Praha přistupuje proaktivně ke svému urbanistickému rozvoji

Pražská developerská společnosti (PDS)

Byl iniciován vznik nové městské organizace – Pražské developerské společnosti (PDS), která se profesionálně věnuje zhodnocení městských nemovitostních aktiv a přípravě projektů městského developmentu – zaměřeného na dostupné nájemní bydlení, případně na další projekty ve veřejném zájmu. 

Založení PDS v roce 2020 předcházely zhruba dva roky příprav, kdy tým odborníků organizačně ukotvený při Institutu pro plánování a rozvoj hl. m. Prahy vybíral z nemovitého majetku hl. m. Prahy pozemky potenciálně vhodné pro bytovou výstavbu. Portfolio zhruba 40 ha bylo při založení organizace v červnu 2020 PDS předáno k hospodaření. V následujících letech se portfolio pravidelně rozrůstalo až do ­aktuální rozlohy více než 70 ha.  

Zahraniční inspirace

Při zakládání PDS se hl. m. Praha inspirovalo obdobnými městskými organizacemi v Hamburku nebo Mnichově. Třebaže právní předpisy a fungování veřejné správy jsou v Německu, Rakousku a České republice rozdílné, základní principy, know-how zejména ohledně vhodného organizačního nastavení a rozsáhlé praktické zkušenosti s realizací městského rezidenčního developmentu bylo možné sdílet.

Konkrétní působení PDS definuje její Zřizovací listina, na jejímž základě se PDS věnuje developerské přípravě městských projektů zejména dostupného bydlení. Další návazné kroky, jako je vypsání výběrového řízení na generálního zhotovitele stavby, bude věcí dalších rozhodnutí vedení hlavního města.

Pro koho budou městské nájemní byty určeny?

Dostupnost bydlení v Praze, ztížena především téměř setrvalým růstem cen vlastnického i nájemního bydlení, přesahuje možnosti střední třídy. Lidé, kteří v Praze pracují, ale nemohou si dovolit v ní bydlet, se přesouvají do Středočeského kraje, odkud dojíždí, nebo odchází do dalších regionů, kde jsou pro ně životní podmínky příznivější. Podle studie, kterou nechala v roce 2022 PDS zpracovat, je v hlavním městě více než 100 000 pracovníků ve školství, zdravotnictví, v policejních a hasičských sborech. Na základě kvalifikovaného odhadu zhruba 10 % z nich, tj. 10 000 pracovníků, řeší otázku bydlení. 

„Aby město dlouhodobě zajistilo své služby, jako zdravotní péči, vzdělávání a bezpečnost, musí vyjít vstříc bytovým potřebám svých zaměstnanců v těchto profesích. Proto chceme městské nájemní bydlení nabídnout především tzv. preferovaným profesím z těchto oborů. Zapomenout nemůžeme ani na křehké skupiny obyvatel, k nimž patří rodiče samoživitelé a osaměle žijící senioři,“ uvádí Petr Hlaváček, náměstek primátora hl. m. Prahy.  

PDS má nebo bude mít v přípravě více než 60 tzv. investičních akcí, v jejichž rámci by mělo vzniknout 6 000–8 000 bytových jednotek v horizontu 10–15 let.

Principy přípravy městských bytových projektů 

PDS ve spolupráci s IPR Praha a Fakultou architektury ČVUT připravila v letech 2020–2021 Směrnici pro vytvoření zadání investora pro městskou bytovou výstavbu hl. m. Prahy. Dokument schválený v dubnu 2021 Radou hl. m. Prahy:

1. sjednocuje praxi při přípravě projektů městského nájemního bydlení; 
2. definuje principy městské bytové výstavby a doporučuje vhodnou strukturu bytů;
3. slouží jako příručka, která pomáhá definovat cíle konkrétního projektu a požadavky kladené na zpracování jeho návrhu.

Zadání investora je integrální součástí zadávacích dokumentací PDS pro výběr dodavatelů projektových prací. 

Při přípravě projektů dostupného městského nájemního bydlení se PDS řídí těmito principy:

1. lidským měřítkem nových projektů; 
2. urbanistickou a architektonickou kvalitou;
3. souladem projektu s danou lokalitou;
4. hospodárností po celou dobu životnosti projektu;
5. důrazem na kvalitu při šetrném vynakládání veřejných prostředků.

