Dostupné bydlení není synonymem pro sociální byty ani pro komerční trh

1. Iniciativa ČKAIT pro zvýšení dostupnosti bydlení

Ing. Renata Zdařilová, Ph.D., autorizovaná inženýrka v oborech pozemní stavby a městské inženýrství / členka představenstva ČKAIT

Ing. Jindra Novotná, autorizovaná inženýrka v oboru pozemní stavby a energetická specialistka / členka představenstva ČKAIT

Zhoršující se dostupnost bydlení v ČR je zásadní společenský a politický problém. ČKAIT chce prostřednictvím Inženýrského dne 2024, navazující publikace Dostupné bydlení a dalších aktivit plánovaných pro rok 2025 ve spolupráci se Státním fondem podpory investic (SFPI) upozornit na opomíjené informace, které s tímto tématem úzce souvisejí.

Nedostupné bydlení je problém, který v poslední době rezonuje českou společností, politickou scénou i médii. Stát pro tento účel nabídl obcím řadu pozemků a vypsal nové dotační tituly aktuálně v celkové výši osm miliard korun.

Od představitelů měst a obcí se očekává, že se do řešení bytové problematiky aktivně zapojí. To však není jednoduché – v této souvislosti jsou na ně kladeny značné nároky jako na stavebníky i developery území, které mají ve správě. Pokud starostům někdo slibuje snadný, bezpracný a bezrizikový postup, pak zcela jistě nemluví pravdu. Jde o komplexní problém, který nemá jedno správné řešení a nelze se k němu dobrat bez určitých rizik a vynaloženého úsilí.

ČKAIT jako nejsilnější profesní samosprávná organizace, která sdružuje více než 33 000 autorizovaných osob působících ve výstavbě, nemůže zůstat stranou tohoto společenského i politického zadání. Nabízí základní informace nutné pro přípravu investičního plánu, realizace i provozu dostupného bydlení. Pojmenovává posloupnost přípravy projektu. Pomáhá při tvorbě finančního plánu tím, že rozkrývá nákladovou část ovlivněnou především konstrukčním řešením, objemem či umístěním stavby. Ukazuje příklady dobré praxe, které dokládají i zvládnutou realizaci nejen po architektonické, funkční, uživatelsky přívětivé, ale také ekonomické stránce.

Rizika, která se pojí prakticky s každou výstavbou, mohou obce snížit tím, že správně vyberou odborníky, nejlépe mezi autorizovanými inženýry a techniky ČKAIT. Komora doporučuje spolehnout se právě na ty odborníky, kteří pro získání autorizace museli doložit odborné vzdělání i praxi, složili zkoušku odborné způsobilosti a kteří mají pojištěnu svou profesní odpovědnost.

U stavby financované z veřejných prostředků ukládá stavební zákon stavebníkovi povinnost zajistit technický dozor stavebníka nad prováděním stavby, a to fyzickou osobou oprávněnou podle autorizačního zákona. Zejména v případech menších obcí, které nemají k dispozici odborný personál na přípravu, organizaci a realizaci stavebních projektů, ČKAIT doporučuje zajištění technického dozoru nejen pro fázi realizace stavby, ale již pro její přípravu a zpracování projektové dokumentace.

Najít plně kompetentní a zkušené osoby, které budou hájit zájmy obcí a které je touto složitou problematikou provedou, je pro obce klíčovým úkolem. Z pohledu stavebních nákladů není podstatné, zda půjde o družstevní či obecní byty určené k pronájmu či prodeji. Nákladová stránka je stejná a několikanásobně nižší, než jsou prodejní ceny bytů na současném realitním trhu.

V roce 2025 lze postavit byty s prodejní cenou cca 62 000 Kč/m². Má to ale podmínky.

Na konci ledna 2025 byly zveřejněny objemové cenové ukazatele pro letošní rok, z nichž podle přepočtu ČKAIT vyplývá, že obce a města mohou na svých pozemcích při správném řízení a výběru zkušených stavebních odborníků realizovat bydlení pro své občany ve standardních bytových domech za koncové ceny 62 000 Kč/m². To znamená, že byt s dispozicí 3+1 o běžné velikosti 70 m² by si mohla rodina koupit za konečnou cenu 4,4 mil. Kč nebo pronaj­mout za tomu odpovídající nájem významně nižší než je současný komerční nájem. Při letošní průměrné hrubé mzdě 46 tis. Kč by tedy bylo nutné vynaložit na pořízení jednoho takového bytu zhruba 8násobek ročních mezd. To je výrazně méně než na současném komerčním trhu. Například v Praze by při prodejních cenách nad 160 tis. Kč/ m² na stejný byt (70 m²) stěží stačilo 20 ročních mezd. Vlastní i nájemní bydlení se tak stává nedosažitelné pro stále více skupin obyvatel. Cenová nedostupnost bytů i pro občany s průměrnými příjmy se proto na komerčním trhu řeší zmenšováním jejich plochy a světlé výšky místností až pod únosnou mez definující kvalitní bydlení. Dokonce se jako nový standard dostupnosti bydlení nabízí tzv. sdílené bydlení s byty pro více domácností se společnou kuchyní či obývacím prostorem. To však podle ČKAIT rozhodně není jediné možné řešení, a navíc neodpovídá ani kvalitě života 21. století ani politice architektury a stavební kultury ČR.

