návrh k soudu, přičemž ihned projevil ochotu ujmout se projektu výstavby věže namísto nesolventního sdružení. V rámci své druhé žaloby na developery proto podala AmBase 25. července 2017 k Nejvyššímu soudu státu New York žádost o předběžné opatření, které by zablokovalo hrozbu pro ni nejtvrdšího možného řešení insolvence společnosti 111 West 57th Partners, věřitelem Spruce předjímanou variantou tzv. strict foreclosure – a to až doby, kdy bude uzavřen probíhající soudní spor. Strict foreclosure je způsob řešení insolvence dlužníka v oblasti developmentu, který spočívá v přímém předání vlastnictví zástavy, v tomto případě rozestavěného mrakodrapu 111 W 57, zástavnímu věřiteli, čímž dluh jako takový zanikne a další vypořádání (např. dražba s rozdělením výtěžku i mezi další věřitele) se už nekoná. Pro AmBase by to znamenalo naprostou pohromu, mohla by tak příjít o všechny peníze investované do projektu, a proto usilovala o mírnější, „konkurzní“ variantu řešení insolvence, při níž by insolvenční návrh podaný společností Spruce vyústil např. v dražbu projektu rozestavěné věže. Ta by AmBase potenciálně umožnila získat zpět alespoň část jejích investic.

Soud žádosti AmBase o odložení hrozící strict foreclosure vyhověl s tím, že o způsobu řešení insolvence rozhodne až po řádném vyslechnutí všech dotčených stran sporu. Do té doby měla být také pozastavena výstavba věže. To už však právníci AmBase poukazovali na podivnost celé situace a temné tušení, které vyvolávala. Jako nepochopitelné se jevilo, proč by si developeři JDS a PMG měli nechat minoritním věřitelem sebrat projekt mrakodrapu v reálně hodnotě 2 mld. dolarů, o který navíc bojovali přes deset let, kvůli nesplácení úvěru ve výši „pouhých“ 25 milionů…? Začalo se otevřeně mluvit o tom, že ve skutečnosti jsou developeři s majiteli společnosti Spruce tajně domluveni na tom, že mrakodrap dostavějí a následně zobchodují spolu – a nyní jednají ve zjevné shodě s cílem vyšachovat AmBase z projektu a eliminovat její kapitálový podíl. AmBase se u soudu snažila dokázat, že developeři proti úplnému převzetí projektu společností Spruce nic nepodnikají, že z něj po dohodě vytvořili zástavního věřitele zcela záměrně a že i jimi proklamované přerušení prací na stavbě (fakticky k němu vůbec nedošlo), které si prý vynutila AmBase svou druhou soudní žalobou, je jen dalším trikem, jak se AmBase zbavit. AmBase s trpkostí očekává, že pokud bude rozestavěný mrakodrap jako zástava skutečně postoupen společnosti Spruce, developeři Stern a Maloney a jejich JDS a PMG už mají se Spruce předem dohodnuto, že do projektu vzápětí jako společníci znovu vstoupí a dál jej povedou, jen už v nové sestavě – bez AmBase. Přesně to se nakonec stalo.

Developeři označili za viníka nastalé situace nepřekvapivě naopak společnost AmBase. Ta podle nich drží rozestavěný projekt v zablokovaném stavu jako nějaké rukojmí, z jehož uvolnění se snaží vyždímat maximální výkupné. Dne 29. srpna 2017 vydal Nejvyšší soud státu New York, navzdory všem snahám AmBase, rozhodnutí o tom, že v záležitosti „úpadku“ dlužníka 111 West 57th Partners bude uplatněna právě varianta strict foreclosure. Pro AmBase to znamenalo, že o svůj podíl na projektu mrakodrapu téměř jistě přijde, zatímco pro sdružení developerů šlo o velmi příznivý verdikt, po němž se jim „na semaforu rozsvítila zelená“. Rozhodnutí soudu otevřelo cestu k „právně čistému“ převedení vlastnictví projektu (včetně všech dosavadních kapitálových investic předchozích společníků a dalších částí vlastního kapitálu společnosti 111 West 57th Partners) na spřáteleného mezaninového věřitele, investiční společnost Spruce Capital Partners. Ta pak mohla, protože chtěla, následně přiznat developerům JDS a PMG podíly na projektu a vrátit jim vedení výstavby věže. Investice a účast AmBase tím byly eliminovány. V každém případě mohli developeři JDS a PMG ve výstavbě exkluzivní rezidenční věže pokračovat prakticky bez přerušení. AmBase se ovšem s takovým debaklem a podrazem svých někdejších partnerů nehodlala smířit. Její rozhořčený majitel Richard A. Bianco vyčlenil plných 7 mil. USD do speciálního „soudního“ fondu, najal další právníky a pustil se s JDS, PMG a Spruce do nového kola nevídané právní bitvy o svůj „spravedlivý“ podíl na budoucí věži 111 W 57. V říjnu 2017 podala AmBase u odvolací divize Nejvyššího soudu státu New York proti rozhodnutí o strict foreclosure první odvolání, to bylo však koncem ledna 2018 zamítnuto. V březnu 2018 se AmBase odvolala proti rozhodnutí z konce srpna 2017 podruhé, tentokrát už u místně příslušného „nižšího“ federálního odvolacího soudu, u United States District Court for the Southern District of New York. V odvolání AmBase tvrdila, že tajná dohoda developerů se Spruce nese znaky zločinného spolčení podle zákona o vyděračských a zkorumpovaných organizacích (RICO) z roku 1970, požadovala zrušení rozsudku Nejvyššího soudu státu New York a vyplacení odškodného ve výši 136 mil. USD. Federální soud zamítl třetí odvolání společnosti AmBase v říjnu 2018 poté, co žádné nové důkazy o tajné dohodě mezi Maloneym, Sternem a Spruceem nenalezl. V květnu 2019 se Richard A. Bianco odvolal proti strict foreclosure počtvrté a naposledy. V září 2019 však i „vyšší“ odvolací soud, United States Court of Appeals for the Second Circuit, žalobu AmBase zamítl. Po více než tříletém boji tím společnost Richarda A. Bianca o svých 66 mil. USD investovaných do projektu nejštíhlejšího mrakodrapu světa definitivně přišla.

