arrows Realizace staveb arrowsBudování, kolaps a nová výstavba komplexu WTC v New Yorku, 14. díl
grafické podklady archiv autora
text Ing. Vlastimil Šrůma, CSc., MBA
číslo: 12/16
Budování, kolaps a nová výstavba komplexu WTC v New Yorku, 14. díl

· Obr. 1. Pohled na komplex WTC s věžemi 1WTC, 7WTC, rozestavěnou 3WTC a dokončenou 4WTC
Zatímco západní, veřejnou a nekomerční část nového komplexu WTC tvoří symbolická věž One World Trade Center a pietní areál památníku a muzea vracejících se k tragickým událostem 11. září 2001, ve východní části areálu WTC vyrůstá kolem ikonického objektu The Oculus trojice vysokých kancelářských mrakodrapů 2WTC, 3WTC a 4WTC.
odeslat odeslat    tisk tisk

Tři z nejslavnějších světových architektů, nositelé Pritzkerovy ceny za architekturu lord Norman Robert Foster, baron Richard George Rogers a Fumihiko Maki přijali výzvu naplnit v úzké vzájemné spolupráci prvotní ideu Daniela Libeskinda o symbolickém vějíři výškových budov uzavírajících území WTC z východu spirálou postupně se snižujících vrcholků. Na počátku roku 2008 však zasáhla velkou část vyspělého světa finanční krize. Jedním z jejích důsledků byla i dlouhá a těžká krize newyorského realitního trhu.

Obtížný zrod komerčních věží 2WTC, 3WTC a 4WTC

Společný architektonický ateliér Foster Rogers Maki
Mimořádně důležitá smlouva MDA (Master Development Agreement) podepsaná 26. dubna 2006 vrátila úřadu PANYNJ pozici developera věže One World Trade Center (1WTC) a hlavního koordinátora všech stavebních prací v rámci procesu revitalizace území Ground Zero. Developer Larry Silverstein a jeho Silverstein Properties se stáhli z většiny pozic zastávaných od léta 2001 s tím, že si ponechali práva k výstavbě a následnému provozování tří komerčních věží 2 World Trade Center (2WTC), 3 World Trade Center (3WTC) a 4 World Trade Center (4WTC). Silverstein Properties koupily práva k bývalému komplexu WTC na 99 let (do roku 2100) 24. července 2001 za 3,2 mld. USD. Tato práva se konkrétně vztahovala na věže 1WTC a 2WTC (Twin Towers) a na budovy 4WTC a 5WTC, všechny zničené útoky 9/11, a navíc i na výškovou budovu 7WTC, kterou na pozemku mimo základní areál WTC odkoupeném od PANYNJ vybudoval už sám Silverstein a provozoval ji od roku 1987. Za pronájem jmenovaných budov areálu WTC platil úřadu PANYNJ od srpna 2001 do dubna 2006 nájemné ve výši 110 mil. USD ročně, od května 2006 pak už „jen“ 78,74 mil. USD ročně, tj. 215 726 USD denně.

Obr. 2. Původní vizualizace kancelářských mrakodrapů WTC (září 2006), zdroj: Silverstein Properties  

Výstavbu kancelářských mrakodrapů nového WTC, tj. budov 2WTC, 3WTC, 4WTC (a dokončované budovy 7WTC) uchopil Silverstein po uzavření smlouvy MDA pevně do ruky. „Po pěti a půl letech lopotného dohadování s politiky jsme konečně dospěli do fáze, kdy můžeme začít opravdu stavět. A to je to, oč mi od začátku šlo,“ prohlásil úlevně. Smlouva z dubna 2006 zavazovala Silverstein Properties vybudovat všechny tři kancelářské budovy do čtyř let od předání příslušného staveniště. Podle původních předpokladů, kdy mělo být staveniště pro věže 3WTC a 4WTC, respektive 2WTC předáno do 1. ledna 2008, respektive do 1. července 2008, měly být tyto budovy dostavěny do konce roku 2011, respektive do poloviny roku 2012. Pokud by Silverstein tyto termíny bez závažného důvodu nesplnil, hrozila mu ztráta jeho zbývajících nájemních práv k areálu WTC. Naopak PANYNJ smlouva zavazovala připravit tuto východní stavební jámu, opět v podobě milánskými stěnami pažené Bathtube a předat ji Silverstein Properties řádně a včas, aby mohl Silverstein začít stavět. PANYNJ se v té souvislosti zavázal zaplatit Silversteinovi penále 300 000 USD za každý den zpoždění v předání jak severní, tak jižní části jámy.