Klíčovým krokem je vyhledat pozemky vhodné pro bytovou výstavbu z hlediska kapacity a napojení na infrastrukturu. Může jít i o starší budovy nebo brownfieldy. Takové nemovitosti a parcely by si obce měly podržet ve vlastnictví a využít. Jde o zásadní aktivum, které je pro realizaci dostupného bydlení rozhodující. A jedině obce či družstva je dokáží za udržitelné ceny nebo nájemné zpřístupnit mladým rodinám, seniorům nebo zástupcům potřebných profesí.

Zástupci ČKAIT budou na téma dostupného bydlení přednášet na Regionálních fórech veřejných investic, která organizuje Státní fond podpory investic na následujících místech a termínech:

•   JIHLAVA, úterý 11. března 2025, Krajský úřad Kraje Vysočina;
•   PRAHA, středa 19. března 2025, Akademie veřejného investování MMR;
•   BRNO, středa 26. března 2025, Výstaviště Brno (navazuje na zahájení Stavebního veletrhu Brno).

V případě zájmu o účast najdete registrační formulář zde: https://www.obecon.cz/regionalni-fora/

Více informací o problematice dostupného bydlení najdete na: zpravy.ckait.cz v rubrice Dostupné bydlení.

Graf 1 Vývoj koncové ceny bydlení v letech 2005 až 2025 - přepočet objemových cenových ukazatelů RTS staveb pro bydlení na čistou užitnou plochu bytu včetně DPH (cena v Kč/m²), zdroj: ČKAIT

 

2. Budou obce developerem svého území?

Ing. Markéta Kohoutová, vedoucí oddělení strategické komunikace ČKAIT

Z přepočtu cenových objemových ukazatelů u bytového domu pro rok 2025 vyplývá, že na nekomerčním trhu by mělo být možné postavit kvalitní bydlení s běžným standardem s prodejními cenami 61 800 Kč/m². Podmínkou pro dosažení Komorou (ČKAIT) uváděných koncových cen je motivovaný stavebník, který nepodcení přípravu a najme si zkušené autorizované osoby pro zpracování projektové dokumentace i realizování stavby.

V souvislosti s dostupným bydlením je třeba si položit otázku, zda města a obce budou umět postavit, vlastnit, udržovat, provozovat a pronajímat rozsáhlý bytový fond. Není to ostatně tak dávno, co samosprávy rozprodávaly pod cenou svůj bytový fond, neboť pro ně bylo obtížné ho spravovat. A bohužel se nenaplnil předpoklad, že komerční trh s byty, který se tím vytvořil, přispěje k dostupnosti bydlení. Spíše nastal pravý opak. Soukromý sektor umí připravit a realizovat výstavbu bytového fondu, ale s pochopitelným cílem maximalizovat své zisky, a nikoliv s cílem zvýšit dostupnost bydlení pro běžného občana. Rozdíl mezi průměrnou tržní cenou a nákladovou cenou bytu může být v současnosti i několikanásobný. V roce 2024 kompletní náklady na přípravu a realizaci kvalitního bytového domu činily necelých 60 000 Kč/m². Konkrétně to znamená, že za 100 mld. Kč by se dalo postavit 25 000 bytů o velikosti 60–70 m² s prodejní cenou 4 mil. Kč. Na trhu se však podobné projekty objevily jen výjimečně (viz příklad dobré praxe v kapitole 4). Prodejní ceny na komerčním trhu v Praze byly dokonce téměř trojnásobné. V Praze se podobný byt běžně prodává za 10–11 mil. Kč. Státu se sice z takto drahých bytů odvede vyšší DPH (cca 1,5 mil. Kč), v konečném důsledku to však znamená jen vyšší finanční zátěž pro běžného občana, který musí platit celý život významně vyšší hypotéku, namísto situace, kdy by si mohl koupit byt za nákladové ceny s přiměřeným ziskem pro všechny účastníky výstavby. Stát by proto měl v první řadě zrovnoprávnit družstevní bytovou výstavbu s privátním sektorem a uvědomit si, že nájemní bydlení provozované samosprávami není všelékem. Bytová družstva mají tradici a desetileté zkušenosti s výstavbou i spravováním nemovitostí. Samosprávy naopak většinou neumějí bytový fond udržovat. I proto se aktivní zapojení obcí do družstevní výstavby jeví jako vhodné řešení.