Strategie PDS v letech 2020–2024

PDS přináší do městského prostředí postupy, které jsou standardem profesionálních developerských firem. Díky tomu je zajištěna nákladová a procesní efektivita komplexní přípravy jednotlivých projektů a intenzivní spolupráce s širokým spektrem odborných profesí, kterými město nedisponuje.     

2021

Na portfoliu svěřených městských pozemků prováděla PDS v prvním roce své existence tzv. land development, tj. zejména sjednocování městského pozemkového vlastnictví pod jednu veřejnoprávní entitu tak, aby bylo možné následnou projektovou přípravu efektivně řídit a koordinovat. Zároveň se PDS věnovala zpracování podkladových ekonomických, stavebních a sociodemografických analýz a přípravě koncepčních návrhů budoucích projektů.

2022

Poté, co byl v závěru roku 2021 Radou hl. m. Prahy schválen postup k několika prvním připravovaným projektům a přešlo se do jejich další, investičně projektové fáze, zahájila PDS v roce 2022 sérii výběrových řízení na zpracovatele projektových dokumentací a dodavatele projektových prací. V roce 2022 byly vypsány historicky první architektonické soutěže na městský bytový development: na bytový dům V Botanice (Praha 5) a bytový dům Vršovická (Praha 10). V obou případech se jich účastnila renomovaná architektonická studia z České republiky i ze zahraničí.     

2023

V roce 2023 následovala další výběrová řízení na projektanty a v případě vybraných projektů byly zahájeny přípravy dokumentace pro územní řízení, popř. společné územní a stavební řízení.

PDS se v tomto roce významně zapojila do mezinárodního projektu ASCEND. Projekt kompletní nové čtvrti v Dolních Počernicích, pilotní projekt hl. m. Prahy v mezinárodní síti ASCEND, je připravován v souladu s principy trvale udržitelného rozvoje. Rovněž další projekty PDS budou zahrnovat různé přístupy a technologie, které šetří životní prostředí jak ve fázi realizace, tak během následného provozu.

2024

Rok 2024 byl ve znamení zahájení stavebního řízení u prvních projektů dostupného městského nájemního bydlení. Na konci června 2024 podala PDS žádost o stavební povolení nebo společné územní řízení a stavební řízení u pěti menších bytových projektů a první etapy větších projektů v Dolních Počernicích. Vydání stavebních povolení či územních rozhodnutí se očekává v první polovině roku 2025. Významným momentem bylo schválení ze strany PDS iniciovaných změn územního plánu v rozvojových lokalitách Palmovka a Nové Dvory. 

Velká rozvojová území

V portfoliu PDS se nachází tři velká rozvojová území: Palmovka (Praha 8), Nové Dvory (Praha 4) a Dolní Počernice, z nichž každé má potenciál pro výstavbu multifunkčních čtvrtí se stovkami městských nájemních bytů. „V souladu s nejlepší urbanistickou praxí připravujeme pro velká rozvojová území, která město vlastní, plnohodnotné nové čtvrti s pestrým využitím. Kromě bydlení nabídnou pracovní příležitosti a prostor pro vzdělávání, kulturu, společenské setkávání, nakupování, sport a relaxaci. Tak vzniká město krátkých vzdáleností, které tvoří samostatná mikrocentra, v nichž pulsuje život a díky nimž se metropole udržitelně rozvíjí ve společenském, ekonomickém i ekologickém ohledu,“ říká Petr Hlaváček. V roce 2024 byly Radou hl. m. Prahy schváleny změny územního plánu na Palmovce a na Nových Dvorech, které zmíněný potenciál odemykají.  

Nové Dvory, Praha 4 a 12

Rezidenční čtvrť respektující čtyři pilíře udržitelnosti

Transformační území Nové Dvory, o rozloze cca 30 ha, patří k největším souvislým majetkovým držbám hl. m. Prahy. V okolí nové stanice metra, která by měla být dokončena kolem roku 2029, Praha připravuje celou městskou čtvrť s dostupným nájemním bydlením a kompletní občanskou vybaveností v podobě mateřské a základní školy, kulturního centra, maloobchodu a služeb, linek MHD a zázemí pro sport a rekreaci. Propojením parku Jalodvorská louka s novými náměstími vznikne velkorysý veřejný prostor určený k rekreaci. Předpokládá se, že nová čtvrť nabídne domov až pro 5 000 lidí a pracovní příležitosti přibližně pro dalších 5 000 osob.  