 Obr. 3. Aktuální vizualizace kancelářských mrakodrapů WTC (září 2016), zdroj: Silverstein Properties 

Krátce po podpisu smlouvy MDA, už v červnu 2006 Silverstein oznámil, že architekty budov 2WTC, 3WTC, 4WTC budou slavní architekti Norman Robert Foster (Foster + Partners), Richard George Rogers (Rogers Stirk Harbour
+ Partners) a Fumihiko Maki (Maki and Associates). Na veřejnosti se objevily první vizualizace toho, jak by měly budovy vypadat. Ucelené koncepční návrhy všech tří kancelářských věží představil Silverstein partnerům a zástupcům veřejnosti v září 2006 na tiskové konferenci svolané do 52. patra „jeho“ budovy 7WTC a konané za účasti všech tří hvězdných architektů, nositelů Pritzkerovy ceny: Maki ji obdržel v roce 1993, Foster roku 1999 a Rogers v roce 2007. Věže (2WTC, 3WTC a 4WTC) měly měřit 382, 352 a 288 m a obsahovat 223 000 m2, 186 000 m2 a 167 000 m2 kanceláří a souhrnně 46 500 m2 maloobchodní podlahové plochy ve třech až čtyřech podlažích svých podnoží a dvou podzemních podlažích napojených na koridory WTC Transportation Hub (obr. 2 a 3).

Pro dosažení optimální koordinace složité projektové přípravy mrakodrapů 2WTC, 3WTC a 4WTC zřídil Silverstein v průběhu roku 2006 za tím účelem v dokončené budově 7WTC společnou ad hoc architektonicko-inženýrskou kancelář. V této kanceláři soustředil kromě svých vlastních expertů zástupce všech tří architektonických a konzultačních kanceláří, které pracovaly na jednotlivých budovách. Svoje reprezentanty tam však měly (a dosud stále mají) i firmy Leslie E. Robertson Associates a WSP Cantor Seinuk, které zajišťují statické výpočty budov, Adamson Associates, jež vypracovává projektovou dokumentaci a koordinuje předvýrobní přípravu, a RTKL Associates, která je pověřena kontrolou projektu. Nejdříve bylo v létě 2006 zřízeno jen menší společné studio pro cca 35 osob, v prosinci 2006 pak vznikla v 10.NP velká stálá kancelář 7WTC studio, v níž pracovalo nárazově až 120 projektantů na projektové dokumentaci ke stavebnímu povolení všech tří mrakodrapů současně.

Zásadní koncepční práce architektů ovšem probíhaly i nadále v jejich domovských studiích v Londýně a Tokiu. Vstup do společné manhattanské kanceláře zdobil bezprecedentní nápis Foster Rogers Maki a její součástí byla i 40 m dlouhá „nástěnka“, povrchově upravená sádrokartonová stěna, na kterou se věšela vznikající výkresová dokumentace všech tří budov, aby ji mohli všichni sdílet a zohledňovat při vlastní práci. Postup projektových prací byl od léta 2006 až do léta 2008 pravidelně jednou měsíčně kolektivně prezentován za účasti Larryho Silversteina a zástupců Silverstein Properties. Projektová dokumentace všech tří věží 2WTC byla dokončena po dvou a půl letech práce v září 2008. V pozdějších letech však doznala ještě mnoho úprav i větších změn.

Obr. 4. Developer Larry Silverstein a architekti Fumihiko Maki, Norman Robert Foster a Richard George Rogers prezentují návrhy kancelářských mrakodrapů WTC (září 2006) 

Opožděná předání stavební jámy v důsledku komplikované geologie
PANYNJ mezitím intenzivně budovalo novou, 26 m hlubokou východní část pažené stavební jámy East Bathtube, aby mohly Silverstein Properties podle plánu zahájit výstavbu svých věží. Vlastní bourací, vyklízecí a zemní práce prováděla v celém rozsahu východní jámy firma Phoenix Constructors. Navzdory vysokému nasazení se postupně dostávala do narůstajících technických obtíží a většího a většího časového skluzu. Při realizaci prací se totiž ukázaly značné odchylky oproti údajům geologického průzkumu. Šlo jednak o hluboké, ledovcem vyhloubené kaverny v povrchu tvrdého svoru, které byly zaplněné neúnosnou zeminou a které bylo po pracném vyčištění nutné sanovat rozsáhlými betonovými plombami (obr. 5). Kromě toho se ukázalo, že místy vystupují nad očekávaný horizont únosného svoru až 3 m mocné, velmi nepravidelně uložené vrstvy tvrdého křemene, které bylo nutno odstřílet a odtěžit. Nečekaně pracné bylo také osazování 240 horninových kotev dlouhých až 46 m (z 21 lan průměru 15,5 mm). Celkem muselo být odtěženo a odvezeno cca 363 000 t výkopových hmot – zeminy, horniny a zbytků betonu, oceli, nánosů a odpadu všeho druhu. Chmurnou komplikací bylo i to, že ještě i v roce 2008 docházelo při výkopových pracích k nálezům ostatků obětí útoků 9/11, což vyžadovalo přiměřenou míru piety a zvláštní technická a organizační opatření pro zacházení s takto citlivým materiálem.

 Obr. 5. Kaverny vyhloubené ledovcem v povrchu skalního podloží

Jižní část východní vany pro budovy 3WTC a 4WTC se tak podařilo předat firmě Silverstein Properties až 14. února 2008. Za 48 dní zpoždění zaplatil PANYNJ penále 14,4 mil. USD, ale neutratil naopak 10 mil. USD za slíbenou prémii subdodavateli stavební jámy East Bathtube, firmě Phoenix Constructors, protože ten práce včas nestihl. Spor nastal v průběhu roku 2008 ještě o to, zda pažicí stěna vybudovaná PANYNJ, která od západu zadržovala zemní těleso za tubusem linky 1 metra, zabírá část pozemku věže 4WTC, jak tvrdil Silverstein, anebo je už za hranicí tohoto pozemku, jak tvrdil PANYNJ. Proběhlá arbitráž nakonec dala za pravdu Silverstein Properties a PANYNJ musel počínaje zářím 2008 doplatit penále 50 000 USD měsíčně za to, že tato část plochy jámy pro výstavbu věže 4WTC nebyla včas uvolněna.