K tomu, aby se obec mohla stát „developerem“, který chce rozvíjet své území a vytvořit kvalitní prostor pro své občany, musí si umět spočítat, za jakou cenu lze bytovou výstavbu realizovat, a tyto nákladové ceny porovnat s nabídkou trhu. Vybaveni těmito údaji pak mohou vstoupit do jednání se soukromými subjekty či místními družstvy. V neposlední řadě si musí obce připustit, že neexistuje garantovaný výsledek s jasnou cenou a bez rizik.

Jak bylo uvedeno výše, jedinou správnou cestou je minimalizace rizik tím, že si obec najme správné průvodce – nejlépe autorizované osoby s celoživotní profesní odpovědností. To je naprosto klíčové. Tyto osoby je třeba hledat podle referencí a odpovědnosti, nikoliv podle převažujícího kritéria nejnižší nabídkové ceny za přípravu projektu, zpracování projektové dokumentace, technický dozor stavebníka či realizaci stavby. Pokud bude zásadním kritériem kvalita, s cílem dosáhnout deklarované koncové ceny na pořízení, provoz a trvanlivost dostupného bydlení, vyplatí se to nakonec všem – samosprávám, občanům, daňovým poplatníkům, zhotovitelům staveb i projektantům.

Co musí obec s podporou autorizovaných osob zajistit, aby na jejím území mohlo vzniknout dostupné bydlení?

1. Vyhledat a neprodat pozemky vhodné pro bytovou výstavbu z hlediska kapacity a napojení na infrastrukturu. 
2. Stanovit strategický záměr, definovat potřeby. 
3. Zpracovat objemovou studii pro požadovaný počet bytů a jejich velikost podle toho, zda budou určeny pro seniory, mladé rodiny s dětmi či preferované profese. 
4. Definovat požadavky na kvalitu konstrukce, dispozice, přístupnost, energetickou náročnost, využití OZE…
5. Definovat požadavky na trvanlivost použitých materiálů v předpokládané životnosti alespoň 20 let. To je důležité nejen pro nájemní bydlení, ale i u bydlení financovaného hypotékou či družstevním podílem. Stavba by bez větších úprav měla vydržet nejméně do doby, než se zaplatí.
6. Stanovit propočet všech nákladů spojených s realizací záměru (tedy nejen za hlavní stavbu, ale i vedlejší rozpočtové náklady, napojení na infrastrukturu, případné vyvolané náklady, řízení a správa projektu). U větších záměrů bydlení, které významně zvýší počet obyvatel obce, je vhodné uvažovat i s náklady na občanskou vybavenost, tyto však v našem modelovém případě nejsou zahrnuty.
7. Stanovit předpokládanou prodejní či nájemní cenu.
8. Rozhodnout se pro různé varianty vlastnictví a jejich kombinaci (soukromé, družstevní, obecní). 
9. Určit vhodné způsoby zadávacích řízení. 
10. Nalézt vhodné způsoby financování a prověřit možnosti různých forem veřejných dotací a možnosti kombinace dotací s dalšími formami financování. Při správném nastavení kombinovaného financování by mohla být velká část nově vzniklých projektů dostupného bydlení „samofinancovatelná“ dlouhodobými zvýhodněnými úvěry splácenými z výnosů z nájemného nebo družstevních podílů. 
11. Nalézt vhodný způsob realizace – zda samostatně vybírat zhotovitele projektové dokumentace a zhotovitele stavby, nebo jednoho dodavatele, který dodá projekt včetně realizace a případně i správy. 
12. Nalézt vhodný způsob kontroly kvality projektu a realizované stavby. 
13. Připravit správný model správy a údržby bytových domů.

Jak stanovit nekomerční prodejní ceny bytu ve standardní kvalitě pro rok 2025?