Územní studie Nových Dvorů

Studio UNIT architekti zpracovalo pro Odbor územního rozvoje Magistrátu hl. m. Prahy územní studii celého transformačního území, která byla projednána se zástupci městské části Praha 4 a 12, v rámci participace představena veřejnosti a v září 2022 schválena. Představuje společenskou dohodu o rozvoji území a je základním koncepčním východiskem pro přípravu rozvoje celé lokality a jejích jednotlivých projektů. Vychází z principů udržitelného rozvoje, kompaktního města krátkých vzdáleností plného zeleně. 

Schválení změny územního plánu na Nových Dvorech

V roce 2024 dosáhla příprava rozvojového území na Nových Dvorech významného milníku. Po čtyřech letech intenzivní práce byla Radou a Zastupitelstvem hl. m. Prahy schválena změna územního plánu, která umožňuje významně navýšit stavební kapacity městských pozemků okolo budoucí stanice metra D Nové Dvory. Díky tomu bude možné toto území využít k výstavbě až 2 000 městských bytů a polyfunkčního domu nad stanicí metra, který nabídne prostory nejen pro bydlení, ale i pro administrativu, maloobchod a komunitní účely. Změnou územního plánu, která umožňuje dlouhodobé využití prostorového, sociálního a ekonomického potenciálu lokality, dojde k významnému zhodnocení městského nemovitého majetku. Kvalifikovaným odhadem se tržní hodnota městských pozemků zvýšila téměř o 2,5 miliardy Kč. V návaznosti na toto samosprávné rozhodnutí vstoupí příprava nové městské čtvrti na Nových Dvorech do další fáze intenzivních příprav.

První projekty

Na 15 ha začala investičně projektová příprava téměř 300 000 m² HPP (hrubých podlahových ploch; jde o celkový potenciál po schválení změn územního plánu) zejména pro městské bydlení. Z toho významná část, dnes odhadovaná na cca 130 000 m², bude zároveň určena pro administrativu, restaurace, kavárny, obchody a služby, mateřskou a základní školu, kulturní či komunitní centrum a sportoviště. Příprava nové čtvrti probíhá paralelně s přípravou výstavby nové stanice metra a s prodloužením tramvajové trati z Modřan, která bude u metra končit. Lokalita je rozdělena na jednotlivé projekty, které se budou realizovat postupně v horizontu 10–15 let.

Bytový soubor Jalový Dvůr

V červnu 2024 podala PDS žádost o stavební povolení pro projekt Jalový Dvůr, který je součástí rozvojového území Nové Dvory. Jedná se o soubor 40 bytů, pro který PDS v roce 2023 ověřila variantní řešení stavebně-konstrukčního systému z hlediska životního cyklu stavby (50 a 80 let). Posuzovány byly následující možnosti výstavby:

1. zděná z vápe­nopískových bloků;
2. zděná z keramických tvárnic;
3. dřevěná z masivních dřevěných desek (tzv. CLT panelů).

Na základě komplexního interního posouzení se PDS rozhodla pro dřevostavbu, na které ocenila výhody: rychlost a přesnost realizace díky průmyslové výrobě, kompatibilitu s ESG požadavky a možnost stavbu levně odstranit v případě nutnosti jejího jiného využití. Očekává se, že stavební povolení pro Jalový Dvůr bude vydáno v první polovině roku 2025. Pokud realizace začne v roce 2025, je reálné dokončení projektu již během roku 2026.  

Polyfunkční dům nad stanicí metra Nové Dvory

V září 2024 schválila Rada hl. m. Prahy další postup investiční přípravy multifunkčního projektu na rohu ulic Durychova a Libušská v Praze 4, který je součástí nové městské čtvrti Nové Dvory. Jedná se o dvě budovy pojmenované Nové Dvory Vestibul Jih (Projekt 1a) a Nové Dvory Vestibul Sever (Projekt 1b). S ohledem na umístění přímo nad novou stanicí metra trasy D a na skutečnost, že se v jejich suterénech budou nacházet vstupy do metra, bude jejich využití zaměřeno na městské dostupné bydlení, občanskou vybavenost, administrativu a společenský a kulturní sál. Celý projekt tvoří iniciální a klíčové centrum nové městské čtvrti, kterou PDS na Nových Dvorech pro hl. m. Prahu připravuje. PDS v návaznosti na vypsání a vyhodnocení výběrového řízení na ­dodavatele projektových prací zahájí podrobnou projektovou přípravu obou staveb.