Podobně se pak ovšem nezdařilo připravit a předat do termínu 1. července 2008 severní část východní vany pro výstavbu 2WTC. Tuto část jámy se podařilo PANYNJ nakonec dodělat a předat až v srpnu 2009, o plných 14 měsíců později, než se plánovalo. Celková výše pokuty, která by měla být vyplacena Silverstein Properties, tak dosáhla 130 mil. USD, ve skutečnosti se o tuto pokutu snižovala jejich pravidelná platba nájmu vůči PANYNJ (215 726 USD denně). Nešťastná zpoždění v předání stavební jámy ovšem způsobila, že zahájení vlastní výstavby věží už připadlo do doby, kdy v plné síle propukla bankovní a realitní krize, která dosavadní předpoklady o výstavbě do značné míry postavila na hlavu.

V březnu 2008 se sice ještě oficiálně uvažovalo o výstavbě všech čtyř mrakodrapů (1WTC až 4WTC) současně, což by podle tehdejší projektové dokumentace těchto věží představovalo mimořádnou koncentraci 128 000 t konstrukční oceli a 454 000 m3 betonu, postupně bylo však všem aktérům výstavby nového WTC jasné, že bude třeba mnoho věcí změnit a mimo jiné i revokovat ujednání ze smlouvy MDA z roku 2006. Už v květnu 2008 vydal PANYNJ prohlášení, že vzhledem k opožděnému předání jižní části stavební jámy souhlasí s posunutím termínu dokončení věží 3WTC a 4WTC firmou Silverstein Properties o čtyři měsíce u 4WTC – na duben 2012 a o půl roku u 3WTC – na červen 2012. Věž 3WTC měla být navíc přeprojektována, aby měla obchodní podlaží v její podnoži větší výměru. Šlo o snahu vyjít vstříc požadavkům banky Merrill Lynch, která mezi lednem a červnem roku 2008 jevila o pronájem budovy 3WTC vážný zájem, bohužel v důsledku prohlubující se finanční krize jen přechodný.

 Staveniště nového WTC v dubnu 2009

Konec plánů na rychlou výstavbu kancelářských věží WTC
V říjnu 2008 oznámil PANYNJ nové, reálnější – a podstatně pozdější termíny postupu výstavby a dokončení svých objektů na novém WTC, především WTC Transportation Hub, viz předchozí části této série článků o WTC. Tehdy dostala, jak známo, prioritu výstavba Národního památníku 11. září.

V prosinci 2008 se pak už v plném rozsahu vyjevilo, nakolik je výstavba Silversteinových věží 2WTC až 4WTC časově a věcně provázána s výstavbou objektů PANYNJ, jmenovitě WTC Transportation Hub a Vehicular Security Center, a jak výrazně je postup budování věží podmíněn adekvátním postupem výstavby těchto objektů, a naopak. Oznámený posun ve výstavbě dopravního uzlu tak znamenal de facto i vynucený posun možného dokončení Silversteinových věží. V prosinci 2008 už také Manhattan v plném rozsahu zasáhla realitní krize a masivní propad poptávky po nových kancelářských prostorách. Bylo zřejmé, že pronajmout kancelářské věže 2WTC až 4WTC bude pro Silversteina v nejbližších letech krajně obtížné, ne-li nemožné, a že je tedy namístě uvážit, zda je vůbec budovat, a pokud ano, kdy a v jakém pořadí. Už proto, že prostředky na jejich postupnou výstavbu měly být podle původních předpokladů z významné části získávány z pronájmu kanceláří v již dokončených budovách – i těch, které mají Silverstein Properties ve svém portfoliu mimo komplex WTC.

Obr. 7a,b a c. Vizualizace vývoje podoby věže 4WTC: a) září 2007, b) a c) červenec 2012, zdroj: WAN a archdaily

Počátkem roku 2009 se Silverstein obrátil na administrativu státu New York se žádostí o finanční pomoc při výstavbě svých věží, zejména budov 2WTC a 4 WTC. PANYNJ, kterému bez přiměřeného postupu výstavby těchto mrakodrapů hrozilo zpoždění, nebo dokonce i zastavení výstavby komplexu WTC Transportation Hub, jenž je mezi tyto budovy vklíněn a v podzemí s nimi propojen, byl přinucen začít se touto Silversteinovou žádostí vážně zabývat. Silverstein se dostal do bezprostředních problémů především s financováním výstavby budov 2WTC a 3WTC. U rozestavěné věže 4WTC se jevila situace kolem prostředků na její výstavbu i budoucího využití vcelku stabilizovaná. Silverstein měl na její vybudování peníze jednak z pojistného plnění za zničení původního WTC (0,45 mld. USD), jednak z víceméně jistého budoucího prodeje státem vydaných nízkoúročených dluhopisů Liberty Bonds v nominální výši 1,81 mld. USD. Za ty ovšem potřeboval ručení. Silverstein měl také předběžnými dohodami se dvěma významnými veřejnými orgány, úřadem PANYNJ a administrativou města New York, předjednaný dlouhodobý pronájem plných dvou třetin kancelářských prostor v této budově za dohodnutou výši nájemného.