Pandemie covid-19 paralyzuje výstavbu a odsouvá dokončení věže
Dne 13. září 2018, krátce poté, co rozestavěná věž dosáhla výšky 300 m, bylo slavnostně otevřeno klientské centrum a byl oficiálně zahájen prodej prvních dokončených bytů komplexu 111 West 57th Street. Marketing a prodej bytů zajišťuje makléřská společnost Douglas Elliman Development Marketing. Prostory prodejního centra byly vybaveny špičkovou prezentační technologií a je v nich vystaveno i několik precizních modelů komplexu, mezi nimi i maketa celé věže vysoká přes dvě patra (obr. 15). Betonová část věže byla dokončena v dubnu 2019, v závěru října 2019 byla domontována nosná ocelová konstrukce koruny mrakodrapu a věž dosáhla své konečné výšky 435,3 m (obr. 16). Ve stejný den byl na 43. podlaží budovy zpřístupněn vzorový apartmán se třemi ložnicemi a třemi koupelnami o 417 m² užitné plochy. Vážení zájemci sice nechodili v zástupech, ale dostávat nebývale exkluzivní interiéry do povědomí veřejnosti, a to nejen té nejbohatší, se dařilo slibně. 14. března 2020 však přesáhl počet nakažených novou, rychle se šířící koronavirovou infekcí hranici 500 osob… a v New Yorku se – stejně jako na mnoha jiných místech několika kontinentů – změnil svět.

Po vypuknutí pandemie covid-19 došlo v březnu až červnu 2020 v New Yorku k zásadnímu zpomalení stavebních prací. Dne 27. břez­­na 2020 vydal guvernér státu New York Andrew Cuomo vyhlášku zastavující veškerou jinou než nezbytnou stavební činnost, pokuta ze nedodržení vyhlášky činila až 10 000 USD. Spolu s dalšími 32 500 sta­­veništi pěti částí města New Yorku se na neurčito zastavila i výstavba štíhlých rezidenčních mrakodrapů Billionaires’ Row. Developeři JDS a PMG se v té době už třetím rokem potýkali s ochablým trhem luxusních nemovitostí v New Yorku a hrozícím převisem nabídky superdrahých výškových apartmánů nad reálnou poptávkou po nich vzhledem k tomu, že kromě jejich budovy se blížilo na Manhattanu k souběžnému dokončení hned několik dalších štíhlých rezidenčních věží. Nyní i je zasáhly důsledky bezprecedentního nárůstu nakažených osob a šok z vysokého počtu obětí, které si covid-19 na jaře 2020 v New Yorku vyžádal. Výstavba věže musela být pozastavena, doslova paralyzovány byly i možnosti sjednávat v ní nové kupce luxusních apartmánů. Virová pandemie se tak stala dalším ze zásadních negativních faktorů komplikujících snahy developerů mrakodrap 111 W 57 dostavět a luxusní byty v něm úspěšně prodat. Kromě řady dalších vážných dopadů došlo v jejím důsledku k uzavření hranic a k dramatickému utlumení mezistátní letecké dopravy.

