Řešení městské bytové politiky ve Zlíně

Na přelomu tisíciletí Zlín prošel obdobím, kdy se městský bytový fond začal nekontrolovatelně rozprodávat. Na prodeji samotném by nebylo nic problematického, kdyby však nebyl realizován za zlomek tržní ceny. V mnoha případech se prodávalo do osobního vlastnictví za 10–25 % odhadu. Městský bytový fond se zmenšil z původních více než 10 tisíc bytů na necelé dva tisíce bytových jednotek. Nebýt několika málo realizovaných výstaveb, tak dnes město nemá vůbec žádné byty.

Když jsem v roce 2022 přebíral gesci městských bytů, dělilo Zlín od poslední realizované výstavby nových bytů 15 let. Navíc byl poslední vystavěný dům atypický, protože byl uveden do provozu v režimu chráněného bydlení. Dostupnost bydlení se však začala prudce zhoršovat i na východní části Moravy. Zvrátil se negativní trend vylidňování, prodloužila se délka života a mladí lidé zůstávají déle „singl”. Svou daň si vybral také fenomén prázdných investičních bytů.

Naštěstí jsme se vedení radnice domluvilo, že zcela ukončí rozprodávání městského bytového fondu, a naopak se pokusí kapacity navýšit.

Česká specialita

Příčin, které tuzemskou krizi bydlení způsobují, je hned několik. Probíhá migrace obyvatel do Prahy, Jihomoravského a Středočeského kraje. Ostatní kraje čelí vylidňování, tomuto trendu však začínají vzdorovat krajská města, kde naopak poptávka roste. Vliv na poptávku mají nabízené služby, ale také širší paleta pracovních příležitostí. Pomalý a složitý proces výstavby tomu nepomáhá.

Unikátním faktorem na českém trhu s nemovitostmi se stávají byty investiční, u kterých majitelé ani neuvažují o pronájmu. Díky tomu, jak rychle rostou ceny nemovitostí, získávají na oblibě byty zakoupené pouze jako investice zachovávající si svou hodnotu navzdory inflaci. A řada takových bytů neskončí ani na trhu s nájemními byty. Podobným vývojem si prošla i řada jiných zemí, ale nezůstalo to bez legislativních opatření. Nizozemí zastropovalo ceny nájmů, Francie zavedla ve velkých městech daň z dlouhodobě prázdných bytů, proti spekulativnímu nakládání s nemovitostmi k bydlení přistoupilo i Španělsko nebo Belgie.

Zdárným příkladem je Empty Homes Tax (EHT) ve Vancouveru. Toto opatření bylo zavedeno v roce 2017 s cílem snížit počet prázdných bytů a zvýšit dostupnost bydlení. Funguje tak, že pokud je nemovitost neobsazená déle než 6 měsíců v roce, její majitel musí zaplatit speciální daň. Její roční výše dosahuje až 3 % z hodnoty nemovitosti. Po zavedení daně došlo k poklesu počtu prázdných bytů a získané finance byly investovány do výstavby městského dostupného bydlení. U nás je toto téma tabu, tváříme se, že volná ruka trhu funguje, ale zcela otevřeně tvrdím, že současný nepoměr výše mezd k nákladům na bydlení značí o opaku. Už jsme v situaci, kdy je levnější pořídit byt v žádané a rychle rostoucí Zaragoze než ve východomoravském krajském městě.

Samozřejmě je třeba si přiznat, že nepomohla ani zpackaná digitalizace stavebního řízení. Celkově je proces povolování výstavby v ČR velmi zdlouhavý a vyhlídka na zlepšení je v nedohlednu.

Byty pro absolventy, velkometrážní byty a startovací bydlení

Přesuňme se nyní k něčemu pozitivnějšímu. Naše bytová politika využívá v současné době každou příležitost k navýšení bytové kapacity. V průběhu posledních dvou let obdrželo vedení radnice několik nabídek od soukromého sektoru, které se týkaly prodeje bytů nebo celých bytových domů, cenově nám však vychází lépe realizace vlastní výstavby.