Obr. 7a,b a c. Vizualizace vývoje podoby věže 4WTC: a) září 2007, b) a c) červenec 2012, zdroj: WAN a archdaily

Při prvních jednáních začátkem roku 2009 byla ze strany PANYNJ Silversteinovi nabídnuta finanční pomoc s výstavbou jedné z jeho tří věží, pokud se naopak některé jiné z těchto věží vzdá ve prospěch PANYNJ. Zároveň PANYNJ Silversteina vyzval, aby přehodnotil předjednanou úroveň ročního nájemného, která činila 635 USD/m2 (59 USD/ft2), a snížil ji úměrně aktuálnímu vývoji nájmů na nemovitostním trhu, které jen v meziročním srovnání 2008/2009 klesly o 11 %.

Obr. 7a,b a c. Vizualizace vývoje podoby věže 4WTC: a) září 2007, b) a c) červenec 2012, zdroj: WAN a archdaily 

O předjednané nájemce ve věži 4WTC by prý jinak mohl také přijít a dostat se tak do vážných potíží. Silverstein ovšem o postoupení žádné ze svých tří plánovaných budov nechtěl ani slyšet. Nesouhlasil ani se snížením dojednaného nájemného s tím, že je přesvědčen, že než bude věž 4WTC otevřena (podle jeho reálného očekávání v roce 2014), trhy se opět zotaví a výše nájemného – sjednaná navíc na plných patnáct let – se stane naopak podprůměrnou. Místo toho Silverstein požádal PANYNJ o finanční pomoc pro nejméně dvě věže, pro 3WTC a 2WTC, a o ručení za dluhopisy u věže 4WTC.

V dubnu 2009 byly zveřejněny varovné závěry studie agentury Cushman & Wakefield, že pokud by se postavilo skutečně plných 100 % plánované plochy kanceláří v budovách 1WTC až 5WTC (cca 929 000 m2), byly by tyto nové věže WTC plně pronajaty hypoteticky nejdříve v roce 2037. PANYNJ proto v květnu 2009 zveřejnil úmysl dohodnout se na změně postupu výstavby WTC s cílem výrazně zredukovat rozsah budovaných kancelářských prostor. PANYNJ začal naléhat na Silversteina a administrativy města a států New York a New Jersey, aby byly postaveny jen věže 1WTC a 4WTC. Z věží 2WTC a 3WTC navrhl PANYNJ realizovat jen podnože s maloobchodními prodejnami tak, aby jednak opticky už zcela zmizela traumatizující staveništní jáma Ground Zero (obr. 7), jednak aby byl budovaný komplex WTC Transportation Hub po svém dokončení plně funkční. Mrakodrapy 2WTC a 3WTC by byly postaveny teprve tehdy, až realitní trh začne ožívat a bude naděje, že o kanceláře v nich bude zájem. Budovaná plocha kanceláří na WTC by se tak snížila na cca polovinu celkové projektované výměry, tj. asi na 470 000 m2. Praxe následujících let ukázala, že i tato snížená plocha je jen obtížně pronajmutelná. Úřadu PANYNJ tím ovšem stoupla naděje na slušnou obsazenost jeho věže 1WTC. Silversteinovi nabídl PANYNJ půjčku ve výši 1 mld. USD na dokončení věže 4WTC, ovšem s podmínkou, že se ve prospěch PANYNJ vzdá významné části výnosů z marží, pojištění a pokut spojených s výstavbou této budovy a následným pronájmem kanceláří v této budově. O budově 5WTC, která měla vzniknout na pozemku demolované budovy Deutsche Bank jižně od území WTC, PANYNJ rozhodl, že se zatím stavět nebude vůbec.

Obr. 8. Pohled na dokončenou věž 4WTC, zdroj: Nicolas Janberg

Dopady krize roku 2008 na výstavbu věží 2WTC až 4WTC
Silverstein se nejdříve proti novému návrhu PANYNJ rezolutně postavil, okolnosti ho však donutily na další kolo náročných jednání s PANYNJ přistoupit. Smlouva z roku 2006 ho totiž mj. zavazovala k vybudování 744 000 m2 kanceláří v budovách 2WTC až 4WTC do čtyř let od sjednaných termínů předání staveniště, a to až pod hrozbou ztráty nájemních práv, která k nim až do roku 2100 stále má. Tato smlouva byla ovšem uzavřena v dobách realitní konjunktury. Těžká hypoteční krize panující od roku 2008 Silversteinovi naprosto změnila podmínky, za nichž by býval mohl naplnění smlouvy dostát. Jemu i jeho firmě Silverstein Properties bylo jasné, že bez nové kompromisní dohody s majitelem WTC, silným úřadem PANYNJ, a jeho významnou finanční pomocí Silverstein může jen těžko situaci ustát. Neudržitelné části smlouvy MDA z dubna 2006 bylo nutno prostě změnit, a proto začala na přelomu jara a léta roku 2009 nová náročná jednání o budoucí podobě východní poloviny budovaného WTC. Tehdy už skoro osmdesátiletého Larryho Silversteina v jeho snaze postavit navzdory krizi z plánovaných tří věží maximum – a použít k tomuto účelu co nejvíc veřejných peněz, zejména prostřednictvím PANYNJ –
podporoval starosta města New York Bloomberg. Guvernéři států New York a New Jersey zastávali spíše stanovisko úřadu PANYNJ rozsah výstavby věží 3WTC a 2WTC radikálně omezit a počkat, až začne zájem o kanceláře opět ožívat. Zároveň bránili tomu, aby na výstavbu privátních kancelářských budov PANYNJ jako státní úřad z veřejných peněz nějak podstatněji přispíval.