To ještě umocnilo trend poklesu zájmu bohatých kupců ze zahraničí, který byl patrný už od roku 2016. Propuknutí koronavirové pandemie a nastalá krize na trhu nemovitostí uvrhly do těžkých problémů řadu developerů. V nastalé mimořádné situaci nebylo možné dodržovat harmonogramy výstavby, čímž se odsouvala a prodražovala dokončení jednotlivých projektů, v některých případech až na neurčito. Tím se ovšem odsouvaly i termíny vytouženého prodeje bytových jednotek klientům, a tedy i návratnost investic developerů vložených do výstavby. Tyto investiční prostředky byly ovšem zpravidla vypůjčeny od finančních investorů, a to samozřejmě s patřičnými úroky a s termíny konečného splacení úvěru. Tito věřitelé nechtěli o svoje peníze přijít a ti agresivnější z nich hrozili i převzetím rozestavěných budov (strict foreclosure), jimiž developeři ručili. Ke všemu hrozilo nesplnění konečných termínů a podmínek stavebních povolení vydaných stavebním úřadem New Yorku. Specializovaní právníci měli náhle plné ruce práce dojednáváním nových termínů, žádostí o podporu státu a federální pomoc, změnami úvěrových podmínek, konsolidacemi a refinancováním úvěrů, které by pomohly developerům rekapitalizovat výstavbu jejich budov, získat provozní hotovost a „koupit si čas“ nutný k překonání mimořádně svízelného období.

Pozastavení zbytné stavební činnosti bylo ve státě New York zrušeno po deseti týdnech, 8. června 2020, po odeznění první vlny pandemie. Na stavby se vrátilo na 300 000 stavebních děníků a techniků. Počet uzavřených obchodů s nemovitostmi v cenách nad 4 mil. USD se však v New Yorku během první vlny pandemie, za období od poloviny března do poloviny června 2020, propadl oproti stejnému období předchozího roku o plných 85 % (!), z 230 na 34 případů. V průběhu roku 2020 se stavební činnost v New Yorku přece jen do jisté míry stabilizovala. I když počet nakažených novým koronavirem začal od konce října 2020 opět dramaticky růst a je navzdory poklesu od počátku roku 2021 stále ještě velmi vysoký, k přerušení prací na staveništích už znovu nedošlo. Stavební práce na věži 111 W 57 tak mohou pokračovat dále. V těchto týdnech se kompletuje plášť budovy (obr. 17), postupně je demontován spektakulární věžový jeřáb Potain (obr. 18) a probíhají intenzivní práce na interiérech budovy. Developeři JDFS a PMG termín „slavnostního“ otevření budovy zatím neoznámili, lze ho však čekat v průběhu léta tohoto roku.

Architektonický návrh věže a komplexu 111 W 57
Navržená podoba budovy 111 West 57th Street (111 W 57th) je zatím nejvýraznějším dokladem toho, že je současná vlna budování velmi štíhlých rezidenčních věží na Manhattanu v kontextu vývoje typologie výškových budov v New Yorku i jistým návratem ke štíhlým tvarům mrakodrapů dvacátých a třicátých let 20. století, které vyrůstaly v dobách, kdy ještě nebyla k dispozici dostatečně výkonná klimatizace. Subtilnost siluet a relativně malé půdorysy podlaží předválečných mrakodrapů byly tehdy vynuceny potřebou přirozené větratelnosti místností okny a zčásti i jejich dobrého osvětlení denním světlem. Až od konce čtyřicátých let začaly v New Yorku vyrůstat mohutné kvádrové mrakodrapy s velkými půdorysy kancelářských prostor osvětlených zářivkami, s klimatizací a neotevíratelnými okny.

Věž 111 W 57 je stavěna na relativně velmi úzkém pozemku, zčásti „nad“ památkově chráněnou budovou Steinway Hall ve stylu art deco. Vyznačuje se proto velmi malým patním průřezem (půdorysný rozměr věže v patě činí pouhých 17,91 m × 24,15 m) a vzhledem ke své výšce 435,3 m tak dosahuje v současnosti rekordní tvarové štíhlosti 1 : 24,3 v globálním měřítku. Extrémně štíhlá věž musí mít velmi pevnou a tuhou nosnou konstrukci, aby odolala příčným účinkům větru a seismicity. Potřebné únosnosti a tuhosti budovy dosáhla inženýrská kancelář WSP Parsons Brinckerhoff v principu navržením dvou dvojic vzájemně propojených masivních smykových stěn z vysokohodnotného betonu (HPC), které probíhají na celou výšku betonové části mrakodrapu. Tato čtveřice stěn je uspořádána půdorysně do tvaru písmena H se dvěma příčkami, které spoluvytvářejí variantu obligátního, torzně tuhého jádra budovy (obr. 19). Hlavní dvě smykové stěny jsou situovány podél východního a západního okraje půdorysu věže na celou její výšku. Severní strana půdorysu je rozčleněna pouhými dvěma sloupy. Jižní strana půdorysu je pak ve vyšších patrech zcela bez jakýchkoliv svislých prvků. Ze všech apartmánů ve věži se tak otevírají panoramatické výhledy jak severním směrem na Central Park, tak i jižním směrem na Midtown a části Manhattanu za ním.