Palmovka, Praha 8

Nové pulzující centrum pravého břehu Vltavy

PDS zde připravuje kompletně novou čtvrť s ambicí stát se živým centrem pravého břehu Vltavy. Tvořit ji budou bytové a administrativní budovy s restauracemi, kavárnami, obchody a službami. Počítá se také s občanskou vybaveností v podobě základní školy a kulturního centra s knihovnou. Velká pozornost bude věnována kvalitnímu veřejnému prostoru. Na Palmovce se počítá s centrálním parkem s promenádou, několika menšími náměstími a řadou vnitrobloků, které budou, díky kvalitnímu řešení krajinářské architektury, příjemným místem pro pobyt dětí a dospělých.  

Urbanistická studie Palmovky

Pro klíčovou část rozvojového území na Palmovce zvanou „Pentagon“ byl na základě dohody všech spolupracujících partnerů (MHMP, MČ Praha 8, IPR Praha a PDS) s městskou částí Praha 8 iniciován vznik urbanistické studie, která zachycuje shodu těchto partnerů na urbanistické koncepci území a tvoří podklad pro změnu územního plánu, která byla schválena v červnu 2024. 

Urbanistická studie zpracovaná studiem UNIT architekti respektuje stávající hodnoty lokality, zasazuje do ní bytové a administrativní budovy a vytváří mezi nimi atraktivní veřejný prostor. Studie vychází z principů udržitelného rozvoje a kompaktního města s dostatečným množstvím kvalitně řešených zelených ploch a parků.   

Schválení změny územního plánu na Palmovce

Proměna „Pentagonu“ na Palmovce, tj. území mezi ulicemi Voctářova, Švábky a Sokolovská v Praze 8, je od června 2024 o významný krok blíže své realizaci. Rada a Zastupitelstvo hl. m. Prahy schválily změnu územního plánu, která umožní koordinovaný urbanistický rozvoj tohoto území podle Územní studie Palmovka a navýšení stavebních kapacit tamějších městských pozemků o cca 120 000 m² HPP (hrubých podlažních ploch). Na celkem 8 ha městských pozemků rozvojového území Palmovka bude možné postavit cca 2 200 městských bytů a cca 40 000 – 50 000 m² ploch pro administrativu, maloobchod (restaurace, kavárny, menší obchody a služby) a nekomerční účely (základní školu, kulturní nebo komunitní centra, knihovnu a volnočasové aktivity dětí). Koordinovaný územní rozvoj této části města umožní přívětivé propojení Rohanského ostrova, Invalidovny a Palmovky. 

První projekty na Palmovce

Celkem 8 ha městských pozemků bude možné díky schválené změně územního plánu využít pro výstavbu 2 200 městských bytů a cca 40 000 – 50 000 m² ploch pro administrativu, maloobchod a nekomerční účely (základní školu, kulturní nebo komunitní centra, knihovnu a volnočasové aktivity dětí). Projekt bude realizován v etapách v horizontu 5–15 let (do roku 2035).

Bytový projekt Palmovka – Zenklova

PDS v červnu 2024 podala žádost o stavební povolení pro projekt Palmovka – Zenklova, který se nachází přímo na křižovatce ulic Zenklova a Libeňský most. Jedná se o výstavbu dvou polyfunkčních domů, jejichž přízemí a první dvě patra jsou určena pro nebytové prostory (maloobchod a administrativu), ve vyšších patrech se plánuje 24 bytových jednotek. Vydání stavebního povolení se očekává v první polovině roku 2025.

Sídlo Agentury Evropské unie pro kosmický výzkum (EUSPA)

Klíčovým posunem pro lokalitu Palmovka je revitalizace rozestavěné budovy Centrum Nová Palmovka. Hl. m. Praha, Ministerstvo financí ČR a Ministerstvo dopravy ČR se dohodly na tom, že se jedná o vhodnou stavbu pro umístění nového sídla Agentury Evropské unie pro kosmický program (EUSPA) a v srpnu 2022 byla podepsána Smlouva o budoucí smlouvě nájemní mezi HMP a Ministerstvem financí ČR ve vztahu k této budově. V druhé polovině roku 2022 PDS začala z pověření Rady hl. m. Prahy připravovat ve spolupráci s oběma ministerstvy a EUSPA projekt transformace této stavby k novému účelu.  