V zásadě šlo o situaci vyvolanou hlubokou realitní a finanční krizí a souběhem působení několika dalších negativních faktorů. Silverstein nebyl v situaci, kdy by žádal o nějaké dodatečné finanční prostředky. Jeho problém spočíval v tom, že vypukla finanční krize a on nemohl sjednat zdroje soukromého financování, k němuž se zavázal, když si v roce 2006 ponechal výstavbu věží 2WTC až 4WTC ve svých rukou. To velmi ztížilo Silversteinovi přístup ke klasickým bankovním úvěrům, protože krizí zmítané banky nebyly ochotné půjčit mu na vybudování tří nových velkých kancelářských věží v situaci, kdy je trh kancelářských prostor takto zdecimovaný globální recesí. Mnoho firem, které o kanceláře v areálu nového WTC do roku 2008 projevovaly zájem nebo u kterých se tento zájem předpokládal, buď zkrachovalo, nebo se ocitlo pod nucenou správou státu, popř. byly pohlceny nebo sloučeny. V roce 2009 nebyl reálně na obzoru žádný významnější zájemce o pronájem kanceláří v plánovaných věžích WTC. Za této situace nebyla důvěra ani v to, že trh s kancelářemi významněji ožije, i když jinak už ekonomická krize odezní. Stručně řečeno, Silverstein neměl náhle ani výhledově naději na bankovní úvěry, protože trh nové kanceláře, které chtěl postavit, nepotřeboval a nehledal – a názor bank byl takový, že se to nezmění ani v dohledné budoucnosti.

Tím ovšem vyschly hlavní zdroje pro mocnou finanční páku v řádu miliard dolarů, pomocí níž chtěla firma Silverstein Properties jako investor financovat výstavbu tří velkých mrakodrapů, jejichž souhrnné stavební náklady lze odhadnout na 5,5 až 6 mld. USD. V důsledku fiskální krize došlo ovšem současně i k významnému propadu tržeb PANYNJ z mýta mostů, tunelů a letištních poplatků. To vše za situace, kdy výrazně narostly výpůjční náklady – hlavně úroky z úvěrů a poplatky spjaté s úvěry. Na druhou stranu si všichni zúčastnění uvědomovali, že výstavba nového WTC je zcela mimořádným projektem komplexního významu, a neměl by tedy podléhat krátkodobým výkyvům realitního trhu. Už tehdy se objevil později široce sdílený názor, že bude lépe některé části WTC postavit třeba i s větším časovým posunem, ale v plnohodnotné podobě konsenzuálně přijaté vize, než komplex nějak neuváženě zmrzačit.

Obr. 9. Vizualizace pohledu na věž 4WTC z ptačí perspektivy, zdroj: Otie O‘Daniel

V polovině května 2009 se chopil iniciativy ve snaze konstruktivně posunout jednání o výstavbě kancelářských věží 2WTC až 4WTC tehdejší dlouholetý předseda sněmovny reprezentantů státu New York Sheldon Silver (pozn.: zcela čerstvě odsouzený za korupci ke dvanácti letům vězení). Nabídl se, že zprostředkuje uzavření dohody o způsobu financování výstavby věží, která by umožnila jejich realizaci – ovšem za předpokladu, že úřad PANYNJ i Silverstein konečně „dostanou rozum“ a ustoupí ze svých dosavadních pozic, které další postup s ohledem na panující realitní krizi blokovaly. Ve stručnosti Silver požadoval, aby úřad PANYNJ souhlasil s tím, že se bude sám finančně i garancemi podílet na nákladech výstavby dvou „Silversteinových“ budov (věží 3WTC a 2WTC), a na druhé straně Silverstein Properties budou investovat do výstavby těchto věží více vlastních peněz. S ohledem na závažnost a význam WTC pro město New York a státy New York a New Jersey požadoval Silver, aby byla dohoda dojednávána za účasti zástupců administrativ města i obou dotčených států – a aby jimi byla po uzavření i garantována. Silver se obecně přikláněl k Silversteinově názoru, že je třeba z více důvodů stavět hned. Je nutné být připraven na příští konjunkturu a nečekat s výstavbou věží, až se ekonomická situace zlepší. Vzhledem k dlouhé době výstavby takto velkých a náročných budov by se mohlo snadno stát, že jejich dokončení se uskuteční během dalšího realitního poklesu. Kromě toho v čase neustále rostou ceny materiálu, stavebních technologií a strojů, zvyšuje se i cena práce. Oddalování výstavby povede k výraznému nárůstu konečných nákladů.