Každý rok jsou zveřejňovány objemové cenové ukazatele (např. v rámci cenové soustavy RTS), které však laická veřejnost ne­sleduje, neboť je běžně neumí přepočítat na prodejní cenu. To je škoda, protože to není nijak složité. Při přepočtu vycházíme z aktuálních objemových cenových ukazatelů pro daný kalendářní rok. U bytových domů netypových (skupina JKSO 803.5) je například pro rok 2025 stanoven cenový ukazatel ve výši 10 300 Kč/ m³. Vynásobením této hodnoty optimální konstrukční výškou 3 m získáme cenu podlahové plochy stavby (tedy včetně ploch konstrukcí, technických a společných prostor) ve výši 30 900 Kč/m².

Abychom se dostali k prodejní ceně bytu, je nutné zohlednit všechny ostatní náklady, které jsou spojeny s přípravou, projektováním a realizací stavby, a to včetně DPH a přiměřeného zisku pro všechny zúčastněné. Podle zkušenosti autorizovaných projektantů a stavitelů by mohly být byty prodávány za zhruba dvojnásobnou hodnotu ceny podlahové plochy stavby. V našem konkrétním případě to je tedy 61 800 Kč/m².

Nutnou podmínkou pro dosažení uvedené koncové ceny je informovaný a odpovědný stavebník, který má k dispozici vhodný pozemek, je schopen zajistit kvalitní investiční přípravu stavby i kvalitně zpracovanou projektovou dokumentaci a realizaci zadá zkušenému a kvalifikovanému zhotoviteli stavby. Například při neefektivním dispozičním řešení, nevhodně zvolené konstrukci či špatném řízení projektu mohou výsledné prodejní ceny vzrůst i o další čtvrtinu a více, tedy přes 80 000 Kč/m².

U nekvalitně provedené stavby následně rostou celoživotní náklady na provoz a údržbu, což je zásadní zejména u nájemního bydlení, které bude realizovat samospráva. Prodejní cena je samozřejmě také ovlivněna inflací daného roku, místem stavby, standardem a konkrétním technickým vybavením a provedením.

Modelový příklad přepočtu cenových objemových ukazatelů u bytového domu pro rok 2025:

• Objemový cenový ukazatel netypového bytového domu JKSO 803.5 pro rok 2025 má hodnotu 10 300 Kč/m³ 
  
•    Cena podlahové plochy stavby bytového domu = jednotkový objemový  cenový ukazatel vynásobený běžnou konstrukční výškou (3 m): 30 900 Kč/m²
•    Nekomerční prodejní cena bytu = zhruba dvojnásobek ceny podlahové plochy stavby (30 900 Kč/m²): 61 800 Kč/m² 

K ceně 1 m² bytu je nutné připočíst i ostatní nezbytné náklady spojené s výstavbou bytového domu, které se však mohou lišit podle konkrétního projektu. V tomto „dvojnásobku“ jsou zahrnuty následující položky s obvyklou výší:

•    Dispoziční koeficient: +25 %
  Jedná se o stavební náklady na společné konstrukce a prostory, které se podle kvality návrhu řešení a projektové dokumentace mohou pohybovat v rozmezí od 15 % u efektivně a velmi účelně řešených bytů až po někdy i více než 40 % u velmi neefektivních a drahých dispozic.
•    Vedlejší rozpočtové náklady: +20 % 
  Jedná se o připojení na sítě (kanalizace, vodovod, plyn, elektřina, internet), úpravu nezastavěného pozemku a napojení na komunikace v případě vhodně zvoleného pozemku.
•    Náklady na řízení projektu a projektovou dokumentaci: +15 %
   Z toho:
    – práce projektového manažera, ­organizace výběrových řízení, finanční rozvaha:
  cca 3–5 %
    – náklady na zpracování návrhu (PD), výkon autorského dozoru a technického dozoru stavebníka: 8–12 % 
•     Rezerva na mimořádné situace: +10 % 
•     Zisk a riziko: +15 % 
•     Sazba DPH: +12 % 

Stát, města a obce mají k dispozici řadu vhodných pozemků a mají v rukou i územní plánování, díky němuž lze nově definovat prostory vhodné pro bytovou výstavbu i občanskou vybavenost. V této úvaze proto záměrně pomíjíme náklady na pořízení pozemku, které mohou, ale také nemusí významně ovlivnit prodejní cenu bytu, a to podle umístění a založení stavby, počtu podlaží i koeficientu zastavěnosti. Tato prodejní cena, která v sobě neobsahuje dodatečné vlivy komerčního trhu s nemovitostmi, by proto měla být i základem pro úvahu o výstavbě dostupného nájemního bydlení, jehož vznik bude samosprávám dotován v řádu několika miliard korun.

 

3. Budovy pro bydlení (JKSO 803) – průměrný cenový ukazatel 10 900 Kč/m³ pro rok 2025 

Ing. Tomáš Varmus, ředitel divize ­Stavební informace RTS, a.s.

