Po dlouhodobém vývoji se na Fakultě stavební ČVUT v Praze podařilo vytvořit software, který je schopen systematicky shromažďovat, analyzovat a vyhodnocovat inzerované cenové nabídky nemovitostí. Software byl spuštěn v září 2007. Od této doby shromáždil přes 450 000 cenových nabídek prodeje nebo pronájmu bytů, rodinných domů a pozemků. Všechny nabídky se průběžně ukládají do databáze a jsou podrobeny důkladné analýze na věrohodnost dat. Každá cenová nabídka je tak posuzována z hlediska objektivity a správnosti prezentované informace, je srovnávána se staršími nabídkami, jsou vyhledávány opakovaně inzerované nemovitosti, je posuzována úplnost prezentované informace apod. U každé nabídky je tak celkem ověřováno cca 250 potenciálních chyb, záměrně zkreslujících informací a manipulativních praktik. V případě zjištění sebemenších nesrovnalostí (například záměrné manipulace s informacemi ze strany realitního makléře, záměrně neúplné informace o prezentované nemovitosti, duplicity atd.) je posuzovaná nabídka z dalšího hodnocení vyřazena. V následujícím textu jsou prezentovány dílčí výsledky provedeného šetření.
Výsledky výzkumu
V minulých letech došlo k významnému nárůstu tržních cen všech kategorií rezidenčních nemovitostí. Tento vývoj byl zapříčiněn zejména dostupností hypotečních úvěrů pro poměrně širokou skupinu obyvatelstva. Během posledních měsíců však dochází k pozastavení růstového trendu (viz graf 1). Je to zapříčiněno mnoha faktory, zejména zvyšováním úrokových sazeb hypotečních úvěrů a postupným snižováním výnosnosti pronajímaných nemovitostí.
¤ Graf 1. Průměrné nabídkové ceny za m2 starších bytových jednotek podle druhu vlastnictví (kategorie 1+kk až 4+1, celá ČR). Poznámka: Nabídkové ceny starších bytů jsou cca o 10-15 % vyšší než skutečně realizované kupní ceny bytů.
Existuje poměrně velký rozdíl mezi tržní cenou staršího bytu přímo vlastněného (často je užíván nepřesný výraz „byt v osobním vlastnictví“) a tržní cenou staršího družstevního bytu, který je o cca 25 % levnější (viz opět graf 1). Tento rozdíl je zapříčiněn zejména nemožností nebo zhoršenou možností získání hypotečního úvěru. Pořízení družstevního bytu totiž neznamená nákup nemovitosti, ale pouze získání podílu v bytovém družstvu.
Tržní ceny za m2 bytu se liší v závislosti na jeho velikosti a dispozici. Nejdražší kategorii tvoří malé byty 1+1 a 2+1 (viz graf 2). Je to zapříčiněno zejména snadnější dostupností hypotečního úvěru vzhledem k nižší celkové ceně bytové jednotky. Budeme-li předpokládat racionální chování silných populačních ročníků z poloviny sedmdesátých let a pořizování bydlení v kategorii 3+kk a vyšší, musíme nutně dojít k závěru, že šroubování tržních cen bytů v posledních letech bylo vyvoláno právě dostupností hypoték, růstem kupní síly obyvatelstva a cizinci, nikoliv mladými lidmi, kteří zakládají rodiny.
¤ Graf 2. Průměrné nabídkové ceny za m2 starších bytových jednotek podle kategorie bytu (celá ČR)
Při podrobnějším zkoumání cenových nabídek lze vysledovat významnou závislost mezi velikostí bytové jednotky a tržní cenou za m2 (viz graf 3). Malé byty lze považovat za drahé řešení bytové situace. Se zvětšováním podlahové plochy bytové jednotky dochází ke snižování tržní ceny za m2. Optimální velikost bytové jednotky z hlediska minimální tržní ceny za m2 se pohybuje v rozmezí 65–85 m2. Další zvětšování podlahové plochy však přináší opětovné zvýšení tržní ceny za m2. Tato skutečnost je zapříčiněna zejména vyšším standardem velkých bytů a dobrou lokalitou.
¤ Graf 3. Závislost průměrné nabídkové ceny za m2 starší bytové jednotky na podlahové ploše bytu (kategorie 1+kk až 5+1, celá ČR)
Tržní ceny bytů rovněž významně ovlivňuje typ konstrukce a druh vlastnictví. Zděné byty jsou o 34 % dražší ve srovnání s panelovou technologií (viz graf 4). Je pozoruhodné, že panelová výstavba není společností vysoko hodnocena, i když kvalita bydlení v mnoha zděných a zejména starých domech je velmi špatná.
Úroveň tržních cen bytů vykazuje v jednotlivých krajích značné rozdíly. Zásadním způsobem se odlišuje zejména region Praha, kde se tržní ceny bytů pohybují na více než dvojnásobné úrovni ve srovnání s ostatními kraji (viz graf 5). Přitom průměrná hrubá měsíční mzda v tomto regionu nedosahuje dvojnásobné úrovně oproti ostatním krajům. Pražský region proto bezpochyby patří k oblastem se špatnou dostupností bydlení. Nejlevněji lze pořídit byt v Ústeckém kraji.
¤ Graf 4. Průměrné nabídkové ceny za m2 starších bytových jednotek podle materiálové charakteristiky a vlastnictví (kategorie 1+kk až 4+1, celá ČR)
¤ Graf 5. Průměrné nabídkové ceny za m2 starších bytových jednotek v osobním vlastnictví podle krajů (kategorie 1+kk až 4+1)
Autor: Věnuje se výuce a výzkumu na Fakultě stavební ČVUT v Praze. Působí jako odborný asistent na katedře ekonomiky a řízení ve stavebnictví a ve Výzkumném centru CIDEAS.
E-mail: eduard.hromada@fsv.cvut.cz
Příspěvek vznikl v rámci projektu CIDEAS (1M6840770001) na Fakultě stavební ČVUT v Praze, financovaného z prostředků MŠMT ČR.