V červnu 2009 Silver oznámil, že za zavřenými dveřmi probíhají mezi hlavními aktéry WTC náročná jednání, která nicméně konvergují k rozhodnutí pokračovat v maximálním rozsahu ve výstavbě WTC podle stávajícího územního plánu, tj. neměnit jej. Všechny zúčastněné strany postupně došly ke shodě, že toho lze dosáhnout jen za předpokladu, že do výstavby všichni investují ještě více peněz a úsilí, než dosud předpokládali. Rozhodnutí stavět dál navzdory momentální krizi bylo odůvodněno očekáváním toho, že v horizontu let 2013 až 2015, kdy by měly být kancelářské budovy dokončeny, bude už po krizi a poptávka po kancelářích bude opět vysoká. Dalším faktorem, který vedl k rozhodnutí pokračovat i v panujících těžkých časech ve výstavbě, byl však i mimořádný „neekonomický“ význam WTC, tedy všechny možné politické, společenské, psychologické a symbolické důvody i aspekty, jež byly a jsou s WTC spjaty. Hlavním bodem dohadování byl osud budov 2WTC a 3WTC. Otázka zněla, zda je vůbec stavět, a pokud ano, které z nich stavět a v jakém rozsahu – a především kdo a jak bude jejich výstavbu financovat.

 Obr. 10. Prutový model budovy 4WTC, zdroj: PMadFlyer

Spory o výstavbě věží před rozhodčím soudem
Počátkem července 2009 Silverstein pohrozil, že pokud PANYNJ neustoupí a nebude se finančně podílet na výstavbě minimálně dvou jeho budov, obrátí se na rozhodčí soud. Jako trumf hodlal použít fakt, že se PANYNJ opozdil s předáním vyčištěné stavební jámy pro jeho věže 3WTC a 4WTC, ale zejména ani do současnosti ještě nepřipravil a nepředal staveniště 2WTC, čímž porušil smlouvu MDA z dubna 2006. To prokazatelně způsobilo vynucený odklad zahájení výstavby všech tří věží. To je už samo o sobě velmi nákladné, za panující finanční krize to ovšem zasáhlo výstavbu ještě mnohem výrazněji, než by tomu bylo za normálních okolností. Silverstein v zásadě požadoval čtyři věci.

  • Posun termínů, v nichž se podle smlouvy MDA roku 2006 zavázal dokončit svoje tři kancelářské věže do čtyř let – v té době tedy teoreticky do roku 2013.
  • Snížení pravidelného nájmu, který je podle smlouvy z roku 2001 povinen platit PANYNJ za pronajatou část WTC.
  • Dohodu na minimální úrovni nájmu za kancelářské prostory, která by byla dodržována u všech budov nového komplexu WTC – tedy jmenovitě i u věže 1WTC, kterou vlastní a bude pronajímat PANYNJ.
  • Přiznání ze strany PANYNJ, že opožděným předáním stavebních jam pro Silversteinovy věže došlo k významnému porušení smlouvy MDA, jehož důsledkem je, že Silverstein Properties tyto věže nemohou dokončit v termínech uvedených v této smlouvě.


Firma Silverstein Properties se nakonec v srpnu 2009 na rozhodčí soud skutečně obrátila s tím, že po PANYNJ požaduje za poškození jejích zájmů kompenzace v souhrnné výši 3,5 mld. USD.

V lednu 2010 pak došlo k prvnímu rozhodnutí rozhodčího soudu ve sporu mezi PANYNJ a Silverstein Properties. Tím zásadním byl výrok, že Silverstein není povinen stavět věže neprodleně tak, aby splnil termíny jejich dokončení podle smlouvy MDA a PANYNJ nemá právo převzít od Silversteina výstavbu jeho věží z důvodu zpomalení nebo dočasného pozastavení jejich výstavby, byť je to v rozporu s ustanoveními smlouvy MDA. Arbitráž tak de facto umožnila Silversteinovi postavit jeho tři kancelářské budovy, až bude on sám chtít a moci, a neomezila ho žádnými reálně vymahatelnými sankcemi. Tato rozhodnutí umožnila Silversteinovi dát pokyn k tomu, aby byl do vyřešení finančních sporů s PANYNJ zpomalen postup výstavby věží 4WTC a 3WTC, respektive bylo úplně zastaveno zahájení stavebních prací na budově 2WTC.