U budov pro bydlení došlo v posledním roce k nárůstu cenových ukazatelů, které v průměrných hodnotách zahrnujících bytové domy i rodinné domy vzrostly z 9 600 Kč/m³ v roce 2024 na 10 900 Kč/ m³ pro rok 2025. V průměru se jednalo o meziroční nárůst cen o 13,5 %.

Cenové ukazatele jsou sestaveny na základě dlouhodobých statistik cen staveb (jejich technických reprezentantech) a jsou vztaženy k účelové měrné jednotce. Je potřeba mít na paměti, že cena ukazatele má svůj cenový standard, se kterým je potřeba pracovat a přizpůsobit si jej ke vlastnímu záměru. Dále je vhodné uvést, že cena cenového ukazatele se vztahuje k objektu (například bytového domu), ale k nacenění celé stavby je potřeba také počítat s objekty vedlejšími jako komunikace, přípojky a další a je nutné také připočítat další náklady, jako třeba vedlejší a ostatní náklady stavby. Ceny cenových ukazatelů jsou cenami bez DPH.

Cenový nárůst ukazatelů mezi lety 2024 a 2025 je poměrně vysoký. Například cenový ukazatel pro bytové domy netypové se zvýšil z loňských 9 075 Kč Kč/m³ na letošních 10 300 Kč/m³. U rodinných domů je stanoven cenový ukazatel pro rok 2025 na 9 940 Kč/m³. Další cenové ukazatele pro obor 803 Budovy pro bydlení jsou v tabulce 1 nebo na webových stránkách cenovasoustava.cz.

Tab. 1 Objemové cenové ukazatele staveb pro bydlení v roce v roce 2025 (Kč/m³) a meziroční cenový index, zdroj: RTS, a.s. (cenovasoustava.cz)

4. Bytové domy v Dobrušce jako příklad dobré praxe 

Karel Joukl, předseda družstva, Stavební bytové družstvo v Dobrušce

Stavba čtyř nových čtyřpodlažních bytových domů v Dobrušce na Rychnovsku získala v roce 2023 cenu Ministerstva obchodu a průmyslu v soutěži Stavba roku Královéhradeckého kraje, byla prezentována na Inženýrském dni v květnu 2024 a byla jí udělena Zvláštní cena za dostupné a udržitelné bydlení v rámci 20. ročníku soutěže Cena Inženýrské komory. Přestože byly uvedené bytové domy opakovaně prezentovány jak při všech výše zmiňovaných souvislostech, tak v celostátních médiích, dodnes nikdo neoslovil projektanta nebo stavebníka, aby tento úspěšný projekt zopakovali na jiném místě.

Zadání stavebníka bylo poměrně volné. Vytvořit kvalitní družstevní bydlení dostupné pro běžné rodiny s dětmi, které by se v obci usadily na dlouhou dobu, a předejít tak nežádoucímu střídání obyvatel. Projektant proto navrhl v bytových domech převážně byty o dispozici 3+kk, avšak bez kompromisů v rámci kvality konstrukčního řešení a použitých materiálů.

Ve čtyřech budovách bylo navrženo celkem 52 bytových jednotek. Zdroje potřebných úspor vyplynuly především z jednoduché hmoty staveb tvaru kvádru a jejich technicky nenáročné nosné konstrukce. Zvláštní pozornost byla ­věnována minimalizaci společných ­prostor v domě, vytvoření efektivních dispozic bytů s minimem nevyužitelných ploch a ­maximem úložných prostor. Klíčovými prvky při návrhu domů byla nejen estetika, funkčnost a trvanlivost, ale i minimalizace nároků na údržbu a nákladů na vytápění budovy. Obvodové a vnitřní konstrukce jsou navrženy z cihelných bloků, stropy jsou monolitické. Na výstavbu byly použity nadstandardní prvky a materiály, jako je hliníkový obvodový plášť, provětrávaná fasáda s obkladem z vlnitého plechu, rolovací stínicí markýzy na terasách bytů ve čtvrtém podlaží, exteriérové žaluzie, rektifikovaná velkoformátová dlažba ve společných prostorech, kovové bezpečnostní vchodové dveře a mnoho dalších elementů. Důraz byl kladen na soukromí obyvatel, a proto konstrukce překračují normové požadavky na akustiku.

Další informace o této stavbě byly publikovány v časopise Stavebnictví 3/2024 a v publikaci Dostupné bydlení – viz stejnojmenná rubrika na zpravy.ckait.cz.