V roce 2023 PDS zpracovala transformační dokumentaci definující podrobné zadání pro další postup přípravy a realizace plánované proměny Centra Nová Palmovka na sídlo EUSPA. Tyto podklady sloužily jako klíčový vstup do zadávací dokumentace, na jejímž základě hl. m. Praha vyhlásilo výběrové řízení na dodavatele formou ­Design & Build. Koncem roku 2023 bylo sídlo EUSPA vyňato z portfolia PDS.

Petr Hlaváček uvádí: „Z pohledu hlavního města je Palmovka strategické území s konsolidovaným vlastnictvím a potenciálem. Podařilo se nám do něj zajistit umístění sídla EUSPY, která bude jedním ze světových center vědeckého a technologického vývoje a místem, které nabídne nové pracovní příležitosti. Díky schválené změně územního plánu v horizontu ­několika let dotvoříme celé území od Švábek až k Palmovce. Po dokončení majetkového vyrovnání s Dopravním podnikem hl. m. Prahy zahájí PDS přípravu prvních konkrétních projektů, které vycházejí ze schválené územní studie a z nové podoby územního plánu.“

Dolní Počernice

Nová čtvrť ve stylu zahradního města 21. století

V Dolních Počernicích se připravuje čtvrť koncipovaná jako zahradní město podle zásad udržitelného rozvoje. V horizontu 10–12 let zde vznikne cca 800 bytových jednotek v rodinných, řadových a nízkopodlažních bytových domech se společnými zahradami a vnitrobloky, které citlivě naváží na okolní rezidenční zástavbu. Součástí projektu budou i menší komerční prostory pro maloobchodní prodejny, provozovny drobných služeb či lékařské ordinace, veřejné prostory s okrasnou zelení a sportoviště pro děti i dospělé. Součástí řešeného území je i základní škola, pro niž je v územním plánu určena významná plocha.

Vzhledem k tomu, že bytová výstavba je v souladu s územním plánem, PDS rozdělila svěřené území na čtyři projektové části, které by měly být realizovány postupně v letech 2025–2034:

1. Dolní Počernice – Projekt 1 zahrnuje výstavbu cca 270 bytů (schváleno Radou HMP v roce 2021);
2. Dolní Počernice – Projekt 2 zahrnuje cca 550 bytů (schváleno Radou HMP v roce 2022);
3. Dolní Počernice – Infrastruktura (veškeré sítě, kanalizace, odpad, dopravní napojení schváleno Radou HMP 2022); 
4. Dolní Počernice – Škola.

Urbanistická a typologická koncepce výstavby v Dolních Počernicích 

PDS formou architektonických workshopů zpracovala urbanistickou a typologickou koncepci celého území, tzv. masterplan. V roce 2022 vypsala první výběrové řízení na dodavatele projektových prací pro Projekt 1 tak, aby projektová dokumentace zahrnovala pokročilá řešení energetických úspor a potřebné komunitní prvky. S vítězným architektonickým ateliérem Loxia připravuje projektovou dokumentaci. 

Evropský projekt klimaticky neutrálních a energeticky pozitivních městských čtvrtí    

Hl. m. Praha se s projektem nové čtvrti v Dolních Počernicích zapojila do projektu EU s názvem ASCEND, jehož cílem je ­budování energeticky pozitivních a emisně neutrálních čtvrtí. Byla vytvořena pracovní skupina ze zástupců PDS, UCEEB a OICT, která společně připravuje koncept energeticko-environmentálního řešení pro novou čtvrť v Dolních Počernicích. Tamější městské nájemní domy jsou připravovány v pasivním standardu s důrazem na akumulační schopnosti vnitřních konstrukcí a pasivní stínění exteriérů. Nová čtvrť bude mít vlastní vícezdrojové energetické centrum a lokální distribuční soustavu. Počítá se s využíváním geotermické a solární energie a s kogenerační plynovou kotelnou včetně vlastních akumulačních zásobníků.   

První projekty v Dolních Počernicích

PDS podala v červnu 2024 žádost o komplexní změnu historicky existujícího a stále platného územního rozhodnutí pro Dolní Počernice – Projekt 1, který zahrnuje 270 bytových jednotek. Vzhledem k tomu, že projekt byl zcela přepracován, aby odpovídal současným nárokům na bydlení a dlouhodobou udržitelnost (ESG), je nutné projednání zcela nové projektové dokumentace a o novou koncepci řešení celého území.