Dalším rozhodnutím rozhodčího soudu byla ovšem Silversteinovi zmařena snaha „vyrazit“ z PANYNJ
3,5 mld. USD na pokutách za údajné vynucené zpoždění výstavby jeho komerčních mrakodrapů a s tím svázané škody. Nezávislá expertní komise přiznala Silversteinovi nárok na kompenzaci nerealizovaného nájemného ve výši 799 mil. USD, jeho další požadavek na náhradu budoucích ztrát ve výši 2,7 mld. USD ovšem shledala nedůvodným a odmítla jej. Silverstein argumentoval tím, že se PANYNJ nepodařilo včas postavit komplex WTC Transportation Hub, Vehicular Security Center a další klíčové stavební objekty nového WTC, a tím podvázal možnosti financování výstavby jeho tří komerčních mrakodrapů podél Church Street a jejich včasné uplatnění na trhu nemovitostí. Byl odmítnut i další názor Larryho Silversteina, že měl být s ohledem na zničení pronajatého WTC v roce 2001 už deset let zproštěn závazku platit PANYNJ za WTC nájem a naopak měl dostat za vzniklé škody odškodné. Jeho požadavky smetli ze stolu hned tři soudní znalci: „Nejsme přesvědčeni o důvodnosti jeho tvrzení o tom, že PANYNJ jednal ve zlém úmyslu a tím porušil dohodu.“

Komise prohlásila, že Silverstein neprokázal, že PANYNJ způsobil zpoždění výstavby jeho tří věží v novém WTC, ať už svou činností, nebo nečinností. Guvernér Peterson výrok soudu obratem uvítal s tím, že „jde o ten nejzodpovědnější přístup k nové výstavbě komplexu WTC, jímž se projekt posouvá k vyššímu standardu vynakládání veřejných prostředků.“ Výrok soudu, který ukončil tuto další hořkou a nákladnou bitvu mezi Silversteinem a PANYNJ, byl doplněn požadavkem, aby PANYNJ a Silverstein vypracovali ve lhůtě 45 dní nový harmonogram postupu výstavby nového WTC včetně způsobu financování. Pokud by toho znesvářené strany nebyly schopny, soud si vymínil právo sám rozhodnout o tom, jak bude území zničeného WTC dostavěno. Nový harmonogram prací a nové schéma financování ovšem ve svém důsledku znamenaly také nová zpoždění a další komplikace v již tak dost problémové výstavbě nového WTC, včetně nejistého osudu některých klíčových staveb. „Za sebe mohu prohlásit, že jsme připraveni pracovat spolu s PANYNJ 7 dní v týdnu, 24 hodin denně na dosažení řešení, které umožní dostavbu WTC tak rychle, jak jen to bude možné,“ nechal se slyšet Silverstein.

Nová smlouva o financování výstavby věží 2WTC až 4WTC
Hned v únoru 2010 se objevily první zprávy o připravované dohodě mezi PANYNJ a Silversteinem o způsobu dostavby nového WTC. Jejím základem byl souhlas Silversteina s názorem PANYNJ, že je třeba soustředit finanční prostředky na dostavbu věží 4WTC a 3WTC a naopak výstavbu nejvyšší věže 2WTC odsunout na neurčito. Na oplátku za souhlas s tím, že budou budovány zatím jen věže 4WTC a 3WTC, chtěl Silverstein od PANYNJ, aby to byl tento úřad, kdo mu bude za vydané dluhopisy a případné bankovní půjčky na výstavbu obou věží ručit. Starosta Bloomberg označil tento plán za racionální a vyzval PANYNJ k zaujetí stanoviska. Prohlásil, že přece není možné, aby byly ponechány na místě WTC současné hluboké stavební jámy a byl tak zablokován rozvoj celého Lower Manhattanu. PANYNJ se však nechal slyšet, že se mu Silversteinova nabídka nezamlouvá, protože ve svém důsledku znamená, že by se za podnikatelské riziko soukromého developera ručilo veřejnými penězi. Zároveň uvedl, že jediné stavby, které v rámci WTC nepostupují dopředu, jsou právě Silversteinovy soukromé kancelářské mrakodrapy. Rozhodčí soud však svým rozhodnutím zneplatnil velkou část smlouvy MDA z roku 2006 a sňal ze Silversteina závazek postavit všechny tři věže do roku 2014. Soud stanovil, že nová smlouva mezi
PANYNJ a Silverstein Properties, která by nově specifikovala podmínky, za nichž má Silverstein pronajatu část WTC, musí být uzavřena do konce roku 2010.

V závěru března 2010 byly oznámeny zásady rodící se nové dohody mezi PANYNJ a Silverstein Properties ve věci dalšího postupu výstavby východní poloviny nového WTC. Dohoda slibovala ukončit vleklé spory o to, co bude kdo stavět, kdy se bude stavět a z jakých finančních zdrojů, které se vlekly od konce roku 2008. V dohodě obě strany znovu deklarovaly nutnost a výhodnost partnerství privátního a veřejného sektoru při výstavbě a provozování nového WTC. K dohodě se zdrženlivě postavil jedině guvernér státu New Jersey Chris Christie s tím, že si PANYNJ transakce tohoto charakteru nemůže a z principu ani nemá dovolit. PANYNJ a Silverstein Properties se zavázaly vypracovat během dalších 120 dnů na dohodnutých principech podrobnou smlouvu.

Ta byla nakonec podepsána v listopadu 2010. Smlouvu autorizovaly státy New York a New Jersey a město New York. Skončila tím 16 měsíců trvající nejistota ohledně dalšího osudu třech výškových budov komplexu a zároveň i období, kdy byla reálná výstavba věže 4WTC výrazně zpomalena a zahájení prací na věžích 3WTC a 2WTC bylo oddalováno. Jednoznačně bylo dohodnuto, že východní část WTC bude v celé ploše a v co nejkratším termínu výškově dostavěna minimálně do uliční úrovně tak, aby z území WTC zmizely jakékoliv stavební jámy. Bylo dosaženo shody na tom, že nadále budou stavěny jen věže 4WTC a 3WTC a výstavba mrakodrapu 2WTC se odloží.