1. Prvním realizovaným projektem byla rekonstrukce dlouhodobě opuštěného menšího bytového domu v ulici K Majáku. Ten pochází ještě z baťovské éry a posloužil nám jako pilotní projekt startovacích bytů pro čerstvé absolventy vysokoškolského vzdělání. V deseti malometrážních bytech 1+1 získávají absolventi preferovaných oborů (zdravotní sestry, sociální služby) zvýhodněné nájemné po dobu dvou let od ukončení studia. Tento projekt je již dokončen a byty obsazeny.

2. Druhým projektem se stala výstavba bytového domu v klidné lokalitě na Slanici. Zde v současné době roste 31 převážně nadstandardně velkých bytů 3+kk. Je to pravděpodobně překvapivá struktura dispozic, nicméně vedení města k tomu mělo relevantní důvody. Po rozprodeji městského bytového fondu nám zůstala drtivá většina bytů 1+1 nebo menší 2+1. Rodinám prakticky nemáme co nabídnout. Na tuto výstavbu jsme získali státní dotaci a zvýhodněný úvěr. Celková cena přesáhne 100 milionů korun. Dokončení realizace je plánováno na prosinec 2025.

3. Třetím projektem, který je teprve ve fázi příprav, je výstavba tří samostatných bytových domů v ulici Cyklistická. Zde máme v současné době hotovou prověřovací studii, vybraného dodavatele projektové dokumentace a chceme zabojovat o ­prostředky z dotačního titulu SFPI Dostupné bydlení. Plánovaná zástavba je koncipována tak, aby korespondovala s charakterem okolí a územním plánem, proto se jedná pouze o dvoupodlažní objekty. V centru města máme určitě jiné ambice, směřující k výstavbě výškových budov.

Družstevní bydlení – lokálně nemožné

Samozřejmě jsme se zabývali i možností družstevního bydlení, ale tato varianta je ve Zlíně nerealizovatelná. Město se do dnešního dne potýká s velmi komplikovanou situací, která se týká jednoho případu z roku 2000. Tehdy se město naposledy pustilo do družstevního bydlení, avšak s velmi rozpačitým začátkem, průběhem i koncem. Přestože se jedná o záležitost starou čtvrt století, stále ji nemáme majetkově dořešenou. Proto je tento model politicky zdiskreditovaný.

Cenová politika

Jedním z prvních kroků, které jsme ve volebním období udělali, bylo navýšení cen za pronájem městských bytů. A nejednalo se o symbolické korekce, v řadě případů jsme přistoupili ke zvýšení na dvojnásobek. Standardní byt tak u nás pronajímáme za 150 Kč/m². Tyto kroky nám umožňují investovat větší prostředky do dlouhodobě zanedbané údržby bytových domů. Původně byl roční rozpočet na údržbu téměř 1 800 bytů v rozmezí 12–15 milionů korun. Dnes atakujeme 35 milionů ročně. Po první výrazné vlně nevole se setkáváme s pozitivními reakcemi nájemníků, alespoň v těch lokalitách, kde jsme již přistoupili k rekonstrukcím.

Bytový dům památkou

Na závěr mi dovolte drobné postesknutí nad prioritami místních památkářů. Jeden z našich bytových domů byl prohlášen za památku. Jedná se bytový dům Drofa, vybudovaný v roce 1963. Máme jej dlouhodobě vyčleněn pro seniory. Zde se střetává zdravý rozum s teorií. Jako město jsme tlačeni k velmi nákladným krokům při rekonstrukcích bytů a do dnešního dne zde máme původní, již zcela nefunkční okna.

Nicméně jejich výměnu prozatím nejsme schopni realizovat, protože bychom museli na základě požadavku památkářů instalovat okna vyráběná na míru, s cenou, která je mnohonásobkem běžného tržního řešení. Doufáme, že se postoj odpovědných osob změní. Na tuto investici dlouhodobě nenacházíme vhodný dotační titul.  Na seniory tedy fouká, platí astronomické částky za vytápění, ale mohou se radovat z historicky přesné výmalby na chodbách…