Rozvržení prvků svislé nosné konstrukce jednoznačně determinuje architektonické řešení pláště budovy. Zatímco jižní a severní stěny budovy jsou maximálně prosklené, aby skýtaly co nejpůsobivější výhledy na centrum Manhattanu a Central Park, masivní betonové západní a východní stěny mají ze statických důvodů jen malý počet vzájemně odlehlých a relativně úzkých oken. Autorská kancelář SHoP Architects nicméně právě na nich nejvýrazněji uplatnila materiály a designové prvky typické pro New York počátku 20. století. Plášť na západní a východní stěně budovy je co do použitých materiálů kombinací terakotových tvarovek, skleněných výplní oken a bronzových filigránů (obr. 20). Terakotové tvarovky jsou uspořádány do sledu vertikálních lizén, promyšleným řazením tvarovek různých tvarů a zbarvení v rámci jednotlivých lizén je dosaženo rafinovaných vizuálních efektů při různém osvětlení. Graciéznost superštíhlé siluety věže je definována jemnými odskoky její jižní stěny, která vytváří iluzi „sklánění se“ nad Central Parkem. Zatímco severní stěna budovy včetně navazující stěny zdobné vrcholové koruny je svislá, jižní ustupuje deseti odsazeními vždy o 1,725 m, až věž dosáhne v úrovni vrcholu koruny tloušťky pouhých 3,45 m. Silueta věže se tak postupně více a více ztenčuje, až se zdá, jako by se ve výšce vytrácela. Obklad z terakoty a bronzových filigránů je osazen programovatelnými LED svítidly a po setmění bude osvětlen. Podobně bude podle návrhu společnosti L’Observatoire International za tmy prosvětlena LED svítidly i koruna budovy osazená zdobnými prvky z bronzu a skla.

Budova Steinway Hall byla zachována, zrevitalizována a je nově víceúčelově využívána zčásti nezávisle na vybudované rezidenční věži tyčící se nad ní. V přízemí byla již otevřena a veřejnosti zpřístupněna zrekonstruovaná, památkově chráněná rotunda. Bude opět sloužit jako koncertní sál pro sólové recitály a komorní vystoupení. V patnácti podlažích nad ní je čtrnáct luxusních apartmánů, tzv. Landmark Residences, včetně podkrovního penthousu s velkou halou pod vrcholovou kupolí budovy.

Interiéry apartmánů i všech společných prostor budovy jsou navrženy renomovanou designérskou kanceláří Studio Sofield výtvarníka Williama Sofielda. Ta přizvala pro výrobu a kompletaci hyperluxusního mobiliáře kuchyní, barů, koupelen a hygienických zařízení firmu Mark Wilkinson Furniture/Lux Group Holdings a pro zhotovení bronzových a zlacených kování, doplňků, skleněných vitráží a dekorativních předmětů z lepeného a skládaného skla uměleckou dílnu P. E. Guerin. Pro dlažbu „mokrých“ podlah byl použit bílý brazilský kvarcit Macauba a bílý mramor z tureckého Bitlisu, v pokojích jsou intarzované parketové podlahy z různých odstínů šedého dubu. Leštěné pracovní desky a matové obklady stěn v kuchyních a koupelnách jsou ze zlatavého krystalického křemence a bílého mramoru. V nejdražších apartmánech jsou obklady koupelen z onyxu. Volně stojící vany jsou z umělecky zpracované niklové slitiny, v nejdražších apartmánech jsou vany vyřezávané z velkých bloků onyxu. Konstrukce svítidel a kování jsou z bronzu, drobnější kovové doplňky z pozlaceného stříbra. V kuchyních a barech jsou instalovány nejluxusnější myslitelné domácí spotřebiče značky Gaggenau Hausgeräte. Vybavení budovy, které je vyhrazeno obyvatelům komplexu a jejich hostům, zahrnuje mimo jiné jídelní sál s kuchyňským zázemím napojený na otevřenou střešní terasu, konferenční sálek se studovnou, bazén dlouhý 25 m, fitness studio o výšce dvou podlaží a wellness centrum se saunou, parní lázní a masážní místností. Komplex má ze strany West 58th Street také tzv. porte cochère, tedy privátní krytý předjezd pro automobily. Na této nejvyšší úrovni luxusu jde pro superbohaté kupující o velmi smysluplný, velmi lákavý a velmi oceňovaný prvek, který hraje při jejich rozhodování o koupi bytu v budově významnou roli.
Pokračování v příštím čísle časopisu.