Způsob financování věží 4WTC, 3WTC a 2WTC

  • 4WTC


Podstatou obchodního ujednání o výstavbě budovy 4WTC bylo, že PANYNJ poskytne Silversteinovi záruky za jeho bankovní úvěry ve výši ekvivalentu výnosů z budoucího prodeje Liberty Bonds (1,81 mld. USD) a pojistného plnění ve výši 0,45 mld. USD, jehož vyplacení je rovněž vázáno na zprovoznění dokončené budovy. Z takto garantovaných bankovních úvěrů pak Silverstein financoval výstavbu věže 4WTC. V definitivní smlouvě se pak PANYNJ zavázal, že sám odkoupí objem dluhopisů Liberty Bonds, který by se Silversteinovi nepodařilo upsat, respektive že vyrovná rozdíl, který by vznikl, pokud by bylo nutné Liberty Bonds upsat za nižší než nominální cenu. Bylo rovněž potvrzeno, že sám PANYNJ se stane hlavním nájemcem kanceláří v budově 4WTC, což se také stalo. Ředitelství PANYNJ, které kdysi sídlilo ve zničené věži 1WTC, se v současnosti nachází v budově 4WTC.

  • 3WTC


Podle uzavřené smlouvy ponese náklady výstavby věže 3WTC, které se předpokládaly na úrovni 2,3 mld. USD, firma Silverstein Properties. Jednotlivé zdroje financování výstavby 3WTC byly ve smlouvě předpokládány v následujícím složení:

– 0,464 mld. USD – pojistná plnění za zničené části původního WTC;

– 0,210 mld. USD – přímé dotace města New York a státu New York;

– 0,300 mld. USD – výnos z prodeje tzv. mezaninových (jen omezeně zajištěných) dluhopisů osvobozených od daně z úrokového výnosu;

– 0,390 mld. USD – výnos z prodeje městských rozvojových dluhopisů osvobozených od daně;

– 0,910 mld. USD – výnos z prodeje Liberty Bonds – federálních dluhopisů osvobozených od daně vydaných po útocích 9/11 za účelem revitalizace Lower Manhattanu.

Zúčastněné strany se dohodly poskytnout pro výstavbu podzemních podlaží věže 3WTC (a obdobně i podzemních podlaží věže 2WTC) Silversteinovi půjčky a záruky v celkové výši cca 1 mld. USD. Ty se týkaly zbývajícího pojistného plnění za původní WTC a prodeje části dluhopisů Liberty Bonds. Ve smlouvě bylo také uvedeno, že PANYNJ a město New York a stát New York přispějí za definovaných podmínek na výstavbu budovy 3WTC dalšími přímými dotacemi a ručením za městské rozvojové dluhopisy, a to v souhrnné výši 600 mil. USD. Uvedenými podmínkami bylo, že Silverstein bude pro stavbu nejdříve disponovat minimálně 300 mil. USD
soukromého kapitálu, nesubvencovaného veřejnými prostředky (např. prodejem mezaninových dluhopisů) a že bude mít závazně dojednaný pronájem alespoň 37 200 m2 kanceláří. Silversteinovi tak bylo nabídnuto zajištění až do výše dalších 390 mil. USD ze strany PANYNJ, státu New York a města New York spolu s 210 mil. USD přímých dotací z rozpočtů státu New York a města New York. Žádný ze zúčastněných subjektů nesměl překročit souhrnnou výší své expozice, tj. součtem výše zajištění a přímé dotace, limit 200 mil. USD. Jakékoliv platby až do výše sjednaného zajištění se stávají závazkem Silverstein Properties vůči zúčastněným zajišťujícím veřejným orgánům. Dokud nebudou splaceny všechny závazky a nebude možné ustoupit ze sjednaného zajištění, Silverstein Properties si nesmí ponechat žádné zisky z pronájmu a jiných výnosů spjatých s věží 3WTC.

  • 2WTC


Výstavba nejvyšší ze tří kancelářských věží 2WTC od uliční úrovně výše byla smlouvou z roku 2010 odložena na neurčito. Při rozhodování o tom, které z věží 2WTC a 3WTC dát při dostavbě přednost, hrálo významnou roli i jejich umístění. Zatímco přístup na staveniště rohové věže 2WTC je v budoucnosti relativně schůdný, budoucí výstavba věže 3WTC, která už by byla těsně obklopena provozovanými stavebními objekty, by byla logisticky velmi nesnadná a značně by snížila komfort využití okolních budov. Bylo dohodnuto, že podzemí věže 2WTC bude vybudováno podle stávajícího návrhu architektonické kanceláře Foster + Partners a navazujícího projektu kanceláře Adamson Associates, nicméně tak, aby byla při dobudování nadzemní části této věže možná co největší flexibilita její výsledné podoby.





Licence Creative Commons

www.casopisstavebnictvi.cz podléhá licenci Creative Commons
Uveďte autora | Neužívejte dílo komerčně | Nezasahujte do díla 3.0 Unported
.

RSS
© 2007